부동산 상속, 아파트는 어떻게 나눌까요? 

안녕하세요. “법률사무소 강일, 상속 전문 우강일 변호사”입니다.

부모님이 돌아가신 뒤 아파트나 상가, 토지를 형제자매와 함께 상속받게 되면 생각보다 복잡한 문제가 생길 수 있습니다.

누군가는 부모님이 살던 아파트를 계속 보유하고 싶어 하고, 다른 형제는 부동산을 매각해 현금으로 나누기를 원할 수 있습니다.

특정 상속인이 해당 부동산에서 거주하거나 관리해 왔다는 이유로 단독 소유를 주장하지만 다른 공동상속인이 이에 동의하지 않는 경우도 있습니다.

부동산 상속은 현금처럼 단순히 법정상속분에 따라 바로 나누기 어렵습니다.

각 상속인의 상속분뿐 아니라 부동산의 시가와 이용관계, 생전증여와 기여분, 담보대출 및 세금까지 함께 살펴 분할 방향을 정하는 것이 중요합니다.

부동산 상속, 법정상속분대로 나누면 끝날까요?

상속은 피상속인이 사망하면서 개시되고, 공동상속인은 각자의 상속분에 따라 상속재산에 관한 권리와 의무를 승계하게 됩니다.

동순위 상속인이 여러 명이면 법정상속분은 원칙적으로 균등합니다.

자녀들만 공동상속인이라면 같은 비율로 상속하는 것이 원칙이지만, 배우자가 자녀들과 공동으로 상속하는 경우 배우자의 상속분에는 자녀 1명의 상속분보다 50%가 가산됩니다.

다만 법정상속분이 정해져 있다고 해서 아파트의 방이나 토지의 면적을 해당 비율만큼 물리적으로 나누는 것은 아닙니다.

부동산은 공동상속인들의 공유 상태가 될 수 있고, 실제로 누구에게 어떤 재산을 귀속시킬지는 상속재산분할 과정에서 정하게 됩니다.

특정 상속인이 생전에 많은 재산을 증여받았거나 부모를 특별히 부양하고 재산 유지에 기여한 사정이 있다면 구체적인 상속분이 법정상속분과 달라질 수도 있습니다.

부동산 상속은 어떤 방법으로 나눌 수 있을까요?

부동산 상속에서는 재산의 종류와 가치, 공동상속인의 의사와 자금 상황에 따라 여러 분할방식을 검토할 수 있습니다.

① 공동소유 유지

상속인들이 각자의 지분에 따라 부동산을 공동명의로 소유하는 방법입니다.

당장 매각하거나 특정인에게 귀속시키기 어렵다면 공동소유를 유지할 수 있지만 관리비와 세금, 임대수익 배분 및 향후 처분 문제를 두고 다시 분쟁이 발생할 가능성도 살펴봐야 합니다.

② 특정 상속인의 단독승계와 정산

특정 상속인이 아파트나 상가를 단독으로 소유하고 다른 공동상속인에게 상속분에 해당하는 정산금을 지급하는 방식입니다.

부모와 함께 거주했던 상속인이 주택을 계속 보유하기를 원하거나 사업용 부동산을 특정 상속인이 관리해야 하는 경우 검토할 수 있습니다.

다만 다른 상속인에게 지급할 정산금의 규모와 자금 마련 가능성을 확인해야 합니다.

③ 현물분할

토지처럼 실제 분할이 가능한 부동산이라면 각 상속인이 일정 부분을 나누어 취득하는 방안을 검토할 수 있습니다.

다만 토지의 형태와 면적, 도로 접면 여부, 분할 이후의 이용가치 및 관련 법령상 제한을 확인해야 합니다.

④ 매각 후 대금분배

부동산을 매각한 뒤 매각대금에서 대출금과 비용 등을 정리하고 나머지를 상속분에 따라 나누는 방법입니다.

상속인 모두가 현금분배를 원하거나 단독으로 부동산을 취득할 상속인이 없는 경우 고려할 수 있습니다.

어떤 방법이 적절한지는 부동산의 시가와 담보관계, 실제 이용 상황, 공동상속인의 자금 사정을 종합적으로 검토해 결정해야 합니다.

형제자매와 협의가 안 되면 어떻게 해야 할까요?

공동상속인 전원이 분할 방법에 합의한다면 협의분할을 진행할 수 있습니다.

협의분할은 상속인 모두가 참여해야 하므로 상속인 한 사람이 누락되거나 동의하지 않는다면 유효한 협의가 이루어지기 어렵습니다.

문제는 한 형제가 아파트 단독승계를 원하지만 다른 형제는 매각을 요구하거나, 부동산의 평가금액을 두고 의견이 크게 엇갈리는 경우입니다.

일부 상속인이 연락을 피하거나 상속재산 관련 자료를 공개하지 않아 협의 자체가 진행되지 않는 경우도 있습니다.

공동상속인 사이에 협의가 이루어지지 않는다면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

법원은 상속재산의 종류와 가치, 각 상속인의 상속분, 재산의 이용관계 등을 고려해 분할 방법을 결정할 수 있습니다.

특정 부동산을 한 명 또는 여러 명의 상속인에게 귀속시키고, 그 재산가액과 상속분의 차액을 현금으로 정산하도록 명하는 방식도 가능합니다.

부동산의 가치는 어떤 기준으로 정할까요?

부동산 상속에서는 해당 부동산의 가액을 얼마로 볼 것인지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

특정 상속인이 부동산을 단독으로 취득하려면 다른 상속인에게 지급할 정산금을 계산해야 하기 때문입니다.

공시가격이나 과거 매매가격만으로 현재의 객관적인 가치를 정확히 판단하기 어려울 수 있습니다.

감정평가 결과와 인근 실거래가, 부동산의 위치와 상태, 임대차관계 및 개발 가능성 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

상속인들이 각자 제출한 시세자료가 크게 다르면 상속재산분할심판 과정에서 감정평가가 진행될 수도 있습니다.

상속분을 산정하기 위한 재산평가 시점과 특정 상속인이 부동산을 단독으로 취득하면서 정산할 때의 평가 시점이 달라질 수 있으므로 구체적인 사건에 맞춰 검토해야 합니다.

생전증여를 받은 형제가 있다면 어떻게 될까요?

부모가 특정 자녀에게 생전에 부동산이나 상당한 금액을 증여했다면 해당 재산이 특별수익에 해당하는지가 문제될 수 있습니다.

특별수익이 인정되면 공동상속인들의 구체적인 상속분을 산정하는 과정에서 해당 증여재산이 반영될 수 있습니다.

다만 부모가 자녀에게 준 모든 생활비와 금전이 자동으로 특별수익이 되는 것은 아닙니다.

증여금액과 시기, 목적, 부모의 재산상태, 다른 상속인에게 이루어진 지원 내용 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

생전증여가 부모를 특별히 부양하거나 부모의 재산을 유지·증가시킨 것에 대한 보상으로 이루어진 경우에는 구체적인 기여에 상응하는 범위에서 특별수익에 해당하지 않을 가능성도 검토해야 합니다.

따라서 증여계약서와 부동산 등기자료, 금융거래내역, 증여세 신고자료 등을 확보해 증여 경위와 재산가액을 확인하는 것이 중요합니다.

부모를 모신 상속인은 더 받을 수 있을까요?

공동상속인 중 상당한 기간 부모와 동거하거나 간호하는 등 특별히 부양했거나 부모의 재산 유지·증가에 특별한 기여를 한 사람이 있다면 기여분을 주장할 수 있습니다.

그러나 부모에게 생활비를 지급했거나 병원에 동행했다는 사정만으로 기여분이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

일반적인 부모·자녀 사이의 부양 정도를 넘어선 특별한 기여가 있었는지, 그로 인해 부모의 재산이 유지되거나 다른 간병비 지출 등이 줄었는지를 구체적으로 살펴봐야 합니다.

기여분은 먼저 공동상속인들의 협의를 통해 정할 수 있습니다.

협의가 이루어지지 않는다면 상속재산분할심판과 함께 가정법원에 기여분 결정을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

간병기간과 내용, 생활비·병원비 지출내역, 부모의 상태, 다른 형제들의 부양 정도 등을 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

상속받은 부동산에 대출이나 임차인이 있다면 어떻게 할까요?

부동산 상속에서는 자산뿐 아니라 해당 부동산에 연결된 채무와 권리관계도 확인해야 합니다.

근저당권이 설정돼 있거나 임차인이 거주하고 있다면 담보대출 잔액과 임대차보증금 반환책임이 분할 방식에 영향을 줄 수 있습니다.

특정 상속인이 부동산을 단독으로 취득하더라도 금융기관과의 관계에서 대출채무가 자동으로 한 사람에게 이전되는 것은 아닐 수 있습니다.

상속인 사이의 내부적인 채무 부담 합의와 채권자에 대한 책임은 구분해 검토해야 합니다.

등기사항증명서와 임대차계약서, 금융기관의 대출잔액 자료를 확인하고 실제 순자산가치를 산정해야 합니다.

부동산의 시가만 보고 정산금을 계산하면 상속인 중 일부가 예상하지 못한 채무를 부담하는 문제가 발생할 수 있습니다.

부동산 상속 전에 무엇부터 확인해야 할까요?

① 공동상속인의 범위

: 가족관계증명서와 기본증명서 등을 통해 공동상속인이 누구인지 확인해야 합니다.

대습상속이나 상속포기 등이 있다면 상속인의 범위가 달라질 수 있습니다.

② 전체 상속재산과 채무

: 부동산뿐 아니라 예금과 주식, 보험금, 임대차보증금 반환채무, 대출 및 세금 등을 함께 확인해야 합니다.

특정 부동산만 따로 나누기보다 전체 상속재산을 기준으로 분할 방향을 검토하는 것이 중요합니다.

③ 부동산의 권리관계

: 등기사항증명서를 통해 소유관계와 근저당권, 압류·가압류 등을 확인하고 임차인의 보증금과 점유관계도 살펴야 합니다.

④ 생전증여 내역

: 부모가 특정 상속인에게 증여한 부동산이나 현금이 있는지 확인하고 특별수익 해당 여부와 평가방법을 검토해야 합니다.

⑤ 기여분 관련 자료

: 부모를 장기간 간병하거나 생활비와 병원비를 특별히 부담한 상속인이 있다면 관련 금융자료와 진료기록, 간병자료 등을 정리해야 합니다.

⑥ 부동산 평가자료

: 공시가격과 실거래가, 감정평가자료 등을 통해 부동산 가액을 확인해야 합니다.

단독승계와 정산을 원한다면 정산금 마련 가능성도 함께 살펴봐야 합니다.

⑦ 세금과 등기 문제

: 어떤 상속인이 부동산을 취득하고 정산금을 지급하는지에 따라 등기와 세금 문제가 달라질 수 있습니다.

상속세뿐 아니라 취득과 향후 매각 과정에서 발생할 수 있는 세무상 영향까지 함께 검토하는 것이 필요합니다.

부동산 상속에 대해 자주 묻는 질문은? – FAQ

Q. 부동산 상속은 형제자매가 반드시 공동명의로 해야 하나요?

A. 반드시 공동명의로 계속 보유해야 하는 것은 아닙니다. 공동상속인 전원의 협의나 상속재산분할심판을 통해 특정 상속인이 부동산을 취득하고 다른 상속인에게 정산금을 지급하는 방식도 검토할 수 있습니다.

Q. 한 명이 부동산 매각을 반대하면 어떻게 해야 하나요?

A. 공동상속인 한 사람의 의사만으로 전체 부동산을 임의로 매각하기는 어렵습니다. 협의가 이루어지지 않는다면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해 적절한 분할 방법을 정하는 방안을 검토할 수 있습니다.

Q. 부모가 형제에게 미리 준 부동산도 함께 따져야 하나요?

A. 생전증여 재산이 특별수익에 해당한다면 구체적인 상속분을 산정할 때 반영될 수 있습니다. 증여 시기와 목적, 재산의 성격 및 당시 부모의 재산상태 등을 함께 살펴야 합니다.

Q. 부모님 집에 거주한 형제가 우선적으로 집을 받을 수 있나요?

A. 해당 부동산에 거주했다는 사실만으로 단독 소유권이나 우선권이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 다만 실제 부양과 관리 내용, 다른 상속인에게 정산금을 지급할 능력 등은 분할 방법을 정할 때 검토될 수 있습니다.

Q. 부모를 오랫동안 간병했다면 상속분이 늘어날 수 있나요?

A. 일반적인 가족 간 부양을 넘어 부모를 특별히 부양했거나 부모의 재산 유지·증가에 특별히 기여했다면 기여분을 검토할 수 있습니다. 간병기간과 내용, 비용 부담 및 다른 상속인의 부양 정도를 확인해야 합니다.

Q. 법정상속분대로 등기를 마쳤다면 분할이 끝난 것인가요?

A. 법정상속분에 따른 상속등기를 했다는 사실만으로 공동상속인 사이의 상속재산분할 문제가 모두 종료됐다고 단정하기 어렵습니다. 분할협의 여부와 등기 경위, 다른 상속재산의 존재 등을 함께 확인해야 합니다.

왜 우강일 변호사를 선택해야 할까요?

부동산 상속은 법정상속분만 계산하는 것으로 끝나는 문제가 아닙니다.

생전증여와 특별수익, 기여분뿐 아니라 부동산의 평가와 담보채무, 임차관계, 상속세 등 세무 문제까지 연결될 수 있습니다.

우강일 변호사는 대한변호사협회 등록 상속전문변호사이자 상속전문세무사입니다.

법률사무소 강일 대표변호사·대표세무사로 활동하며 부산 북부산세무서 국세심사위원을 역임하는 등 상속과 세무를 함께 검토해 온 경험을 보유하고 있습니다.

부동산 상속 사건에서도 전체 상속재산과 생전증여 내역, 기여분 주장, 부동산 평가 및 세금 문제를 종합적으로 살펴 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

부동산 상속은 나누는 방법까지 함께 살펴야 합니다.

부동산 상속에서는 각자의 상속비율을 확인하는 것만큼 실제 부동산을 어떤 방식으로 분할할 것인지가 중요합니다.

공동소유를 유지할지, 특정 상속인이 단독으로 승계할지, 부동산을 매각해 대금을 분배할지에 따라 이후의 권리관계와 세금도 달라질 수 있습니다.

형제자매와 부동산 상속 방법을 두고 의견이 맞지 않는다면 전체 상속재산과 채무, 생전증여 및 부양 내역을 먼저 정리해야 합니다.

그 후 상속 사건을 다루는 변호사와 각 상속인의 구체적인 상속분, 부동산 평가와 정산방법 및 상속재산분할심판 가능성을 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.