[임대차 계약 갱신거절] "실거주" 누가 입증해야 할까 

최근 화제의 판결이 있습니다.

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바로 임대인의 계약갱신 거절 사유 중

임대인의 "실거주" 목적을 "임차인"이 입증해야 한다는 판결입니다.

그러나 하급심 판결이 엇갈리고 있는 상황이어서, 구체적인 사안의 분석과 대응이 필요할 것으로 보입니다.

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지금부터 실거주 목적 계약갱신 거절에 관하여 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.



임차인의 갱신요구권  VS  임대인의 실거주 목적 거절



주택임대차보호법이 개정되면서 임차인에게 강력한 갱신요구권을 주었고,

이 부분이 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠 것인지 귀추가 주목되고 있는 상황입니다.

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개정된 주택임대차보호법은

임차인에게 강력한 임대차 갱신요구권을 주면서도,

'주택'이라는 특성을 고려하여

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임대인(직계 존속 또는 비속 포함)이 실제로 거주, 즉 실거주 하는 경우라면

갱신요구를 거절할 수 있도록 하였습니다.

실거주 목적 "임차인"에게 입증책임이 있다고 한 판결 _ 임대인 승소



임대인이 실거주 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절했을 경우,

임대인이 미래에 진짜 거주를 할지 하지 않을지 어떻게 입증할까요.

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이에 관하여,

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최근 서울중앙지방법원에서 "임차인"이 집주인이 내세우는 '실거주 목적'을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다는 판결이 나와 화제가 되고 있습니다.

[구체적 사안]

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- 2017. 1. 서울의 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대

- 2018. 11. 월세를 300만원으로 올리는 한편, 계약기간은 2021. 1.까지 하기로 갱신

- 2020. 9.(계약기간 만료 4개월 전) 임대인이 실거주목적으로 계약갱신 거절 통지

- 2020.11. 임차인의 갱신요청

- 임대인이 내용증명을 통해 갱신거절의사 밝혔으나, 기간만료 후에도 집을 비워주지 않아 명도소송

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[판결의 요지] 임대인 승소

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1. 개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다.

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2. 임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다.

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3. 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 두어 사후적으로 임차인을 보호하고 있다

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4. 개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다.

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5. 임차인은 임대인에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다. 임차인이 주장하는 사정만으로는 임대인의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다.

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실거주 목적 "임대인"에게 입증책임이 있다고 한 판결 _ 임차인 승소

위 임대인 승소 판결이 화제가 되고 있어 법원의 입장이 정리된 것으로 오해하시는 분들도 많습니다.

그러나 최신 판결 중 유사 사안에서 실거주 목적 입증책임이 임대인에게 있다고 보아 임차인이 승소한 판결도 있습니다.

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[구체적 사안]

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- 2018. 11. 5. 아파트 전세계약 2년 체결

- 2020. 6. 24.(계약기간 만료 4개월전) 임차인에게 갱신거절의사통지

- 2020. 9. 임차인은 임대인에게 개정된 주택임대차보호법에 따라 갱신요구

- 임대인은 이미 갱신거절 통지 했으므로 2020. 11. 5. 기간만료로 종료되었다고 주장하면서 명도소송 제기

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[판결의 요지]

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1. 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있었다.

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2. 이에 주택임대차보호법에 '임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정기간 중에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다(제6조의3 제1항)'는 규정이 신설되었다. 이는 2020. 7. 31.부터 시행하고 그 당시 존속중인 임대차에 대하여도 적용된다.

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3. 임대인은 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우' 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다(제6조의3 제1항 단서 제8호). 그런데 위와 같은 사유는 그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적인 의도를 그 내용으로 하고 있어서 임차인 측에서 예측하거나 그 사유 발생여부를 정확히 알기 어려운 사정이 있어 이를 제한없이 인정한다면 위 사유로 인한 거절이 남용되어 사실상 계약갱신요구권의 의미가 없어질 우려가 있는 바 '실제 거주하려는 의사'를 인정하기에 의심스러운 사정이 존재하는 경우에는 입증책임을 부담하는 임대인에게 그 불이익이 돌아갈 수 밖에 없다.

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4. 피고가 임대차기간 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간인 2020. 9. 2. 원고에게 계약갱신을 요구하였음은 앞서 입증된 바, 일단 이 사건 임대차계약은 위 계약갱신요구로 갱신되었다.

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5. 이에 대한 원고의 갱신거절의 효력에 관하여 살펴보면, 기록에 의하여 인정되거나 알 수 있는 다음과 같은 사정들에다가 앞서 살펴본 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 입법 목적 및 취지 등을 종합하여 보면, 원고의 주장이나 그 제출증거들만으로는 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 사유(임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)에 해당한다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고가 피고에게 계약갱신 거절의 의사를 통지한 2020. 6. 24.자 내용증명서에도 그와 같은 내용은 존재하지 않는다.

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6. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 계약갱신요구권행사로 갱신되어 존속중이라고 할 것이므로, 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. 그렇다면, 원고의 청구는 모두 이유 없으므로 기각한다.

그렇다면 나는 승소할 수 있는 건가요?

2020. 7. 31. 개정 법 시행 이후 '실거주 목적' 갱신 거절이 많이 활용되고 있으나, 그 입증책임에 관하여는 최근에서야 판례가 나오고 있는 상황입니다. 그러다 보니 아직 판례의 입장이 명확하다고 보기는 어렵습니다.

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임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 법이라는 점, 그럼에도 불구하고 주택 이라는 특성을 고려하여 임대인에게 '실거주 목적'으로 갱신을 거절할 수 있도록 규정한 점, '실거주' 라는 점이 장래의 일이고 주관적인 영역이라 입증하기 어렵다는 점, '실거주'하지 않아 손해를 발생시킬 경우 손해배상을 하도록 규정한 점 등을 살펴볼 때, 법은 임차인과 임대인 사이에서 균형을 잡기 위해 애쓰고 있는 것으로 보입니다.

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위 판결들도 자세히 살펴보면, '실제 거주하려는 의사'에 의심스러운 사정이 있는지를 비롯하여 여러가지 사정들을 구체적이고 종합적으로 검토하다보니, 다른 결론에 도달했을 것으로 보입니다.

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즉, '실거주 목적'으로 갱신거절을 하려 하는 임대인이나, 거절을 당한 임차인의 경우

적극적으로 의사를 표시하고 일련의 과정들을 정리해 나가는 전략이 필요하고, 그에 따라 소송의 승패 역시 좌우될 수 있는 상황입니다.

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