임대인 세급체납시 보증금 문제에 관한 쟁점 

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호변호사입니다.

오늘은 임대인 세급체납시 보증금 문제에 대해 말씀드리고자 합니다.

임대인과 임차인이 임대차계약을 하는 경우 대부분 보증금에 월세, 높은 보증금으로 전세계약을 하곤합니다.

이 경우 임차인은 보증금이 원칙대로 쉽게 돌려받을 것을 생각하지만 최근 부동산관련 소송이 잦아짐에 따라 보증금을 보호할 법적인 조치를 마련해 두어야 합니다.

많은 임차인이 보증금을 보호하기 위해 임차권등기명령, 전세보증보험 등 다양한 법적인 방법을 동원하는데요.

만일 임대인의 세금이 체납된 경우 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

이는 선순위를 따져보는 것이 중요합니다. 즉 임대인의 조세채권과 임차인의 임차보증금반환채권 중 어느 채무를 우선적으로 변제하여야 하는 것에 관한 법적 쟁점이라 할 수 있습니다.

임대차계약시 등기부등본을 확인해보아 등기명령이 되었는지를 확인할 수 있으며 가압류 및 가처분 여부를 사전에 살펴봅니다. 하지만 조세 채권의 여부는 사전에 확인할 수 없어 종종 법적 분쟁이 생기는 경우가 발생합니다.

원칙적으로 국세징수법에 따라 조세가 임차인의 보증금보다 우선하여 잘못하다가는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 하지만 이는 당해세에만 적용되는 것으로 법정기일과 비교해 선후가 결정됩니다.

만일 법정기일 전에 담보권이 설정된 경우 조세채권보다 우선할 수 있습니다. 하지만 담보에 제공된 재산 자체에 부과된 세금은 법정기일 전에 담보된 채권보다 우선합니다.

즉 당해세 우선의 원칙에 따라 세금이 우선된다는 것을 의미하며 소액의 보증금인 경우에만 보호를 받을 수 있습니다.

구체적으로 서울은 1억원 이하의 금액을 보증금으로한 세입자에게는 3억 4천, 광역시는 6천만원 이하의 세입자에게 2천만원까지 보상을 합니다.

이를 사전에 알기 위해서는 국세청 홈페이지에 들어가 고액, 상습 체납자의 명단을 홈페이지에서 확인하시길 바라며 이 외에도 임대인에게 직접 확인해보는 것 또한 방법이 될 수 있습니다.

임대인의 세금체납이 보증금과 직결된 문제를 야기할 수 있으며 이는 우선순위에 따라 지급이 이루어지므로 임대인의 조세를 먼저 확인하시길 바랍니다.

만일 자신이 보증금을 받아야하는데 위와같은 문제가 발생한 경우 법률전문가의 자문을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.