건물인도 소송, 임차인이 퇴거하지 않으면 어떻게 할까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

임대차계약이 종료되었는데도

임차인이 건물을 비워주지 않아 어려움을 겪는 임대인이 있습니다.

월세까지 밀린 상황이라면 새로운 임차인을 구하거나

건물을 매각하는 일에도 차질이 생길 수 있습니다.

특히 여러 차례 퇴거를 요청했는데도 임차인이 계속 거주하거나 영업한다면

어떤 법적 절차를 진행해야 할지 고민하게 됩니다.

이때 검토할 수 있는 방법이 건물인도 소송입니다.

다만 계약기간이 끝났다는 사실만으로 곧바로 인도청구가 인정되는 것은 아니며,

계약갱신 여부와 해지의 적법성부터 확인해야 합니다.

건물인도 소송, 어떤 경우에 제기할 수 있을까요?

건물인도 소송은 건물을 점유하는 상대방에게

법률상 반환의무가 있다는 점을 주장하며 인도를 청구하는 민사소송입니다.

임대차계약이 적법하게 종료되었고 임차인에게

더 이상 점유할 권원이 없다면 건물인도를 청구할 수 있습니다.

민법 제640조는 건물 임대차에서 차임 연체액이

2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정합니다.

다만 상가건물 임대차에는 특별한 규정이 적용될 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면

임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

따라서 주택인지 상가인지, 연체액이 얼마인지,

계약해지 의사표시가 적법하게 전달되었는지를 구분해야 합니다.

계약기간이 만료된 경우에도 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사 여부를 확인해야 합니다.

계약위반을 이유로 해지했다면

위반 내용과 해지권 발생 여부를 별도로 검토할 필요가 있습니다.

건물인도 소송, 어떤 절차로 진행될까요?

① 계약 종료 및 해지 사유 확인

임대차계약서와 특약, 월세 연체내역을 검토합니다. 계약기간 만료인지 채무불이행에 따른 해지인지 구분하고 해지 통보의 효력을 확인해야 합니다.

② 현재 점유자 및 점유 상태 파악

건물을 실제로 사용하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 계약서상 임차인과 실제 점유자가 다르다면 소송 상대방과 청구 내용을 신중하게 정해야 합니다.

③ 점유이전금지가처분 검토

소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하면 판결 이후 집행에 어려움이 생길 수 있습니다. 이러한 위험이 있다면 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다.

④ 건물인도 및 금전청구 진행

건물인도 소송에서는 임차인의 반환의무를 주장하고 이를 뒷받침하는 증거를 제출합니다. 미납 임대료나 계약 종료 이후의 금전청구를 함께 진행할지도 검토해야 합니다.

⑤ 판결 이후 강제집행

인도 판결을 받았더라도 임차인이 자진 퇴거하지 않을 수 있습니다. 이 경우 집행권원과 집행요건을 갖춰 집행관을 통한 부동산 인도집행을 진행할 수 있습니다.

건물인도 소송, 월세와 부당이득도 청구할 수 있을까요?

임차인이 월세를 지급하지 않았다면

계약이 유지되는 기간의 미납 차임을 청구할 수 있습니다.

계약 종료 후에도 건물을 계속 사용했다면

사용이익에 상당하는 부당이득이나 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

다만 건물을 반환하지 않았다는 이유만으로

모든 기간의 부당이득이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

실제 사용·수익 여부와 점유 경위, 계약상 약정 등을 확인해야 합니다.

또한 임대차보증금이 남아 있다면 보증금 반환의무와

건물인도의 동시이행 관계도 검토해야 합니다.

보증금 정산 문제는 인도청구와 지연손해금 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.

건물인도 소송, 어떤 증거를 준비해야 할까요?

소송에서는 임대차계약의 종료와

상대방의 점유 사실을 객관적으로 입증하는 것이 중요합니다.

- 임대차계약서 및 갱신계약서

- 월세 입금내역과 연체금액 정리자료

- 계약해지 내용증명 및 도달자료

- 문자메시지·카카오톡 등 퇴거 협의내역

- 건물등기사항증명서 및 실제 점유 관련 자료

특히 계약해지를 통보했다는 사실뿐 아니라

상대방에게 의사표시가 도달했는지 확인해야 합니다.

건물인도 소송을 준비하면서 임대인이 임의로 출입문 잠금장치를 교체하거나

임차인의 물건을 반출하는 행동은 별도의 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 주의해야 합니다.

건물인도 소송에 대해 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 건물인도 소송은 월세가 몇 개월 밀려야 가능한가요?

차임 연체를 이유로 계약을 해지하는 경우 주택과 상가의 적용 법률에 따라 기준이 달라집니다. 연체액뿐 아니라 계약해지 의사표시와 임대차관계도 함께 확인해야 합니다.

Q. 건물인도 소송 전에 점유이전금지가처분을 해야 하나요?

모든 사건에서 필요한 절차는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 바뀔 가능성이 있거나 제3자에게 전대할 우려가 있다면 판결의 집행 가능성을 확보하기 위해 검토할 수 있습니다.

Q. 건물인도 소송에서 승소하면 바로 강제퇴거가 가능한가요?

판결이 선고되었다는 사실만으로 임대인이 직접 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 자진 인도하지 않는다면 집행 가능한 판결 등 집행권원을 바탕으로 법정 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 제53회 사법시험에 합격하고 제43기 사법연수원을 수료했으며,

인천광역시 서구 임대주택분쟁조정위원회 위원으로 활동한 경력이 있습니다.

건물인도 소송에서는 계약해지의 적법성부터 점유관계,

보증금 정산, 금전청구 및 강제집행까지 연결해 검토하는 것이 중요합니다.

건물을 돌려받으려면 계약 종료와 점유관계부터 확인해야 합니다

임차인이 퇴거를 거부한다면 반복적인 퇴거 요청보다

계약 종료의 법적 근거와 실제 점유관계를 먼저 정리해야 합니다.

초기 소송 상대방이나 청구 내용을 잘못 정하면

판결 이후 집행에도 어려움이 생길 수 있습니다.

건물인도 소송을 검토하고 있다면 임대차계약서와 연체내역,

해지 통보자료를 준비해 부동산 분쟁을 다루는 변호사와

대응 방향을 점검하는 것이 도움이 될 수 있습니다.