명도소송기간, 최대한 줄이는 방법 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소의 임영호 대표변호사입니다.

명도소송이 어떤 것인지 정확히 알고 계십니까?

명도소송은 2회이상(상가의 경우에는 3회이상) 월세가 미납되었거나, 계약기간만료가 되었음에도 무단으로 점유하고 있을 때 등이 임대인이 제기할 수 있는 소송입니다.

전세가격이 폭등하면서 임대차계약이 만료가 되었음에도 보증금을 반환하지 않는 사례 못지 않게 임차인이 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 퇴거하지 않아 임대인이 명도소송을 진행하는 사례 역시 급증하고 있습니다.

특히 명도소송은 명확하게 세입자의 귀책사유로 인한 경우 소송을 제기하다보니, 소송을 하게 되면 100% 임대인의 승소로 끝나는 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 임대인들이 명도소송을 하기를 꺼리는 경우가 있는데요.

그러한 이유는 바로, 명도소송의 기간이 짧지 않기 때문입니다.

참고로 명도소송은 임차인이 임대인 동 없이 부동산을 타인에게 넘기거나 임대(전대차)했거나 고의나 중과실로 건물을 훼손했을 때에도 제기가 가능합니다.

명도소송기간은 평균 6개월 이상 소요됩니다.

명도소송의 경우 민사소송에 해당이 됩니다. 그래서 형사소송에 비해 소송기간이 오래 걸리는 는 편입니다.

민사소송은 통상 소송을 제시한후 평균 6개월정도의 기간이 소요된다고 알려져 있습니다. 사안에 따라서는 2년에서 3년까지 기간이 더 길게 걸리는 경우도 많습니다.

이렇다보니 ​명도소송 역시 소송을 제기하게 되면 빨라도 4개월정도의 시간이 소요가 됩니다. 이때 만약 갈등의 요소가 많거나 또는, 임차인의 주장에도 충분한 근거를 있는 상태라면 재판과정은 더 길어집니다. 그래서 경우에 따라서는 1년넘게 소송기간이 걸릴 수 있습니다.

게다가 명도소송을 제기해 승소판결을 받더라도 바로 부동산을 인도받을 수 있지 않습니다.

명도소송후 순순히 임차인이 퇴거를 해 주면 바로 끝낼 수 있지만, 만일 명도소송후에도 자발적으로 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 통해 받은 승소판결문을 통해 강제집행을 해야 합니다.

그리고 이러한 강제집행도 신청했다고 바로 되는게 아니라, 신청후 최소 1개월이상 기간이 소요가 됩니다. 강제집행신청→계고집행→본집행으로 단계별로 진행이 되기 때문입니다.

이러한 상황으로 인해 임대인이 승소확률이 높음에도 불구하고 명도소송을 제기하는데 부담을 느낄 수 밖에 없는데요. 다만 명도소송을 준비전에 점유이전금지가처분을 신청하면 이러한 명도 소송기간을 최대한 줄일 수 있습니다.

명도소송기간을 줄이기 위한 방법을 시도해보는게 좋습니다.

부동산점유이전가처분은 명도소송 기간 중에 제3자에게 점유를 이전시키는 것을 방지하는 처분입니다. 명도소송의 기간이 짧게는 6개월, 길게는 2,3년이상 걸리다보니 명도소송 중에 임차인이 제3자에게 부동산을 이전하는 경우가 있습니다.

그럴 경우에는 명도소송의 진행하는 당사자가 아닌 제3자가 부동산을 점유하고 있는 상태이기에 명도소송에서 이기더라도 소송의 피고가 아니기 때문에 제3자를 대상으로 다시 명도소송을 진행해야 합이다.

때문에 명도소송기간을 최대한 줄이고 싶다면 소송전에 제3자에게 명의가 이전되는 것을 막기위하 부동산점유이전가처분 신청을 해 두는 것이 좋습니다.

그 외에도 명도소송기간을 줄이기 위해 소송을 먼저 진행하기 보다는 내용증명을 통해 해결을 해 보는 것도 도움이 됩니다.

내용증명은 법적 강제력이 없기는 합니다. 그러나 내용증명은 추후 재판을 진행하겠다는 의사를 담아 발송을 하기 때문에 내용증명 발송후 법적 분쟁을 하기 싫어 부동산을 인도해 주는 경우도 적지 않습니다.

내용증명에 일종의 경고의 의미가 담겨있기에 부담을 느낀 임차인이 내용증명후 부동산을 순순히 내어줄 수 있기 때문입니다

그런점 때문에 명도소송으로 가지 않고, 사건을 조기에 마무리할 때 가장 우선적으로 시도해볼만한 것이 바로 내용증명인데요. 내용증명은 특히 작성방법도 육하원칙에 맞춰 작성을 하면 되기에 법적지식이 없는 일반인이 홀로 작성하기에도 수월해 비용적인 부분에서도 부담이 없습니다.

거기다 추후 명도소송을 진행할 때 법적인 증거자료로서 활용이 가능합니다. 따라서 명도소송기간으로 소송을 하기 부담스러운 분들이라면 내용증명을 먼저 발송해 보는 것도 사건을 해결하는데 도움이 될 수 있습니다.

거듭강조하자면 명소소송은 제기후 부동산을 인도받기 까지 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 그럴 경우 임대인입장에서는 그 기간동안 부동산을 통한 임대수익을 기대하기가 매우 어렵습니다. 때문에 최대한 소송전에 임차인과의 원만한 합의를 통해 부동산을 인도받을 수 있도록 해야 할 것입니다.

다만 어쩔 수 없이 명도소송을 해야 할때에는 명도소송기간이 오래 걸리는만큼, 스피드있게 진행을 하는 것이 최대한 빠르게 부동산을 인도받을 수 있는 지름길이라 할 수 있을 것입니다. 더욱이 명도소송은 긴기간 만큼, 절차 역시 절대 간단치 않아, 최대한 기간을 줄이고 싶다면 소송전에 전문변호사의 조력을 받아 준비하는 것을 추천드립니다.