[임대차] 신탁회사로 넘어간 건물에 전세로 들어간 경우 

"임대인이 신탁회사에 소유권을 넘겼다고 하는데, 전세계약을 체결해도 되나요?"

사례

주택 임대인이 주택으로 대출을 받으며 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고, 신탁회사로 소유권을 이전해놓았습니다. 그런데 임대인은 자신이 주택의 소유자라며 자신과 전세계약(임대차계약)을 체결하라고 합니다. 임차인은 임대인을 믿고 신탁회사가 아닌 임대인과 전세계약을 체결하였습니다.
이 경우 임차인은 적법하게 보호를 받을 수 있을까요?


1. 신탁회사의 임대동의서를 받아두셨나요?

주택에 관한 부동산담보신탁계약이 체결된 경우, 임대권한은 특별한 사정이 없는 한 수탁자인 신탁회사에 있습니다.
그러나 임대인이 주택의 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한을 갖고 있다면 주택임대차보호법이 적용되어, 임차인에게 대항력이 발생할 수 있습니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).
따라서 임대인에게 적법한 임대권한이 있음을 증명하기 위해서는 신탁회사로부터 임대에 대한 동의서를 받아두어야 하는 것입니다.


2. 임대인이 신탁회사로부터 소유권을 반환받았나요?

임대인이 신탁회사의 동의 없이 전세계약(임대차계약)을 체결하였더라도 나중에 신탁회사로부터 소유권을 회복한 때에는 임차인이 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다.
임대인에게 어서 전세금으로 대출금을 갚고 신탁회사로부터 소유권을 되찾아오라고 해야겠지요.


 3. 주택을 인도받고, 주민등록을 해두셨나요?

주택임대차보호법상 대항력이 생겨야 설사 주택의 소유자가 바뀌더라도 임차인임을 주장할 수 있습니다.
이를 위해서는 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 하셔야 하니, 미루지 마시고 주민등록을 해두십시오.


4. 임대인이 전세금을 돌려주지 않아요, 이사가야 하는데 어떡하죠?

임대인이 전세금을 돌려주지 않았는데 이사를 가야되는 경우라면, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료되었는데도 임대보증금이 반환되지 않는 경우 이미 발생한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 목적으로 신청하는 것입니다.
다만, 신탁회사가 임대를 동의한 것도 아니고, 임대인이 신탁회사로부터 소유권을 반환받은 것도 아니라면 신탁회사가 임차권등기명령에 대하여 다툴 수도 있습니다. 신탁회사가 주택임대차보호법의 보호를 받지 않는 주택임을 주장하며 임차권등기명령의 취소를 신청한다면 애써 받은 등기명령이 취소될 가능성이 있습니다.
이 경우 임차인은 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 잃게 되고, 임대인을 상대로 전세금(임대보증금) 반환채권을 행사해야 합니다.


5. 임대인과의 특약으로 만일을 대비해보자!

신탁회사에게 소유권을 넘긴 임대인과 전세계약(임대차계약)을 체결해야만 한다면 다음을 유념하세요.

1) 신탁회사의 임대동의서가 있는지 확인한다.
2) 임대인의 대출금이 얼마인지 파악하여, 전세금(임대보증금)으로 상환가능한 범위인지 확인한다.
3) 전세계약(임대차계약)에 다음과 같은 특약을 넣는다.

    '잔금 지급일까지 임대인이 신탁회사의 임대동의서를 득하지 못하는 경우, 또는 임대인이 신탁회사로부터 주택의 소유권을 반환받지 못해 임차인이 해당 주택에 대한 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못하거나 해당 주택에 설정되는 제한물권에 대항할 수 없게 되는 경우 임대인은 임차인에게 전세금(임대차보증금) 전액을 반환하며, 이와 별도로 손해배상금 금 xxx원을 지급한다.'

신탁회사에게 소유권을 넘긴 임대인과의 전세계약을 특별히 조심하시어 피해 입는 일이 없으시길 바랍니다.