분양 문자 후 오피스텔 계약 전화권유판매 청약철회 기준 

안녕하세요. 법무법인 장헌 변성훈 변호사입니다.

오피스텔, 상가, 생활형 숙박시설 분양 현장에서는 분양대행사 직원으로부터 불특정 다수에게 발송된 홍보 문자나 안내 전화를 받고 모델하우스(홍보관)를 방문하여 덜컥 계약금을 입금하고 분양계약을 체결하는 사례가 매우 많습니다.

이후 자금 조달이 어렵거나 당초 기대했던 수익률·입지 조건과 다르다는 점을 깨닫고 "먼저 문자와 전화를 받고 유인되어 계약했으니 방문판매법상 전화권유판매에 해당하여 14일 이내 청약철회가 가능하다"고 주장하며 계약금 반환을 요구하곤 합니다. 하지만 단순히 분양 문자를 수신했다는 사정만으로 방문판매법상 무조건적인 청약철회권이 인정되는 것은 아닙니다. 최근 서울고등법원은 고액의 오피스텔 분양계약에서 전화권유판매 성립 여부를 가르는 구체적인 판단 기준을 제시했습니다. 실무상 핵심 쟁점을 정리해 드립니다.

[사건 실무 핵심 기준]

분쟁 유형: 분양 홍보 문자 수신 후 체결된 오피스텔 분양계약의 방문판매법상 전화권유판매 해당 여부 및 계약금 반환 다툼(부동산·민사)

대응 절차: 분양 홍보 문자·통화 녹취 내역 분석 → 홍보관 내 상담일지 및 계약서 작성 경위 조사 → 과장광고·기망행위에 기한 민법상 취소·해제 사유 병행 검토

판단 핵심: 서울고등법원 판례에 따른 단순 정보 제공·방문 권유와 적극적 계약 유인의 구별, 부동산 거래의 특수성 및 실질적 청약 유도 인과관계 입증

단순 분양 홍보 문자와 법상 전화권유판매의 구별

방문판매 등에 관한 법률(방문판매법)은 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 통화 과정에서 체결된 '전화권유판매'에 대해 소비자가 14일 이내에 조건 없이 청약을 철회할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 분양대행업체 직원이 사업성 홍보 문자를 보내거나 단순히 홍보관 방문 및 상담을 권유했다는 사실만으로 체결된 모든 분양계약이 법률상 전화권유판매로 포섭되는 것은 아닙니다.

법원은 통신수단을 통한 권유 행위가 단순한 광고성 정보 제공 수준에 불과했는지, 아니면 통화나 문자 메시지를 통해 소비자의 실질적인 계약 체결 의사를 직접적이고 적극적으로 이끌어냈는지를 엄격히 구별하여 판단합니다.

서울고등법원이 제시한 적극적 계약 유인과 인과관계 기준

최근 서울고등법원은 분양대행사 직원으로부터 수차례 안내 문자를 받고 홍보관을 방문해 약 8억 원 상당의 오피스텔 분양계약을 체결한 수분양자가 제기한 청약철회 주장을 배척했습니다.

재판부는 수분양자가 단순히 문자를 받은 데서 그치지 않고 자발적으로 모델하우스를 방문해 견본주택과 유닛 모형을 꼼꼼히 살피고, 상주 상담원으로부터 대출 조건 및 분양가 설명을 장시간 청취한 뒤 계약을 체결했다는 점에 주목했습니다.

부동산은 일반 소비재와 달리 거래 금액이 수억 원에 달하는 고가의 재산이므로, 수분양자 스스로 신중한 검토를 거쳐 계약에 이른 것으로 볼 수 있다면 문자 발송 행위와 최종 계약 체결 사이에 직접적이고 결정적인 인과관계를 인정하기 어렵다는 것이 법원의 확립된 태도입니다.

청약철회 불가 시 허위·과장 광고에 기한 계약 취소·해제 전략

전화권유판매를 원인으로 한 청약철회가 법리상 막혔다고 해서 모든 법적 대응이 불가능한 것은 아닙니다. 분양 당시 대행사 측의 설명과 실제 건축물의 구조·조건 사이에 현저한 괴리가 있다면 민법상 '기망에 의한 취소'나 '채무불이행에 따른 계약 해제'를 검토해야 합니다.

홍보 당시 약속했던 조망권 확보, 층고 기준, 고급 마감재 시공, 특정 커뮤니티 시설 설치, 중도금 무이자 대출 확약 등이 실제 계약 내용에 편입되었는지, 그리고 그것이 허위·과장 설명이었는지를 입증해야 합니다.

이를 위해 분양계약서 및 별도 특약서, 분양 당시 배포된 카탈로그·전단지, 영업사원과의 통화 녹취록 및 카카오톡 대화, 실제 현장 시공 도면 및 사진 자료를 체계적으로 확보하여 계약 체결의 본질적 중요 부분에 대한 착오나 기망을 집중적으로 주장해야 합니다.

분양 홍보 문자로 촉발된 오피스텔 계약 분쟁은 방문판매법상 기계적인 청약철회 주장에만 기댈 것이 아니라, 법원 판례 기준에 따라 계약 체결 경위 전체를 분석하고 분양 당시의 허위·과장 설명에 따른 실질적 취소·해제 사유를 빈틈없이 엮어내는 작업이 핵심입니다.

달콤한 분양 문자에 현혹되어 섣불리 오피스텔이나 상가 계약을 체결한 뒤 거액의 계약금을 날릴 위기에 처하셨거나 막대한 잔금 청구 압박을 받고 계시다면 혼자 고민하지 마시고 편하게 연락해 주시기 바랍니다.

법무법인 장헌 변성훈 변호사