임대차계약 갱신 요구와 거절 

1. 들어가며

 주택임대차보호법에 따른 ‘계약 갱신 요구권’이란 주택에 관한 임대차계약을 맺고 2년을 거주한 임차인이 원하는 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있는 권리이다. 임차인이 임차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(2020. 12. 10. 이전에 체결된 임대차계약의 경우 임차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전)까지 재계약을 요구하면 임대인은 자신이 임차 목적물에 거주하는 등의 사정이 없는 한 갱신을 거절할 수 없으며, 임대료 인상은 직전 계약의 5% 이내로 제한된다.

 최근 주택 가격이 전례 없이 상승함에 따라 전세금이나 임대료가 폭등하고 있기에 임차인은 계약 갱신을 임대인은 갱신 거절을 원하며 임대차계약 갱신에 대한 분쟁이 늘어나고 있다. 특히 주로 다툼이 생기는 부분은 임대인에게 갱신 거절 사유가 존재하는지 여부인데, 갱신 거절 사유는 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사한 때를 기준으로 판단하는 것이 타당하므로, 임차인은 갱신 요구권 행사 방법에 주의를 기울여야 한다.

2. 갱신 요구권 행사 방법

 원칙적으로 임차인의 계약 갱신 요구권 행사는 어떠한 형태로든 가능하다. 내용증명 우편이나 문자·전화로 갱신 의사를 밝힐 수 있으며 구두로 밝히는 것도 무방하다. 다만 갱신 요구권을 행사한 사실 및 그 시기에 관한 증명책임은 권리를 행사한 자인 임차인에게 있고, 계약 갱신에 있어서 갱신 요구권 행사 시기가 중요한 쟁점이 될 수 있다는 점을 간과하면 안 된다. 따라서 불필요한 분쟁을 예방하기 위해서 내용증명이나 문자와 같이 행사 시기가 명확히 특정되는 매체로 갱신 요구 의사를 표시하는 것이 바람직한 갱신요구권 행사 방법이다.