전세자금반환소송하자 집주인이 고의로 명의변경한 경우 대처법 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호​변호사입니다.

전세자금반환소송후 보증금을 돌려주지 않으면 집이 경매에 넘어갈 수 있기 때문에 왠만해서는 소송에서 패소를 하면 보증금을 돌려줍니다. 혹시 소송에서 이겼음에도 불구하고 집주인이 돈을 돌려주지 않으면 집주인의 재산을 강제집행해 보증금을 받아낼 수 있습니다.

그래서 세입자분들이 보증금 반환을 미루는 집주인을 상대로 전세자금반환소송을 많이 제기하는데요.

그런데 문제는 전세보증금을 돌려주기 싫어 몇몇 악덕 임대인의 경우 다른 사람의 명의로 미리 빼돌려놓는 경우가 있습니다.

소송에서 이기더라도 돈을 돌려받을 집주인에게 재산이 없으면 강제집행을 할 수 없다는 법의 허점을 이용한 것인데요.

이렇게 되면 세입자입장에서는 전세자금반환소송에서 이기더라도 전세자금을 돌려받기가 어렵습니다. 다만 이럴 경우에도 아예 전세자금을 돌려받지 못하는 것이 아닙니다.

그래서 오늘은 전세자금반환청구소송을 하자 집주인이 재산을 고위로 다른 사람에게 빼돌리거나 은닉한 경우에 세입자가 취할 수 있는 대처방법에 대해서 자세히 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.

강제집행면탈죄로 집주인을 형사처벌할 수 있습니다.

우선 고의로 재산을 은닉한 집주인을 형사처벌을 할 수 있습니다. 바로 강제집행면탈죄로 처벌이 가능합니다.

형법 제327조에 규정이 되어 있는 강제집행면탈죄는 강제집행을 면한 목적으로 재산을 은닉, 또는 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하는 경우 채권자를 처벌할 수 있는 죄입니다.

즉 쉽게 말해 채무자가 강제집행을 피할목적으로 재산을 빼돌리거나 재산을 숨겼을 때 처벌을 할 수 있는 죄로, 해당범죄로 형사고소를 하게 되면 혐의인정시 1천만원 이하의 벌금 또는 3년 이하의 유기징역으로 처벌을 할 수 있습니다.​​

특히 강제집행면탈죄는 재산적 가치가 있는 모든 것을 고의로 처분하는 행위가 모두 포함이 됩니다. 그래서 전세자금을 돌려주기 싫어 부동산 명의를 변경한 행위뿐만 아니라 압류를 피하기 위해 통장계좌에 들어간 금액을 이체하는 행위나, 동산압류를 대비해 집에 물건을 처분하는 행위 역시 모두 강제집행면탈죄로 처벌을 할 수 있습니다.

따라서 전세자금을 돌려주지 않기 위해 집주인이 재산을 다른 사람에게 넘기거나 은닉한 경우에는 강제집행면탈죄로 형사고소를 적극적으로 고려해보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.

물론 형사절차는 직접적으로 돈을 받을 수 있는 방법은 아니기는 합니다. 하지만 강제집행면탈죄로 형사고소를 하면 솔직히 어느 누가 되었든 간에 징역을 살고 싶어 하지 않기 때문에 집주인에게 심리적으로 압박을 줘 전세자금을 받아낼 수 있습니다.

그러니 집주인이 고의로 재산을 빼돌린 상황이라면 강제집행면탈죄로 형사고소를 진행해보는 것도 전세자금을 받아내는데 도움이 될 수 있습니다.

사해행위취소소송

강제집행면탈죄가 형사적으로 취할 수 있는 방법이었다면 사해행위취소소송은 민사적으로 해결할 수 있는 방법입니다.

용어에 생소하실 수 있는 분들을 위해 먼저 사해행위에 대해 설명을 드리자면, 사해행위는 채무자가 은닉·매매·증여 등의 방법으로 자기 재산을 숨겨 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 것을 의미합니다.

그런데 민법 제406조에 따르면, “채권자는 법원에 이 재산을 다시 채무자 명의로 돌려놓아 달라고 소송을 제기할 수 있다”라고 사해행위취소소송을 법으로 명시해 놓았습니다. 그래서 사해행위취소소송은 전세자금을 주지 않기 위해 강제집행을 피할 목적으로 집주인이 미리빼돌린 재산을 원위치 시켜달라고 요청하는 소송이라고 이해하시면 됩니다.

우리 대법원은 ‘채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 기본적으로 채무자의 채권자들에 대하여 사해행위가 된다’고 보고 있습니다(대법원 97다54420 판결).

이러한 이유로, 집주인이 집명의를 다른 사람에게 옮겨놓았거나 자신의 명의로 된 재산을 모든 은닉했다면 사해행위로 변경된 재산과 부동산을 집주인 명의로 바꾸어 놓을 수 있습니다

지금까지 전세자금을 돌려주지 않기 위해 반환소송을 하자마자 집주인이 강제집행을 면할려고 자신의 재산을 은닉하고 빼돌린 경우 대처할 수 있는 방법에 대해서 알려드렸습니다.

이런 방법까지 쓰지 않고 전제자금을 받아낼 수 있다면 가장 최상이기는 하나, 세입자의 마음과는 달리 돈을 주기 싫어하는 악덕 집주인도 종종 있는만큼, 위와 같은 상황에 처해계시다면 강제집행면탈죄와, 사해행위취소소송을 취해 보시길 바랍니다.

다만 두가지 대처방법 모두 안타깝지만 집주인이 강제집행을 피할목적으로 재산을 은닉 또는 빼돌린 사실을 입증할 때 가능합니다. 즉 쉽게 말해 악의로 재산을 은닉했다는 사실이 있을 때 가능한다는 것입니다. 그리고 그러한 입증은 세입자에게 있습니다.

따라서 강제집행면탈죄와 사해행위취소소송을 고려중인 분들이라면 법적 지식이 없는 경우에는 입증자체가 어려울 수 있게 먼저 전문변호사와 상담을 받아보실 것을 권유드립니다.