신탁사로부터 공매취득토지서 오염 발견 손해배상 책임추궁 가능여부 

A는 소유 토지에 관하여 B신탁사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 B신탁사에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 B신탁사는 신탁 받은 토지에 관하여 입찰을 실시하였고 C회사가 위 토지를 낙찰 받았다. 이후 C회사는 낙찰대금을 지급하고 B신탁사로부터 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤다.
 
B신탁사는 위 토지에 대한 공매공고 및 C회사와의 매매계약 체결 시 “매도인(B신탁사)은 위 토지에 대한 하자담보책임, 손해배상책임을 부담하지 않는다”는 면책조항을 포함시켰다. 그런데 C회사는 건물신축을 목적으로 굴착을 하는 과정에서 지하 토양에 심각한 오염이 발생한 사실을 발견하였다. 이 때문에 관할 관청으로부터 토양오염 정화명령을 부과 받아 막대한 오염정화비용을 부담하게 되었다.
 
이 경우 C회사는 면책조항에도 불구하고 B신탁사에 대한 손해배상 책임 추궁이 가능할까. 해당 공매공고 및 매매계약서가 약관규제법의 적용 대상이 되는 약관에 해당한다면 손해배상 책임 추궁이 가능하다.
 
필자가 수행한 사안에서, 법원은 ① B신탁사가 일정한 형식에 의해 미리 마련해 둔 공매공고에 공매부동산 입찰가격 등만을 추가로 기입하여 공고하였고, 낙찰자로 선정된 C회사와 미리 마련하여 둔 매매계약서를 이용하여 매매계약을 체결한 점, ② 매매계약을 체결하면서 면책규정에 관하여 개별적 교섭의 기회를 가졌다고 볼 수 없는 점 등을 근거로 공매공고 및 매매계약서가 약관규제법의 적용을 받는 약관에 해당한다고 판단하였다.
 
더 나아가 법원은 약관규제법 제7조 제2, 3호는 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 떠넘기거나 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항은 무효라고 규정하고 있으므로 면책약관에서의 면책사유의 요건은 엄격하게 해석해야 한다고 하였다.
 
이러한 전제 아래, 법원은 위 면책조항은 매매계약 당시를 기준으로 용이하게 확인할 수 있는 정도의 하자에 대한 책임을 면제하는 규정으로 해석함이 타당하며, 토지의 소유권을 취득하고 면밀한 조사를 거친 후에야 알 수 있는 오염토양 등의 하자에 관한 책임까지 면제하는 규정이라고 해석할 수 없다고 판단하였다.
 
이처럼 공매절차에서 낙찰 받은 부동산에 관하여 신탁사와 매매계약을 체결하면서 하자담보책임, 손해배상책임 등에 대한 매도인의 면책조항이 존재한다고 하더라도 매매계약 당시 용이하게 확인할 수 없는 토양오염(유류, 중금속 등)의 경우 손해배상책임 추궁이 충분히 가능하다.