[민사/부동산] 기획부동산 사기에 대해

김태연 변호사

옛말인 땅부자와 달리 요즘은 부동산 투자에 대한 관심이 높아져 너도 나도 여윳돈이 생기면 건물을 보러 다니는데요. 인기가 많아진만큼 관련 범죄 사례 또한 우후죽순으로 늘고있습니다. 지난 2월 기획부동산 30여 곳이 사실상 개발이 불가능한 성남시 임야 지분의 974억 원어치를 4800여 명에게 쪼개어 판 것이 언론에 보도되었습니다.

보도에 따르면 땅을 산 사람의 26%는 직원, 62%는 직원의 지인으로 직원의 가족과 친척까지 합치면 90%가 넘는 사람들이 기획부동산 직원과 그들의 주변인이었으며 땅을 산 사람의 1/3은 연 소득 2천만 원 이하의 저소득층이며 가계 순 자산 1억 원 미만인 사람도 절반에 이르렀다고 하는데요.

실제로 기획부동산이란 '부동산을 기획하여 이윤을 추구하는 사업'으로 정의만 보면 문제가 없는 사업처럼 보이지만 실상은 그렇지 않습니다!

기획부동산은 무엇인가

부동산 업자들은 개발 예정 지역의 땅을 사들이는데 큰돈을 들이지 않아도 참여할 수 있다며 '부동산 공동투자'라는 말로 자금이 부족한 사람들에게 투자를 종용하는데요. 공동투자는 다수의 참여자가 소액의 돈을 모아 함께 투자하는 형태로, 금액에 따라 토지 지분을 분배하는 방식으로 진행됩니다. 이는 높은 비용으로 인한 부동산 투자의 접근성을 낮추는 효과에 더해 다른 사람들도 투자했으니 괜찮을거라는 심리적인 안정감을 주는 효과도 있습니다.

그러나 실제 기획부동산 사기 사례를 보면, 사용가치가 낮은 개발제한구역이나 건물을 올릴 수 없는 땅의 토지 지분 혹은 그 토지 자체를 잘게 나눠 시세의 수 배 혹은 수십 배에 달하는 가격으로 판매하는데요. 이러한 사기 행위는 다수의 보통사람이 가진 부동산 투자에 대한 지식이라면 주택에 대한 투자 정도이며, 개발 정보 등을 접하기 어렵고 보유 자금이 땅 전체를 매수하기에는 어려운 경우가 많은 점을 기반으로 진행되고 있습니다.

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그러나 부동산 투자에 있어 공동투자는 반드시 점검하고 또 의심해야 하는 부분인데요. 하나의 부동산에 대한 소유권을 여러 사람이 지분의 형태로 가지고 있기 때문에 분할 시에도 어떻게 나눠야 할지 복잡하며, 나중에 사고 팔 의향이 있다 하더라도 다른 소유자들의 동의를 얻어야 계약이 가능하기 때문입니다.

또한 토지에 대한 재산권 행사를 하려면 공동 지분 형태가 아니라 개인 단독분할이 되어야하는데, 현행 법규상 공동 지분의 부동산을 단독명의로 나누는 것은 매우 힘든 상황인데요. 이는 한 건물임에도 불구하고 여러 세대가 모여살며, 각자 전입신고가 가능한 아파트나 빌라와는 다른 문제입니다.

기획부동산사기를 당하지 않기 위해!
이것만은 기억하자★

그렇다면, 기획부동산 사기에 예방하는 방법이 있을까요?

1) 땅을 권유하는 업체에 대한 철저한 확인 - 사업자등록번호로 법인등기부를 확인

투자 가치가 높은 땅이라며 구매를 제안하는 업체가 있다면, 제일 먼저 존재하는 업체인지 적법하게 운영이 되고있는지 확인해야 하는데요. 회사의 정확한 상호와 법인등록번호를 확인하고, 인터넷등기소를 활용하여 법인등기부를 열람하는 방법도 있습니다.

대부분의 기획부동산 사기 업체는 사무실을 자주 옮겨다닌다거나, 사기 후 문을 닫기 때문에 회사 설립일이 짧습니다. 이를 참고하여 사전에 사기 업체를 피하시길 바랍니다.

2) 짧은 기간 투자하여 큰 투자수익을 바라지 말 것

토지 개발 계획은 상당히 긴 시간에 걸쳐 더디게 진행되는데요. 따라서 실제 계획이 있는 땅이라면 인근 지역의 주민들이나 개발 정보에 밝은 사람들이 이미 선점하여 계약이 완료되었을 가능성이 높습니다.

운 좋게 내 자리를 얻었다 하더라도, 개발 중간에 공사업체와 트러블이 생긴다던지, 법령이 바뀌어 더 이상 건물을 지을 수 없게 된다던지 하는 등의 변수가 많기 때문에 큰 이익을 바라고 가진 것을 모두 투자하는 것은 건강한 투자 방식이 아닙니다.

3) 토지의 '지번' 파악 - 정확한 지번을 파악하여 공적장부를 열람한 후, 현장 방문

매매 계약 전에해당 토지 지번을 요청해야 합니다. 만약 이러한 요청을 거부한다면 즉시 계약을 중단하셔야 합니다! 지번을 통해 다양한 공적 장부의 열람이 가능하고, 이를 통해 매수인의 정보를 얻을 수 있으므로 일반적인 사기 목적의 부동산 거래에서는 지번 노출을 꺼리기 때문입니다.

만약 지번을 얻었다면, 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도(임야도)등본, 토지가격확인원과 같은 공적장부 열람을 통해 소유권 등의 권리분석과 투자가치를 판단하여야 합니다.

모든 서류를 검토했다면, 현장에 직접 방문하여 서류로는 확인이 불가능한 주변 상황과 교통 사정, 지자체의 실제 개발 진행 등을 알아봐야 합니다. 많은 사기 피해자들이 대부분 광고 전단지와 업체에서 그럴듯하게 꾸며놓은 안내서만 보고 직접 현장에 방문하지 않은 경우가 많으니, 서류상 모든 정보가 일치한다 하더라도 반드시 현장에 방문하는 것을 추천 드려요!

4) 부동산 거래는 반드시 등록된 부동산 중개업소를 이용 - 부동산 중개 대상물 확인·설명서를 받고 등기상 소유주 명의로 거래

허위 광고, 과대 광고에 속지 않는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 거래 과정을 도와주는 부동산 중개업소가 적법한 업체인지 따져봐야 합니다. 따라서 부동산 거래를 하게 된다면, 행정기관에 등록된 공인중개사사무소의 대표와 계약서를 작성하고, 부동산중개대상물을 확인·설명서를 받고 거래하는 것이 가장 안전합니다. 또한, 계약서 조항에 등기 이전 방법 및 절차·시기 등을 정확하게 명시하고 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금해야 하는데요. 미리 비용을 요구하더라도 선수금을 지급해서는 안 됩니다.

기획부동산이라면
법률적으로 어떻게 대처할까

위의 예방방법을 참고하여 사기를 피하는 것이 가장 좋겠지만, 피해를 받았다면 적극적으로 대응해야 합니다.

여기서 기획부동산의 또 다른 문제를 짚고 넘어가야 하는데요. 일당이라고 검거된 사람들을 보면 대게 젊은 청년인 경우가 많습니다. 기획부동산이 다단계와 유사한 방식으로 멀쩡한 사무실에 수십 명의 직원이 경매나 공매를 진행하는 부동산 전문기업이라 소개하며, 순진한 청년들을 유혹하고 그렇게 사기 입사한 청년들에게 지분 판매를 강요하는데요.

일자리를 잃고 싶지 않은 청년들은 실적을 내기 위해 본인이 직접 구매하거나 가족이나 가까운 지인에게 땅을 판매하는 경우가 대부분입니다. 따라서 사기라고 판명이 나면 인간관계까지 힘들어집니다. 또한 기획부동산은 사기임에도 불구하고 형사재판에서 처벌받는 경우는 찾아보기 힘듭니다. 그저 투자자를 모집한 것이고, 개발 진행 중에 일이 어그러진 것 뿐이라는 준비된 변명에 법적으로 문제가 없는 정황도 존재하기 때문인데요. 따라서 기획부동산사기는 민사소송까지 염두해 둬야 합니다.

민사소송으로 진행 할 경우 손해배상으로 피해입은 금액을 복구할 수 있으며, 합의가 성사된다면 계약 파기와 대금 회수 등을 시도해 볼 수 있습니다.

기획부동산, 부동산전문변호사
김태연 대표변호사와 상의하세요

기획부동산 사기 정황이 파악되었다면, 혹은 이미 피해 본 사실이 있다면 구체적인 계획을 가지고 사건에 접근하여 더 큰 피해를 막아야 하는데요. 위에서 말씀 드렸다시피, 기획부동산은 형사소송과 민사소송 그리고 합의가 모두 가능한 사안입니다.

따라서 부동산전문변호사의 도움이 절실히 필요하게 될 텐데요. 태연법률사무소의 김태연 대표 변호사님께서는 생방송 법률상담 프로그램에 출연하여 전세금과 경매, 상가임대차보호법, 주택임대차보호법, 부동산사기 등 다양한 부동산 관련 상담을 진행하고 계신 베테랑 중의 베테랑이십니다.

태연법률사무소

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