상가 계약갱신요구권 방법, 임대인이 퇴거를 요구한다면? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

계약이 끝났다는 이유로 상가를 비워줘야 할까요?

상가에서 오랜 기간 영업하며 고객을 확보했지만

임대인이 계약 종료를 통보하며

퇴거를 요구하는 경우가 있습니다.

인테리어 비용과 시설투자금이 남아 있고

영업을 계속해야 하는 임차인이라면

갑작스러운 계약 종료가

큰 부담으로 다가올 수 있습니다.

이때 확인해야 할 것이

상가 계약갱신요구권 방법입니다.

임대인이 계약 연장을 거부하더라도

법에서 정한 요건을 충족한다면

갱신을 요구할 수 있습니다.

상가 계약갱신요구권은 언제까지 행사할 수 있을까요?

상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면

임차인은 임대차기간이 만료되기

6개월 전부터 1개월 전까지

계약갱신을 요구할 수 있습니다.

상가 임차인의 계약갱신요구권은

최초 임대차기간을 포함하여

전체 임대차기간이 10년을 초과하지

않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 최초 계약일부터

현재까지의 전체 임대차기간입니다.

다만 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간과

임대차계약이 묵시적으로

갱신되는 경우는 구분해야 합니다.

또한 10년의 보호기간은 개정법 적용 여부와

계약 체결·갱신 시점에 따라 달라질 수 있으므로

개별 계약관계를 확인해야 합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 무엇일까요?

상가 계약갱신요구권 방법을 알아볼 때는

임대인의 갱신거절 사유도 함께 검토해야 합니다.

① 차임 연체

임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에

달한 사실이 있는 경우에는

갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

② 무단 전대

임대인의 동의 없이 상가 전부 또는

일부를 전대한 경우에는

계약갱신이 거절될 수 있습니다.

③ 중대한 계약위반

임차인이 고의나 중대한 과실로

건물을 파손하거나 임차인으로서의 의무를

현저히 위반한 경우가 문제될 수 있습니다.

④ 철거 및 재건축

법에서 정한 철거·재건축 사유에 해당하는 경우

갱신거절이 가능할 수 있습니다.

단순히 재건축할 예정이라는

주장만으로 인정되는 것은 아닙니다.

따라서 임대인의 퇴거 요구가 있었다면

구체적인 거절 사유와 이를

뒷받침하는 자료를 확인해야 합니다.

상가 계약갱신요구권 방법, 어떻게 준비해야 할까요?

① 계약기간 및 갱신 이력 확인

최초 임대차계약서와 갱신계약서를 확인해야 합니다.

최초 계약일과 전체 임대차기간을 정리하는 것이 중요합니다.

② 차임 지급내역 정리

월세와 관리비 지급내역을 확보하고

차임 연체 여부를 확인해야 합니다.

갱신거절 사유가 존재하는지 판단하는 자료가 됩니다.

③ 갱신요구 의사표시 전달

법정 기간 안에 임대인에게

계약갱신을 요구해야 합니다.

문자나 내용증명 등으로 의사를 전달하고

도달 사실을 입증할 자료를 남기는 것이 좋습니다.

④ 임대인의 거절 사유 검토

임대인이 직접 사용하거나

다른 임차인을 받겠다는 이유로 갱신을 거절한다면

법정 거절 사유에 해당하는지 확인해야 합니다.

⑤ 분쟁 대응자료 확보

임대인과의 문자·메신저 대화, 내용증명,

계약서 및 차임 지급자료를 정리해야 합니다.

분쟁이 계속된다면 계약관계 확인이나

건물인도청구에 대한 대응을 검토할 수 있습니다.

상가 계약갱신요구권에 대해 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 상가 계약갱신요구권 방법은 문자로 요구해도 되나요?

갱신요구에 반드시 내용증명이 필요한 것은 아닙니다.

다만 법정 기간 안에 갱신 의사가 임대인에게

도달했다는 사실을 입증할 수 있도록 기록을 남겨야 합니다.

Q. 상가 계약갱신요구권은 10년이 지나면 행사할 수 없나요?

원칙적으로 법에서 정한 10년의 행사기간을 초과하면

계약갱신요구권을 행사하기 어렵습니다.

다만 묵시적 갱신이나 별도 합의에 따른

계약 존속 여부는 구분하여 검토해야 합니다.

Q. 임대인이 상가 계약갱신요구권을 거절하면 바로 퇴거해야 하나요?

임대인의 거절이 법정 사유에 해당하지 않는다면

갱신의 효력을 다툴 여지가 있습니다.

계약기간과 갱신요구 시점, 거절 사유를 먼저 확인해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 제53회 사법시험에 합격하고

제43기 사법연수원을 수료했으며, 인천광역시 서구

임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경력이 있습니다.

상가 임대차 분쟁에서는 계약갱신요구권 행사기간과 갱신거절 사유,

임대인의 퇴거 요구가 적법한지 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

상가 계약갱신은 행사 시점과 증거 확보가 중요합니다

상가에서 영업을 계속하려면 계약기간이 끝나기 전에

갱신요구 가능 여부를 확인해야 합니다.

임대차계약서와 차임 지급내역,

갱신요구 및 거절 관련 자료를 정리하면

대응 방향을 구체적으로 검토할 수 있습니다.

임대인이 퇴거를 요구하고 있다면

부동산 분쟁을 다루는 변호사와 상담하여

권리 행사와 소송 가능성을

점검하는 것이 도움이 될 수 있습니다.