명의만 맡긴 땅을 돌려달라니 불법원인급여라며 거부해요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
대출 한도나 세금, 혹은 가족 사정 때문에 땅을 구입하면서 등기부에는 지인이나 친척의 이름을 올려 두는 경우가 있습니다. 대금은 모두 내가 냈고 세금도 내가 내왔으니 등기부상 이름만 빌려준 것이라고 생각해 왔는데, 시간이 지나 돌려달라고 하자 상대방이 태도를 바꿉니다. "명의신탁은 불법이다. 불법한 원인으로 준 물건은 돌려받을 수 없다는 법도 있다. 처벌받기 싫으면 가만히 있어라"라는 말을 듣고 나면, 정말 내 땅을 잃게 되는 것인지 막막해집니다.
상대방이 말하는 것은 민법 제746조의 불법원인급여입니다. 불법한 원인으로 재산을 준 사람은 그 반환을 청구하지 못한다는 규정입니다. 명의신탁이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법') 제3조, 제4조 제1항으로 금지되고 무효이므로 이 규정이 적용된다는 주장인데, 실제로 한동안 하급심과 학계에서 크게 다투어졌던 쟁점입니다.
결론부터 말씀드리면, 대법원은 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결에서 부동산실명법을 위반한 명의신탁이라는 이유만으로 불법원인급여가 되는 것은 아니라고 판단했습니다. 다만 이것이 어떤 유형의 명의신탁이었는지, 그리고 상대방이 이미 땅을 제3자에게 넘겼는지에 따라 돌려받는 방법과 가능성이 갈리므로 유형부터 정확히 가려야 합니다.
핵심 쟁점
이 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 내 사안이 세 가지 명의신탁 유형 중 어디에 해당하는가입니다. 신탁자가 자기 명의로 되어 있던 등기를 넘겨 이름만 빌린 양자간 명의신탁, 매도인·신탁자·수탁자가 모두 얽힌 중간생략형(3자간) 명의신탁, 수탁자가 자기 이름으로 계약한 계약명의신탁은 돌려받는 방법이 서로 다릅니다. 둘째, 부동산실명법 제4조 제1항·제2항이 정한 무효의 효과, 즉 등기는 무효이므로 양자간 명의신탁이라면 소유권은 여전히 신탁자에게 남아 있다는 점입니다. 셋째, 민법 제746조 불법원인급여가 이 반환청구를 막는지의 문제입니다. 넷째, 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 상대방이 이미 제3자에게 처분했다면 무효를 주장할 수 없다는 한계입니다. 다섯째, 반환을 청구하는 과정에서 신탁자 본인에게 돌아오는 과징금과 형사처벌 위험을 어떻게 관리할 것인가입니다.
상대방의 "불법이니 못 돌려준다"는 말은 이 다섯 가지 중 세 번째 하나만 짚은 것입니다. 나머지 지점을 놓치고 겁을 먹은 채 합의서에 서명하거나 청구를 포기하는 경우가 많아, 지점별로 나누어 보는 것이 중요합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 명의신탁 유형을 가르고 그에 맞는 반환 청구 방식을 정하기
부동산실명법 제4조는 명의신탁약정을 무효로 하고(제1항), 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효로 합니다(제2항 본문). 다만 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다(제2항 단서). 반환 방법은 이 조문의 구조대로 유형별로 나뉘고, 유형을 잘못 잡으면 소송 자체가 기각됩니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 청구 방식을 정합니다.
1) 양자간 명의신탁이라면 소유권에 기한 말소 청구를 합니다.
내 명의로 되어 있던 땅의 등기를 상대방 이름으로 넘겼다면, 제4조 제2항 본문에 따라 이전등기는 무효이고 소유권은 처음부터 나에게 남아 있습니다. 그래서 소유자로서 상대방 명의 등기의 말소를 청구하거나, 말소 대신 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구합니다. 앞서 본 2013다218156 전원합의체 판결이 바로 이 유형의 사건이며, 대법원은 명의신탁자가 소유물방해배제청구권에 기초해 등기 말소를 구할 수 있고 이것이 불법원인급여를 이유로 막히지 않는다고 보았습니다. 소유권에 기한 청구여서 '돌려달라고 한 지 오래됐다'는 사정만으로 청구권이 소멸하는 것도 아닙니다.
2) 3자간(중간생략형) 명의신탁이라면 매도인을 거쳐 청구합니다.
계약은 내가 매도인과 맺고, 등기만 매도인에서 상대방으로 바로 넘어간 경우입니다. 이때도 수탁자 명의 등기는 무효이므로 등기를 되돌리는 것이 출발점입니다. 다만 등기가 매도인에게 돌아간 뒤에는 매도인이 소유자로 남게 되므로, 나는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하는 방식으로 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기를 말소하고 매도인으로부터 나에게 이전등기를 받는 순서로 진행합니다. 이 경우에는 매도인이 계약상 의무를 이행할 수 있는 상태인지, 매매대금을 누가 어떤 경로로 냈는지를 입증하는 것이 관건입니다.
3) 계약명의신탁이라면 땅이 아니라 돈을 청구하는 경우가 많습니다.
상대방이 자기 이름으로 매매계약을 체결했고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 제4조 제2항 단서에 따라 상대방이 유효하게 소유권을 취득합니다. 이 경우 나는 땅 자체를 돌려받는 것이 아니라 상대방이 내 돈으로 얻은 이익, 즉 매수대금 상당액의 부당이득 반환을 청구하는 구조가 됩니다. 반대로 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다면 계약 자체가 무효이므로 소유권은 매도인에게 남고, 내가 낸 돈은 상대방을 상대로 반환받아야 합니다. 어느 쪽인지는 계약서 작성 당시 매도인에게 어떤 설명이 오갔는지에 달려 있으므로 당시의 문자메시지, 중개사 진술, 대금 지급 내역을 먼저 모읍니다.
4) 입증 자료를 대금 흐름 중심으로 정리합니다.
어느 유형이든 핵심은 "누가 대금을 내고 누가 실제로 땅을 관리했는가"입니다. 매매대금 이체내역, 계약금·중도금·잔금 영수증, 취득세·재산세 납부 내역, 임대료 수취 계좌, 명의를 빌려준다는 취지의 문서나 메시지가 이에 해당합니다. 상대방이 증여를 받았다고 주장할 때는 증여세 신고 여부와 증여 의사를 보여주는 자료가 없다는 점을 함께 다툽니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 처분을 막고, 신탁자 본인의 과징금·처벌 위험을 함께 관리하기
소송에서 이긴다고 해도 그 사이 상대방이 땅을 팔아 버리면 돌려받을 길이 막힐 수 있습니다. 또한 반환 청구는 내가 명의신탁을 했다는 사실을 스스로 밝히는 일이기도 해서, 이 부분에 대한 대비 없이 소를 제기하는 것은 위험합니다. 두 가지를 병행해서 설계합니다.
1) 소 제기 전에 처분금지가처분으로 현재 상태를 묶습니다.
부동산실명법 제4조 제3항은 무효를 "제3자에게 대항하지 못한다"고 정합니다. 즉 상대방이 등기부상 소유자임을 기초로 거래한 제3자가 있으면, 그가 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이, 제3자가 해당 땅의 소유권을 지키게 되어 내가 말소 청구를 할 수 없게 될 수 있습니다. 이를 막으려면 소를 내기 전에 법원에 부동산처분금지가처분을 신청해 등기부에 처분금지 사실을 올려 둡니다. 가처분 등기 이후에 이루어진 처분은 본안에서 내가 이기면 나에게 대항하지 못하게 되므로, 상대방이 서둘러 팔거나 담보를 설정하는 것을 막는 가장 현실적인 수단입니다.
2) 상대방이 이미 땅을 처분한 경우의 책임 구조를 확인합니다.
이미 제3자에게 넘어갔다면 땅을 돌려받기는 어렵고, 처분 대가에 대한 부당이득 반환이나 손해배상 청구로 방향을 바꿉니다. 한편 형사 측면에서 대법원은 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결로 양자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁부동산을 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 "배신했으니 횡령으로 고소하겠다"는 대응이 통하지 않는 유형이 있다는 점을 미리 알고 민사 중심으로 전략을 짜야 합니다.
3) 신탁자 본인에게 돌아올 부담을 수치로 점검합니다.
명의신탁자는 부동산실명법 제5조에 따라 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금을 부과받을 수 있고, 과징금을 부과받고도 등기를 자기 명의로 되돌리지 않으면 제6조에 따라 1년 뒤 부동산평가액의 10%, 다시 1년 뒤 20%의 이행강제금이 붙습니다. 형사처벌로는 제7조 제1항에 따라 명의신탁자가 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 같은 조 제2항에 따라 수탁자가 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 다만 배우자 명의로 등기한 경우, 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우, 종교단체 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산을 등기한 경우에는 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없다면 제8조에 따라 제4조 내지 제7조가 적용되지 않으므로, 사안이 이 특례에 해당하는지를 가장 먼저 확인합니다.
4) 반환 청구와 처벌 위험을 함께 놓고 순서를 정합니다.
수탁자가 "신고하겠다"고 압박하는 경우가 많은데, 반환 소송 과정에서 명의신탁 사실이 드러나는 것은 피할 수 없습니다. 그래서 명의신탁을 맺은 시기와 목적(세금 회피인지, 대출 문제인지, 단순한 편의인지), 공소시효와 과징금 부과 가능 여부를 소 제기 전에 먼저 정리하고, 필요하면 이를 감안한 상태에서 소송 시점과 주장 내용을 조절합니다. 상대방이 협박 수준으로 금전을 요구한다면 그 자체가 별도의 법적 문제가 될 수 있으므로 대화 내용은 반드시 기록으로 남겨 둡니다.
결론
명의만 맡긴 땅을 돌려달라고 했을 때 상대방이 내세우는 불법원인급여 주장은 적어도 양자간 명의신탁에서는 대법원 전원합의체가 받아들이지 않았습니다. 명의신탁이 금지된 행위라는 사실만으로 땅에 대한 내 권리가 사라지지 않고, 소유권에 기한 말소 또는 진정명의회복 청구가 가능합니다.
다만 3자간·계약명의신탁에서는 청구 방식이 달라지고, 상대방이 땅을 제3자에게 처분하면 돌려받기가 어려워지며, 반환 청구 과정에서 과징금 같은 신탁자 본인의 부담도 따져야 합니다. 상대방의 말에 위축되어 합의서에 서명하기 전에, 어떤 유형인지와 가처분 필요성부터 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 명의신탁은 불법이라는데, 제가 돌려달라고 하면 제가 처벌받나요?
명의신탁 자체는 부동산실명법상 처벌 대상이 될 수 있습니다.
명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금의 대상이 됩니다.
다만 반환 청구를 했다는 이유로 처벌이 정해지는 것은 아니며, 명의신탁을 한 시기와 목적, 공소시효, 배우자·종중·종교단체 특례 해당 여부에 따라 달라집니다.
그래서 소송을 시작하기 전에 이 부분을 먼저 점검해 두는 것이 안전합니다.
Q2. 불법원인급여라는 주장은 앞으로도 계속 통하지 않나요?
2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결은 부동산실명법 위반 명의신탁이라는 이유만으로 불법원인급여가 되는 것은 아니라고 보았습니다.
이 판결은 농지법상 제한을 피하려고 명의신탁한 경우에도 마찬가지라고 했습니다.
다만 명의신탁과 별개로 뇌물이나 범죄 자금처럼 불법한 목적이 결합된 사안은 따로 판단될 수 있으므로, 맡긴 경위를 구체적으로 확인해야 합니다.
Q3. 오래전에 맡긴 땅인데 지금 돌려달라고 해도 되나요?
양자간 명의신탁처럼 소유권이 나에게 남아 있는 경우의 말소 청구는 소유권에 기한 방해배제청구여서 시간이 오래 지났다는 이유만으로 곧바로 막히지 않습니다.
다만 계약명의신탁에서 대금 반환을 구하는 부당이득 청구는 소멸시효 문제가 생길 수 있습니다.
또한 오래될수록 입증 자료가 흩어지므로 이체내역과 세금 납부 자료를 지금 확보해 두는 것이 좋습니다.
Q4. 상대방이 이미 땅을 팔았다면 어떻게 되나요?
부동산실명법 제4조 제3항에 따라 명의신탁 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.
제3자가 유효하게 소유권을 취득했다면 땅을 되찾기는 어렵고, 상대방이 받은 매매대금에 대한 부당이득 반환이나 손해배상으로 방향을 바꾸게 됩니다.
양자간 명의신탁에서는 수탁자가 땅을 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다는 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결이 있어, 형사 고소로 해결하기 어려운 경우가 있습니다.
Q5. 소송 전에 무엇부터 준비해야 하나요?
가장 먼저 등기부등본으로 현재 소유자와 권리관계를 확인하고, 매매계약서와 대금 지급 내역으로 누가 대금을 냈는지 정리해야 합니다.
이어서 명의를 빌려주기로 한 경위를 보여주는 문자, 메신저 대화, 각서 등을 모읍니다.
상대방이 처분할 우려가 있다면 소 제기 전에 처분금지가처분을 검토해야 하고, 과징금과 형사 위험은 소송 전략과 함께 점검해야 합니다.
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