상가 임대차의 경우 보증금 등의 증액 문제 

1. 상가건물 임대차의 경우 보증금이나 월차임의 증액과 관련하여, 양 당사자 사이에서 합의가 되지 않는다면 법적으로 다툴 수밖에 없는데, 오늘은 그에 대하여 살펴보겠습니다.

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2. 계약 기간 중의 증액의 경우 상가건물임대차보호법 제11조 제1항 '차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.'의 규정이 있는데, 증액의 경우 연 5%의 제한이 있고, 위 규정은 계약 기간 중의 증액에만 한정됩니다.

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3. 만일 임대차 계약이 갱신된 경우 위 규정이 적용되는지와 관련하여, 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차 기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약 갱신 요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니라며 갱신으로 인정한 사안에서 대법원은 '구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감 청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액 비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액 비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.'라는 판시(대법원 2014. 4. 30 선고 2013다 35115 판결 [보증금 반환 등])를 하여 임대차 계약 갱신의 경우에도 위 2. 항의 증액 제한 규정이 적용된다고 판단하였습니다.

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4. 하지만 계약 기간이 종료되고 갱신이 되지도 않은 재계약과 관련하여, 대법원은 '상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."라고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."라고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.'라는 판시(대법원 2014. 2. 13 선고 2013다 80481 판결 [건물명도등])를 하였던 바, 재계약인지, 계약 갱신인지에 따라 달라지니 이에 대한 확인이 꼭 필요하다 할 것입니다.