월세미납 세입자, 이렇게 내보낼 수 있습니다 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소의 임영호 대표변호사입니다.

요즘 초등학교 아이들에게 '꿈이 뭐니?'라고 질문하면 '건물주가 되는 거예요.'라고 대답을 한다고 합니다. 이렇게 누구나 한번쯤 건물주를 꿈꾸는 건 매달 또박또박 들어오는 임대수익으로 평안한 삶을 살 수 있기 때문이 아닐까 합니다.

그런데 이미 건물주의 꿈을 이른 분들 중에 현실과 달리 세입자의 월세미납으로 스트레스를 받는 임대인분들이 의외로 많습니다. 불경기탓에 월세를 내지 못하는 세입자가 많아졌기 때문인데요.

세입자의 입장도 이해되지만 임대인도 불경기에는 어려운 건 매 한가지이기에, 월세를 지속적으로 미납할 경우 임대인입장에서도 답답할 수 밖에 없습니다.

이럴 때 너무 걱정하지 마세요. 해결할 수 있는 방법이 법에 명확히 규정이 되어 있습니다. 그래서 월세를 미납한 세입자를 내보내는 것이 가능합니다. 아래에 내용을 정리해 놓을테니 제대로 알아두시길 바랍니다.

그런데 내용에 앞서 월세미납을 하고 있더라고 세입자의 집에 함부로 들어가 짐을 빼는 행위는 명백한 무단침입에 해당이 됩니다. 그래서 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있으므로, 절대로 이와같은 행동은 하셔서는 안됩니다.

월세미납 세입자, 명도소송으로 내보낼 수 있습니다

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법에는 월세미납을 한 경우 계약을 해지할 수 있다고 규정해 놓고 있습니다. 그래서 2개월의 월세를 미납하게 되면 임대차계약기간이 남았다고 해도 계약해지를 할 수 있습니다.

상가도 마찬가지입니다. 상가임대차보호법에 따르면 차임 연체액이 3기에 달하면 계약을 해지할 수 있다고 명시가 돼 있습니다. 이로 인해 3개월의 월세가 미납되면 상가도 역시 계약해지를 할 수 있습니다.

따라서 월세미납된 세입자에게 계약해지통보한후 명도소송을 하게 되면 세입자를 적법하게 내보낼 수 있습니다.

명도소송은 불법적으로 부동산을 점유하고 있는 임차인을 내보내기 위해 임대인이 할 수 있는 소송입니다. 다만 세입자의 귀책사유가 있을 때 진행을 할 수 있습니다.

예컨대 ▲임대차 계약 기간이 만료되어도 나가지 않는다든지 ▲불법 점유자가 권한 없이 건물 또는 토지를 점유하고 있는다든지 ▲ 월 임대료 연체 등의 이유로 계약이 해지가 되었다든지, 이유가 있어야 합니다.

그래서 월세미납이 된 세입자를 내보내고 싶을 때에는 명도소송으로 해결해 볼만 합니다.

월세미납 세입자를 내보내기 위한 명도소송시 주의할 점

명도소송은 정당한 계약해지사유가 있고, 그리고 세입자에게 정확히 계약해지통보를 했다면 승소하는데 별 문제가 없습니다.

다만 명도소송만 진행한다고 해서 무조건 내가 원하는 결과를 얻기가 힘들 수 있습니다. 실제로 종종 발생하는데, 명도소송진행 중에 세입자가 제3자에게 명의를 이전하게 되면 명도소송에서 승소판결문을 받더라도 무용지물이 됩니다.

소송의 대상자가 변경이 되었기 때문입니다. 명도소송을 두 번 진행할 상황이 생길 수 있는 것입니다.

이 때문에 명도소송을 진행하기전에 반드시 부동산점유이전금지가처분을 신청을 해 두는게 좋습니다. 부동산점유이전금지가처분이란 채권자가 권리를 실현하기 위해서 취하는 보전처분의 일종입니다. 여기서 말하는 보전처분이란 권리를 보전하기 위해서 소송적 확정 또는 집행까지의 사이에 법원이 명하는 잠정적인 처분이라 이해하시면 됩니다.

위의 말씀드린 법률개념이 다소 어렵게 느껴지실 수 있으시겠지만 쉽게 설명을 드리자면 부동산의 점유권을 이전하는 것을 금지하는 처분이라고 생각하시면 됩니다. 즉 다시말해 다른 사람에게 이전하지 못하도록 하는 것인데요.

부동산점유이전금지가처분을 미리 해 놓게 되면 명도소송내에 제3자에게 이전을 하지 못하지 때문에 명도소송후 임대한 주택이나 상가를 찾는데 수월합니다. 그러니 꼭 명도소송전에 부동산점유이전금지가처분을 해 놓으시길 권유드립니다.

점유이전금지가처분은 신청서를 작성해 법원에 제출하기만 하면 되는데, 법제처의 생활법령정보 사이트나 대한법률구조공단 홈페이지에 기본적인 작성례확인할 수 있으니, 신청서 작성시 참고해볼만 합니다.

다만 신청서에 필요한 내용을 누락하게 되면 보정명령이 내려질 수 있어, 그만큼 시간이 걸릴 가능성이 높습니다. 때문에 신청서를 작성하는 것이 막막할 때에는 법률전문가의 도움을 받은 것도 좋은 방안이 될 수 있을 것입니다.

여기에 한가지더! 말씀을 드리자면 명도소송은 반드시 계약해지가 된 후에 진행이 가능합니다. 따라서 월세미납으로 임대차계약을 종료하겠다는 의사를 꼭 세입자에게 전달을 하셔야 합니다.

임대차계약해지통보는 전화나, 메시지로도 가능하나, 추후 명도소송을 염두에 두고 있다면 소송에서 확실하게 증거자료로 활용이 가능한 내용증명으로 계약해지 통보를 하길 추천드립니다.