안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.
최근 재개발·재건축 등 도시정비사업 현장에서는 조합 집행부의 비리를 차단하고, 전문적인 자금 조달 및 공기 단축을 도모하기 위해 부동산 신탁사를 끌어들이는 '신탁방식 정비사업'을 도입하는 구역이 급증하고 있습니다.
토지등소유자들은 "대형 신탁사가 사업을 책임지고 이끌어주니 공사비 깜깜이 인상이나 추가분담금 위험에서 안전할 것"이라고 기대하기 마련입니다. 그러나 정작 시공사와의 공사비 증액 갈등이나 설계·정비용역업체와의 계약 분쟁이 터졌을 때, 신탁사는 "우리는 관리 권한만 위탁받았을 뿐 최종적인 사업비 증액과 계약 책임은 토지등소유자(조합원)의 몫"이라며 발을 빼고, 조합이나 추진위원회는 "신탁사가 도장을 찍었으니 신탁사가 배상해야 한다"며 서로에게 책임을 떠넘기는 혼란이 발생하곤 합니다.
신탁방식이라는 이름표만 보고 모든 책임을 신탁사가 진다고 오인해서는 안 됩니다. 신탁사가 사업의 독자적 주체인 '지정개발자(사업시행자)'로 참여했는지, 아니면 조합의 업무를 보조하는 '사업대행자'로 들어왔는지에 따라 법적 지위와 책임의 한계가 완전히 달라지기 때문입니다. 오늘 칼럼에서는 신탁방식 재개발·재건축에서 사업비 증가와 계약 체결 책임을 둘러싼 법리적 쟁점을 살펴보겠습니다.
사업시행자 방식과 사업대행자 방식의 법률상 지위 구별
신탁방식 정비사업의 법적 분쟁을 검토할 때 가장 먼저 확인해야 할 선결 과제는 신탁사의 '법적 지위'입니다.
도시 및 주거환경정비법(도시정비법)상 신탁방식은 조합을 설립하지 않고 신탁사가 단독 사업시행자가 되는 '지정개발자(사업시행자) 방식'과, 조합은 그대로 유지한 채 신탁사가 자금 조달과 인허가 집행을 위탁받는 '사업대행자 방식'으로 엄격히 양분됩니다.
지정개발자 방식에서는 신탁사가 행정청의 인가를 받은 대외적 사업주체로서 시공사 도급계약이나 용역계약을 자신의 명의로 직접 체결하므로 계약상 1차적인 법적 책임을 집니다. 반면 사업대행자 방식에서는 조합이 엄연히 계약 당사자로 남아 있고 신탁사는 자금 입출금 관리와 행정 대행 권한만을 행사하므로, 공사대금 미지급이나 계약 해제 시 법적 책임의 종국적 귀속처는 여전히 조합과 조합원이 됩니다.
무제한 책임의 허상과 사업비 증액 시 소유자 의결권의 한계
신탁사가 사업을 전담한다고 해서 공사비 인상분이나 추가 사업비를 신탁사의 고유 자산으로 무상 부담하는 것은 결코 아닙니다.
신탁계약의 본질상 신탁재산(정비구역 토지 및 건축물)의 운용 과정에서 발생한 모든 금융비용, 공사비 증액분, 용역비는 신탁보수와 함께 최종적으로 토지등소유자의 분담금에 고스란히 정산·산입됩니다. 따라서 시공사의 공사비 인상 요구나 설계 변경으로 사업비가 폭증할 때, 신탁사가 토지등소유자 전체회의(또는 총회)의 사전 의결 없이 자의적으로 공사도급계약을 증액 변경했는지 여부를 반드시 따져야 합니다. 토지등소유자에게 중대한 금전적 부담을 지우는 예산 외 계약 변경은 관련 법령 및 규약상 토지등소유자 전체회의 의결을 거쳐야만 적법한 효력을 갖습니다.
계약 당사자 명의와 신탁사의 고유계정 채무인수 여부
용역업체나 시공사와의 계약 분쟁 시 책임의 귀속은 '계약서상 서명·날인 주체'와 '신탁사의 고유계정(자체 자금) 책임 조항'의 유무에 따라 판가름 납니다.
계약서에 신탁사가 단순히 '사업비 관리자'로만 기재되어 있다면 신탁사에 직접적인 대금 청구를 강제하기 어렵습니다. 또한 신탁계약서에는 통상 "신탁사는 신탁재산의 한도 내에서만 책임을 부담하며 고유재산으로는 일체 변제 책임을 지지 않는다"는 유한책임(신탁재산 한정 책임) 면책 조항이 촘촘히 삽입되어 있습니다. 따라서 신탁사의 책임을 묻기 위해서는 단순한 채무불이행을 넘어, 신탁사가 선관주의의무를 중대하게 위반하여 부당한 자금 집행을 감행했음을 공학적·회계적으로 입증해야 합니다.
신탁 분쟁에서 정당한 권리를 방어하기 위한 4대 실무 증거
신탁사의 독단적인 사업비 증액과 일방적 계약 체결을 견제하고 재산권을 보호하려면 다음 4대 증빙을 체계적으로 대조해야 합니다.
신탁계약서 및 정비사업 시행규정 원본 대조: 신탁사의 업무 권한 한계, 예산 초과 집행 시 사전 의결 요건, 신탁보수 산정 방식 조항을 정밀 분석합니다.
사업시행자 지정 고시 및 토지등소유자 전체회의 의사록 확보: 지자체의 지정개발자 지정 고시문과 공사비 증액 안건이 상정된 전체회의 회의록의 찬반 의결 정족수를 확인합니다.
사업비 계좌 출납 명세서 및 감리단 공정 확인서 검증: 신탁사가 집행한 기성공사비와 설계용역비가 실제 감리단의 승인 공정률 및 적정 품셈에 맞춰 지급되었는지 회계 감정을 진행합니다.
신탁사 위법 집행에 대한 직무집행정지 및 손해배상 소송: 신탁사가 법정 의결 없이 시공사에 거액의 공사비를 임의 증액 지급했다면 신탁사를 상대로 배임 혐의 고발과 선관주의의무 위반에 따른 손해배상청구를 병행합니다.
📌 핵심 요약
신탁방식은 신탁사가 단독 시행자인지 단순 대행자인지에 따라 법적 책임이 갈립니다.
신탁사 명의로 계약했더라도 공사비 증액분은 종국적으로 조합원의 분담금으로 전가됩니다.
중대한 사업비 증액은 토지등소유자 전체회의의 사전 의결을 반드시 거쳐야 적법합니다.
신탁계약서의 유한책임 조항을 분석하고 선관주의의무 위반에 대한 손해배상을 청구해야 합니다.
신탁방식 재개발·재건축은 전문성을 바탕으로 사업 속도를 높일 수 있는 유용한 도구이지만, 그 이면에는 복잡한 신탁법리와 유한책임 조항이 얽혀 있어 조합원과 토지등소유자가 감시의 끈을 놓는 순간 통제 불능의 분담금 폭탄으로 되돌아오는 치명적인 맹점을 안고 있습니다.
"신탁사가 대형 금융기관이니 알아서 잘 처리해 줄 것"이라는 막연한 신뢰에 매몰되어 신탁계약서나 시공사 변경계약서에 섣불리 포괄 동의를 내주어서는 결코 안 됩니다. 사업비 지출 권한의 법적 한계와 전체회의 의결 요건을 철저히 감시하고 규명해야만 정당한 개발 이익을 지켜낼 수 있습니다.
신탁방식 정비사업 구역에서 신탁사의 독단적인 사업비 증액, 불투명한 용역계약 체결, 또는 추가분담금 갈등으로 분쟁을 겪고 계시다면, 초기부터 정비사업 전문 변호사의 조력을 받으시기 바랍니다.
신탁계약서, 정비사업 시행규정, 토지등소유자 전체회의 책자, 사업비 지출 내역서를 지참하시어 법무법인 송천으로 연락 주시면 명쾌하게 검토해 드리겠습니다.
법무법인 송천 기윤서 변호사
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