연산6지역주택조합 제명위약금 공제 막고 분담금 반환받는 법적기준 

1.지역주택조합 제명 위약금 공제와 20% 차감의 정당성

지역주택조합 가입계약은 민법 제543조에 따른 계약 해제권이나 민법 제109조, 제110조의 착오, 사기 취소 법리가 적용되는 법률관계입니다. 그러나 조합 규약은 보통 조합원 탈퇴 시 총 분담금의 10%에서 20%에 상당하는 위약금을 공제하도록 규정합니다.

의뢰인 A씨는 조합과 가입계약 및 공급계약을 맺고 총 2억 9,565만 원의 분담금을 납부했습니다. 시공사가 회생절차에 들어가는 등 사업이 멈추자 계약 정리를 위해 지역주택조합탈퇴 소송을 제기했습니다.

조합은 소송 제기를 이유로 A씨를 제명 처분한 뒤, 규약상 총 분담금의 20% 위약금과 행정용역비 전액 공제를 주장했습니다. A씨는 부산지방변호사회 소속 법률사무소 로율 이동언 대표변호사를 찾아 사건을 맡겼습니다.

2.안심보장증서 무효 주장과 신의칙 법리 속 예비적 청구 설계

대법원은 사업이 일정 단계까지 진행된 경우 안심보장증서 무효를 이유로 한 분담금 반환 청구가 신의칙에 반할 수 있다는 엄격한 기준을 적용하고 있습니다.

안심보장증서 무효를 이유로 계약 취소를 구하는 주위적 청구와, 취소가 막히더라도 제명에 따른 분담금 반환을 구하는 예비적 청구를 구성해야 했습니다. 조합은 제명 결의와 위약금 공제 외에도 2022년 임시총회 결의를 들어 일반분양 완료 후 3개월 이내에 반환하겠다는 이행기 미도래 항변까지 펼쳤습니다.

이동언 대표변호사는 안심보장증서가 총회 결의 없는 총유물 처분행위로서 무효임을 주장함과 동시에, 민법 제398조를 근거로 총 분담금의 20% 위약금은 손해배상액의 예정으로서 부당히 과다하다는

예비적 청구를 구성했습니다.

아울러 지역주택조합 분쟁에서 나타나는 조합원명부 미삭제 주장 및 탈퇴자 반환 시기 연기 총회 결의를 제명 조합원에게 적용하려는 시도의 모순을 지적했습니다.

3.법원의 판단과 손해배상액 감액을 통한 분담금 반환 인용

법원은 주위적 청구인 안심보장증서 무효 주장은 신의칙 법리에 따라 기각했으나 예비적 청구를 인용했습니다.

재판부는 조합 요구 위약금을 총 분담금의 20%에서 10%로 감액했습니다. 지역주택조합은 A씨에게 2억 2,449만 원과 지연손해금을 즉시 지급하고, 소송비용의 80%를 조합이 부담하라고 판결했습니다.

제명 효력은 총회 결의로 발생하며 조합원명부 기재 여부와 무관하고, 2022년 임시총회 결의는 임의탈퇴 조합원에 대한 규정일 뿐 제명된 조합원에게는 미치지 않는다고 판시했습니다. 다만 이는 구체적 사실관계가 반영된 결과이므로 모든 사건에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

4.사업 지연과 제명 압박 속에서 조합원이 확보할 조치

제명 처분과 반환 연기 압박이 있더라도 청구 구조 설계에 따라 실질적인 반환을 이끌어낼 수 있습니다.

사업 지연 등으로 탈퇴를 고민할 경우 준비할 사항입니다.

1. 조합가입계약서, 공급계약서, 안심보장증서 등 교부 서류 원본 확보

2. 납부한 계약금 및 분담금 영수증, 무통장입금증 내역 정리

3. 조합 규약 최신본과 총회 결의 책자 확인

[자주 묻는 질문 (FAQ)]

Q1. 조합에서 위약금 20%와 업무대행비를 다 떼고 돌려줄 돈이 없다고 하는데 감액이 가능한가요?

민법 제398조에 따라 손해배상액의 예정으로 정해진 위약금이 부당하게 과다한 경우 법원에 감액을 청구할 수 있습니다.

Q2. 안심보장증서를 받았는데 소송하면 전액 환불받을 수 있나요?

최근 대법원은 사업이 일정 단계 진행된 경우 신의칙을 이유로 반환을 제한하기도 하므로 예비적 청구를 함께 준비해야 합니다.

Q3. 조합에서 소송을 제기했다는 이유로 제명 처분을 내렸는데 불이익이 큰가요?

제명 처분이 내려지면 규약상 임의탈퇴 제한에서 벗어나 분담금 반환 청구권을 즉시 행사할 수 있는 지위가 생길 수 있습니다.

[핵심 요약]

• 지역주택조합 제명 위약금 공제는 민법 제398조에 근거한 손해배상액 예정 감액 청구로 다툴 수 있습니다.

• 안심보장증서 무효 주장 시 신의칙 항변에 대비해 예비적 반환 청구를 병행해야 합니다.

• 탈퇴 조합원 대상 반환 시기 연기 총회 결의는 제명 조합원에게 일률적으로 미치지 않습니다.

• 가입계약서, 안심보장증서, 입금 내역, 규약 원본을 사전에 확보해야 유리합니다.

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