계약은 제가 하고 등기만 남 이름으로 했는데 되찾나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 대출 한도, 세금, 청약 자격, 가족 사이의 사정 등을 이유로 부동산 매매계약은 본인이 직접 하고 등기만 가족이나 지인 이름으로 해 두었다가, 관계가 틀어지면서 “내 집을 돌려받을 수 있느냐”를 묻는 상담이 꾸준히 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중 상당수는 “계약서에는 분명 내 이름이 있으니 내 것이다”, “믿는 사이라 각서도 필요 없다고 생각했다”는 이유로 등기부 이름을 대수롭지 않게 넘긴 경우였습니다. 그런데 막상 명의를 빌려준 사람이 등기를 돌려주지 않거나 제3자에게 팔아버리면, 계약서와 대금 영수증을 들고도 등기부상 주인이 아니라는 벽에 부딪히게 됩니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 이런 약정을 무효로 규정하고 있고, 대법원은 계약 당사자가 누구인지에 따라 되찾는 길을 완전히 다르게 봅니다. 또 명의를 맡긴 쪽에게 과징금과 형사처벌이라는 부담이 따른다는 점도 반드시 함께 알아야 합니다.

아래에서는 계약은 본인이 하고 등기만 타인 명의로 한 경우, 부동산을 되찾을 수 있는지와 그 과정에서 어떤 위험이 따르는지 살펴보겠습니다.

1. 계약은 내가 했더라도 타인 명의 등기는 무효가 됩니다

명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의 등기는 법이 정면으로 무효로 봅니다.

매수인이 매도인과 직접 계약을 맺고, 대금도 본인이 내고, 소유권이전등기만 매도인에서 다른 사람 앞으로 바로 넘기는 구조를 흔히 3자간 등기명의신탁, 또는 중간생략등기형 명의신탁이라고 부릅니다. 이 질문의 상황, 즉 “계약은 제가 하고 등기만 남 이름으로 했다”가 정확히 여기에 해당합니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 이 구조에 대해 다음과 같이 정하고 있습니다.

명의신탁약정은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 본문).

그래서 수탁자 이름으로 넘어간 등기는 처음부터 효력이 없고, 부동산의 소유권은 법적으로 원래 매도인에게 남아 있는 상태가 됩니다. 등기부상 이름이 수탁자라는 사실이 곧 수탁자가 소유자라는 뜻이 아니라는 점이 출발점입니다.

다만 이것이 곧바로 “그러니 내 것이다”라는 결론은 아닙니다. 소유권은 매도인에게 남아 있고, 나는 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 요구할 수 있는 채권적 지위를 가질 뿐입니다. 이 간극을 어떻게 메우느냐가 되찾기 절차의 핵심입니다.

계약 당사자가 나라 해도, 수탁자 명의 등기는 무효이고 소유권은 일단 매도인에게 남습니다.

2. 부동산은 수탁자가 아니라 매도인을 거쳐 되찾아오게 됩니다

매도인과의 매매계약은 유효하므로, 매도인을 대위해 말소와 이전을 구하는 것이 정석입니다.

법은 명의신탁약정을 무효로 할 뿐, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약까지 무효로 하지 않습니다. 따라서 나는 매도인에 대해 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 그대로 갖고 있습니다.

실무상의 절차는 보통 두 단계입니다. 첫째, 내가 매도인을 대위하여 수탁자를 상대로 무효인 수탁자 명의 등기의 말소를 청구합니다. 둘째, 말소로 등기가 매도인 앞으로 돌아오면 매도인을 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구합니다. 두 청구를 한 소송에서 함께 진행하는 경우도 많습니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결은 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자가 매도인에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있다는 취지로 이해되고 있습니다.

이 과정에서 증명할 자료는 비교적 명확합니다. 매도인과 내가 쓴 매매계약서, 내가 낸 계약금·중도금·잔금의 이체 내역, 등기를 수탁자 앞으로 하기로 했다는 대화 기록이나 각서, 그리고 등기부등본입니다. 특히 대금을 누가 냈는지가 중요하므로, 현금으로 건넸다면 그 경위를 뒷받침할 자료부터 정리해야 합니다.

한 가지 주의할 점은, 수탁자에게 “내 앞으로 바로 등기를 넘겨라”라고 곧바로 청구하는 방식은 막혀 있다는 것입니다. 명의신탁약정 자체가 무효이기 때문에 그 약정을 근거로 한 이전 청구는 받아들여지지 않고, 반드시 매도인을 거치는 구조를 따라야 합니다.

3. 수탁자가 먼저 제3자에게 팔면 되찾기가 사실상 어려워집니다

무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없어, 처분 전에 막는 것이 승부입니다.

같은 조 제3항은 무효를 제3자에게 주장하지 못하도록 정하고 있습니다.

제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항).

그래서 수탁자가 등기부상 명의를 믿은 제3자에게 부동산을 팔아 이전등기까지 마쳐 주면, 그 제3자에게 “이 등기는 무효이니 돌려달라”고 주장하기가 어려워집니다. 이 경우 매도인과 나는 부동산 자체가 아니라 수탁자에 대한 금전적 청구로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다.

더구나 형사 면에서도 기대하기 어려운 점이 있습니다. 대법원은 전원합의체 판결(대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992)에서 중간생략등기형 명의신탁의 수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 부동산이 신탁자의 소유가 아니기 때문입니다. 즉 “팔아버렸으니 횡령으로 고소하면 된다”는 생각은 통하지 않을 가능성이 큽니다.

그래서 실무에서는 신뢰가 흔들리는 징후가 보이는 즉시 법원에 처분금지가처분을 신청해 수탁자 명의 부동산의 처분을 등기부에 막아 두는 것이 가장 중요합니다. 본안 판결이 나올 때까지 시간이 걸리므로, 그 사이에 등기가 제3자에게 넘어가는 일을 먼저 차단해야 합니다. 이 가처분도 매도인에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하는 형태로 구성하게 됩니다.

되찾기의 승패는 판결 전에 수탁자의 처분을 막았는지에 달려 있습니다.

4. 되찾을 수 있더라도 과징금과 형사처벌 부담은 따로 남습니다

명의신탁자는 부동산 가액의 30% 범위 과징금과 5년 이하 징역까지 감수해야 합니다.

명의를 맡긴 쪽은 법 위반의 당사자이기도 합니다. 제5조는 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 하고 있으며, 부동산 가액은 소득세법상 기준시가가 기준입니다. 과징금을 부과받고도 지체 없이 자기 명의로 등기하지 않으면 제6조에 따라 1년 경과 시 부동산평가액의 10%, 다시 1년 경과 시 20%의 이행강제금이 추가됩니다.

형사처벌도 별개입니다. 제7조 제1항은 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있고, 명의수탁자도 같은 조 제2항에 따라 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 소송에서 “명의신탁이었다”고 주장하는 순간 스스로 위반 사실을 인정하는 셈이 되므로, 소송을 제기하기 전에 이 부담까지 계산하고 접근해야 합니다.

여기에 상속세 및 증여세법상 명의신탁재산의 증여의제 문제가 따로 걸릴 수 있고, 조세를 피하려는 목적이 있었는지에 따라 세금 판단이 달라집니다. 따라서 되찾는 소송과 세무·형사 리스크 대응을 한 흐름으로 설계해야 합니다.

다만 처벌 수위는 명의신탁을 하게 된 경위, 조세 회피나 법령상 제한 회피 목적이 있었는지, 등기 정리를 얼마나 신속히 했는지 등에 따라 크게 달라질 수 있어 개별 사정이 중요합니다.

5. 고소·소송은 이런 순서로 진행됩니다

처분 방지 조치를 먼저 하고, 소송과 형사·세무 대응을 함께 준비하는 것이 순서입니다.

실무에서는 통상 ①등기부등본과 계약서·이체 내역을 확보해 수탁자 명의의 등기 상태를 확인 → ②관할 법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원 본원 또는 해당 지원)에 처분금지가처분 신청 → ③매도인을 대위한 수탁자 명의 말소청구 및 매도인에 대한 이전등기청구 본안소송 → ④판결 확정 후 말소·이전등기 집행의 순서로 진행됩니다. 수사기관의 조사 통보를 받는 상황이라면 수원남부경찰서·수원중부경찰서나 수원지방검찰청에서의 진술이 이후 소송에도 영향을 주므로 신중해야 합니다.

당장 상황이 불안하다면 아래 순서로 정리해 보시기 바랍니다.

1. 등기부등본으로 수탁자 명의 외에 근저당·가압류 등 다른 권리가 새로 붙었는지 확인하고, 매도인과 쓴 계약서·대금 이체 내역을 한곳에 모읍니다.

2. 명의를 빌려준 사람과 주고받은 문자·카카오톡·각서 등 명의신탁 경위를 보여주는 자료를 원본 그대로 보관합니다.

3. 처분 징후가 있으면 말소·이전 소송보다 처분금지가처분을 먼저 신청할지를 판단합니다.

명의신탁 정리는 민사 소송, 과징금, 형사, 세금이 맞물려 있어 순서를 잘못 잡으면 되찾을 수 있는 부동산도 놓치는 경우가 있습니다.

마치며

명의신탁 문제는 “가까운 사이인데 설마”라는 마음 때문에 대응이 늦어지는 경우가 대부분입니다. 하지만 등기부상 이름이 다른 사람이라는 사실은 시간이 지날수록 위험해집니다.

명의를 맡긴 쪽에서는 처분을 막는 가처분과 매도인을 거치는 소송 구조를 정확히 잡는 것이 먼저이고, 과징금과 형사 부담을 함께 계산해야 합니다. 반대로 명의를 빌려준 쪽도 “등기가 내 이름이니 내 것”이라는 생각으로 임의 처분에 나아가면 민사상 책임과 분쟁을 피하기 어렵습니다.

저는 명의신탁 분쟁에서 명의를 맡긴 쪽과 명의를 빌려준 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약 당사자가 누구인지, 대금을 누가 냈는지에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 등기부에 다른 사람의 이름이 올라 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 부동산이 제3자에게 넘어가기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 제 이름이 있으면 등기가 남의 이름이어도 제 부동산인가요?

A. 등기만으로는 내 소유가 아닙니다. 수탁자 명의 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 있으며, 나는 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있습니다.

Q. 명의를 빌려준 사람에게 곧바로 제 앞으로 등기를 넘기라고 할 수 있나요?

A. 곧바로는 어렵습니다. 명의신탁약정이 무효이므로, 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기를 말소하고 매도인으로부터 이전받는 경로를 거쳐야 합니다.

Q. 명의를 빌려준 사람이 제3자에게 팔아버렸습니다. 어떻게 되나요?

A. 제3자가 명의신탁 사실을 몰랐다면 무효를 대항할 수 없어 부동산 자체를 되찾기 어렵습니다. 그래서 처분 전에 가처분으로 막는 것이 중요하고, 이미 처분됐다면 별도의 금전 청구 가능성을 검토해야 합니다.

Q. 수탁자가 판 것을 횡령으로 고소할 수 있나요?

A. 대법원 전원합의체는 중간생략등기형 명의신탁의 수탁자가 임의 처분해도 신탁자에 대한 횡령죄는 성립하지 않는다고 보았습니다. 형사 고소만으로는 해결이 어려운 구조입니다.

Q. 명의신탁 사실을 밝히면 저도 처벌받나요?

A. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상이고 과징금도 부과될 수 있습니다. 그래서 소송에 앞서 형사·세무 부담까지 함께 점검해야 합니다.

Q. 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 처분 징후가 보이는 즉시가 가장 좋습니다. 가처분을 하루라도 먼저 해 두느냐에 따라 부동산을 되찾을 수 있는지가 갈립니다.