전세보증금 미반환 임대인 사기 고소 3건, 모두 불송치 

사건 요약

직접 지은 다세대 건물에서 여러 세대를 임대해 온 의뢰인은, 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 수천만 원에서 1억 원대의 보증금을 받아 편취했다는 사기 혐의로 임차인들에게서 세 건의 고소를 당했습니다. 계약 종료 뒤에도 보증금이 반환되지 않았고, 계약 전부터 여러 세대를 공동담보로 한 근저당이 있었으며, 임차권등기명령에 이어 임의경매까지 개시된 상태였습니다.

핵심 쟁점

• 계약 당시 보증금을 반환할 능력과 의사가 있었는지

• 보증금 미반환이 사기인지, 민사상 채무불이행인지

변호인의 대응

• 건축 자금 조달·집행 내역과 대출 거래내역 등으로 건축자금이 실제 사업에 쓰였고, 담보대출 이자를 수년간 연체 없이 갚아 왔으며, 경매 전까지 신용이 우수하고 다른 채무가 없었다는 점을 보였습니다.

• 계좌 거래내역으로 새 보증금이 대부분 이전 임차인 반환에 쓰였고 개인 용도 사용이 없다는 점을 소명했습니다.

• 전세 수요 급감과 보증보험 기준 강화로 새 임차인을 구하기 어려웠고, 그 사이 대출 시도·매수인 유치·관리비 대납 등으로 해결을 모색한 사정을 설명했습니다.

결과

경찰은 세 건 모두 불송치(혐의없음) 결정을 했습니다. 계약 당시 반환할 수 있다는 합리적 전망이 있었다는 점, 일부 고소인은 갱신 거절이나 반환 요구 없이 계약이 묵시적으로 갱신된 점 등을 들었고, 한 결정에서는 형사상 사기보다 민사상 채무불이행 성격이 강하다고 보았습니다.

비슷한 상황이라면

• 보증금 사기 고소에서는 계약 당시의 재정 상태와 대출 상환 이력이 핵심 자료입니다.

• 받은 보증금의 사용처를 계좌 내역으로 정리해 두세요.

• 반환이 늦어진 외부 사정과 해결 노력도 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

처분서·판결문

개인정보를 가린 실제 처분서·판결문입니다.