상가 공용부분 임대수익, 구분소유자가 내 지분만큼 청구할 수 있는 경우와 없는 경우 

상가 옥상에 광고탑을 올리거나 지하주차장 일부를 외부 업체에 임대해 매달 수입이 들어오는데, 정작 구분소유자인 나에게는 한 푼도 배분되지 않는다는 상담이 적지 않습니다. 관리단은 "건물 유지에 쓰고 있다"고 하고, 구분소유자는 "내 지분만큼은 내 몫"이라고 맞서면서 감정이 상하는 경우가 많습니다. 결론부터 말하면 이 문제의 답은 집합건물법 제17조와 규약, 그리고 수익이 누구 명의로 얼마나 들어왔는지에 달려 있습니다. 이 글에서는 공용부분 임대수익을 구분소유자가 청구할 수 있는 경우와 청구할 수 없는 경우를 나누어, 청구 전에 무엇을 확인해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공용부분 수익의 법적 주인 — 집합건물법 제17조의 원칙

복도, 계단, 옥상, 지하주차장, 기계실처럼 구분소유자 전원이 함께 쓰는 공용부분은 집합건물법 제10조 제1항에 따라 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 그리고 제17조는 각 공유자가 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다고 정합니다. 쉽게 말해 공용부분에서 돈이 생기면 법률상 출발점은 '지분 비율대로 나눠 갖는다'입니다. 비용을 지분대로 내는 구조와 이익을 지분대로 받는 구조가 한 조문에 묶여 있다는 점이 핵심입니다.

여기서 말하는 지분은 구분소유자가 가진 전유부분의 면적 비율입니다. 제12조 제1항이 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다고 정하고 있기 때문입니다. 예를 들어 상가 전체 전유부분 면적이 1,000㎡이고 A호실이 100㎡라면 A의 공용부분 지분은 10%입니다. 옥상 광고탑 임대료가 연 2,400만원이라면 규약에 다른 정함이 없는 한 A의 몫은 연 240만원이 됩니다. 분양계약서의 '분양면적'이 아니라 전유부분 면적을 기준으로 한다는 점은 계산 단계에서 자주 틀리는 부분입니다.

공용부분 수익의 출발점은 지분 비율대로 나누는 것이고, 그 예외는 오직 규약이 정할 수 있다 — 청구 가능 여부는 규약부터 확인해야 갈린다.

누구에게 청구하나 — 관리단과 관리인의 역할

공용부분 임대차의 상대방이 외부 임차인이라도, 구분소유자가 임차인에게 직접 임대료를 청구할 수는 없습니다. 건물에 구분소유 관계가 성립하면 제23조 제1항에 따라 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되고, 공용부분 임대는 보통 관리단(대표자인 관리인)이 계약 당사자가 되어 체결하기 때문입니다. 임대료는 관리단 계좌로 들어오고, 구분소유자의 청구 상대는 그 돈을 보유한 관리단이 됩니다.

관리인은 제25조 제1항에 따라 공용부분의 보존행위, 관리단집회 결의의 집행, 관리비용과 분담금의 청구·수령 및 그 금원의 관리, 관리단을 대표한 재판상 또는 재판 외 행위를 할 권한과 의무가 있습니다. 구분소유자 수가 10인 이상이면 제24조 제1항에 따라 관리인을 반드시 선임해야 합니다. 그래서 실무에서는 관리인을 통해 수입 내역 공개와 배분을 요구하는 것이 첫 단계입니다. 관리인이 아예 선임되지 않았다면 먼저 관리단집회를 통해 관리인을 선임해야 청구의 상대방이 정리됩니다.

상대방을 잘못 잡으면 소송 초반부터 흔들립니다. 임대료를 받은 주체가 관리단이 아니라 특정 구분소유자 개인 명의 계좌라면 이야기가 달라지고, 이 경우는 뒤에서 따로 설명합니다. 따라서 청구 전에 임대차계약서의 임대인란과 입금 계좌 명의부터 확인해야 합니다.

청구할 수 있는 경우 — 규약에 다른 정함이 없고 수익이 관리단에 남아 있을 때

가장 전형적인 청구 가능 유형은 이렇습니다. 규약에 공용부분 수익의 처리 방법이 없거나, 있어도 '지분 비율에 따라 배분한다'는 취지일 때입니다. 이 경우 제17조가 그대로 적용되므로, 관리단이 임대수익에서 공용부분 관련 비용을 정당하게 공제하고 남은 금액에 대해 구분소유자가 자기 지분 비율만큼 배분을 청구할 수 있습니다.

• 규약에 수익 처리 규정이 아예 없는 경우 — 제17조 본문이 적용되어 지분 비율대로 귀속.

• 규약에 '지분 비율대로 배분'이라고 정한 경우 — 규약 내용 그대로 청구 가능.

• 수익이 관리단 계좌에 장기간 적립되어 있는데 사용 결의나 규약 근거가 없는 경우 — 사용처 소명을 요구하고 배분 청구.

• 관리단집회에서 '수익을 관리비에 충당한다'는 결의를 한 적이 없는 경우 — 일방적 사용은 제17조 위반 소지.

다만 '순수익'이 기준이라는 점을 놓치면 안 됩니다. 광고탑 임대 과정에서 설치·보수·보험료·세금 같은 비용이 들었다면 그 비용은 공용부분의 관리비용으로서 지분 비율에 따라 구분소유자가 함께 부담하므로 배분 전에 공제됩니다. 청구서에는 총수입 대신 '총수입에서 증빙 가능한 비용을 뺀 순수익 × 지분 비율'을 적어야 상대가 반박하기 어렵습니다.

청구할 수 없는 경우 ① — 규약이나 결의로 수익을 관리비에 충당하도록 정한 경우

제17조는 강행규정이 아닙니다. 제10조 제2항 단서는 제12조와 제17조에 규정한 사항을 규약으로 달리 정할 수 있다고 명시하고 있습니다. 상가 규약에는 '공용부분 임대수입은 관리비 보전에 사용한다'는 조항이 흔히 들어 있고, 이런 규약이 유효하게 성립해 있으면 구분소유자 개인이 자기 지분 몫의 현금 지급을 요구할 근거가 사라집니다. 이 경우 수익은 관리비 수입으로 처리되어 사실상 모든 구분소유자의 관리비 부담을 줄이는 방식으로 돌아가기 때문입니다.

규약의 설정·변경·폐지는 제29조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 있어야 하고, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다. 따라서 청구 전에 규약이 이 정족수를 갖춰 적법하게 만들어졌는지, 분양 당시 시행사가 일방적으로 만든 최초 규약이 아닌지 확인할 필요가 있습니다. 규약이 적법하게 성립해 있다면 배분 청구는 어렵지만, 충당된 금액이 실제로 관리비 용도로 쓰였는지 회계 장부를 열람해 확인하고 이의를 제기하는 길은 남아 있습니다.

또 하나 확인할 것은 '관리비 충당 결의'가 통상 결의로 가능한지 입니다. 공용부분의 관리에 관한 사항은 제16조 제1항에 따라 제38조 제1항의 통상의 집회결의, 즉 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 결정합니다. 그러나 이미 지분 비율대로 귀속된 수익 자체를 개인으로부터 박탈하는 효과가 있는 결의는 규약 변경 수준의 정족수가 필요하다는 다툼이 생길 수 있으므로, 결의의 형식과 정족수가 쟁점이 됩니다.

청구할 수 없는 경우 ② — 일부공용부분이거나 내 몫이 아닌 공용부분인 경우

상가 건물에는 층별로 구분소유자가 다르게 사용하는 공간이 있습니다. 지하 1층 주차장은 지하 상가 구분소유자만 쓰도록 되어 있거나, 특정 층 화장실은 해당 층 점포만 쓰는 구조가 그 예입니다. 제10조 제1항 단서는 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다고 정하고, 제12조 제2항도 일부공용부분의 면적은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분 면적 비율에 따라 배분한다고 합니다.

이 구조에서는 일부공용부분에서 생기는 수익의 주인도 그 공용부분을 공용하는 구분소유자들입니다. 예를 들어 지하 주차장을 지하층 점포 구분소유자만 공용하는 것으로 명백하다면, 그 주차장 임대수익은 상층부 구분소유자가 청구할 대상이 아닙니다. 반대로 내가 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자라면 전체 건물 면적이 아니라 공용 구분소유자들 사이의 면적 비율로 계산한 몫을 청구해야 합니다.

일부공용부분에 해당하는지는 건축물대장, 분양계약서, 규약, 실제 이용 형태를 종합해 '명백한가'로 판단합니다. 구조상 전체가 쓸 수 있는 곳이라면 일부공용부분이 아닙니다. 옥상, 외벽, 주출입구, 승강기 같은 시설은 통상 전체 구분소유자가 이용하는 시설이라 일부공용부분으로 인정받기 어렵습니다. 청구 전에 어느 쪽인지 정리하지 않으면 청구 금액 자체가 달라집니다.

개인이 공용부분을 직접 임대해 수익을 가져간 경우 — 부당이득 반환 청구

관리단이 아니라 특정 구분소유자가 옥상이나 복도, 주차장 일부를 직접 외부에 임대해 임대료를 챙기는 경우가 있습니다. 이때는 '관리단에 수익 배분을 청구'하는 구조가 아니라 '무단 사용자에게 부당이득 반환을 청구'하는 구조가 됩니다. 각 공유자는 제11조에 따라 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있을 뿐이고, 공용부분을 독점적으로 수익 목적에 쓰는 것은 용도에 따른 사용의 범위를 넘기 때문입니다. 민법 제741조가 정하는 부당이득에 해당하여, 그 구분소유자는 얻은 이익을 다른 공유자들에게 지분 비율에 맞게 돌려줄 의무를 집니다.

이 경우 개별 구분소유자는 통상 자기 지분 비율 범위에서 반환을 구합니다. 건물 전체 지분이 10%인 구분소유자라면 임대료 총액의 10%가 청구 한도가 되는 식입니다. 한편 관리단이 관리인을 통해 전체 반환을 요구하고 이를 관리단 계좌로 받아 다시 분배하는 방식을 택하면 청구 주체가 정리됩니다. 어떤 방식을 택하든 임대차계약서, 입금 내역, 임차인의 사용 사실을 입증할 자료(사진, 사업자등록상 소재지, 간판)가 승패를 가릅니다.

다만 점유 자체가 구분소유자 사이의 묵시적 합의나 규약, 관리단집회 결의로 허용된 것이라면 부당이득 청구가 막힐 수 있습니다. 예를 들어 옥상 일부를 '분양 당시 특약으로 특정 점포에 전용 사용권을 부여'한 경우에는 그 특약의 유효성과 범위가 먼저 다퉈집니다. 이런 경우 규약과 분양계약서, 건축물대장의 구조를 함께 놓고 검토해야 합니다.

청구 전 확인 순서와 시효·증거 관리

실무에서는 다음 순서로 확인하면 청구 가능성을 빠르게 가늠할 수 있습니다. 첫째 수익이 발생한 공간이 전체공용부분인지 일부공용부분인지, 둘째 계약 당사자와 입금 주체가 관리단인지 개인인지, 셋째 규약에 수익 처리 조항이 있는지와 그 규약이 제29조 정족수를 갖췄는지, 넷째 관리단집회에서 충당 결의가 있었는지 확인합니다. 이 네 가지가 정리되면 '제17조에 따른 배분 청구', '규약상 청구 불가', '개인 상대 부당이득 반환' 중 어느 길인지가 결정됩니다.

• 건축물대장·집합건축물대장 — 전유부분 면적과 공용부분 구분 확인.

• 규약과 관리단집회 의사록 — 수익 처리 조항, 충당 결의 여부와 정족수 확인.

• 임대차계약서와 입금 계좌 내역 — 임대인 명의와 실제 수령 주체 확인.

• 관리단 회계장부 — 수입과 지출 내역, 비용 공제의 정당성 확인.

시효도 점검해야 합니다. 부당이득 반환채권 같은 일반 민사채권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효에 걸리며, 매월 임대료가 발생하는 구조라면 발생 시점별로 기산됩니다. 오래된 수익이 많다면 오래된 분부터 시효가 지나지 않도록 서면 청구, 소 제기 등 시효를 끊는 조치를 병행하는 것이 좋습니다. 한편 구분소유자가 바뀌는 경우 제13조 제1항에 따라 공용부분 지분은 전유부분의 처분을 따라가므로, 앞으로 발생할 수익 청구권은 새 구분소유자에게 있습니다. 이미 발생한 기간의 수익은 매매 시점에 누구 몫으로 정산할지 매매계약서 특약으로 정해두지 않으면 분쟁이 생깁니다.

자주 묻는 질문

Q. 공용부분 임대수익을 관리비로 쓰는 것에 동의한 적이 없는데도 청구할 수 없나요?

A. 규약에 충당 조항이 있다면 그 규약이 적법한 정족수로 성립했는지가 쟁점이고, 규약이 없다면 제17조에 따라 지분 비율대로 귀속되는 것이 원칙입니다. 개별 동의 여부보다 규약과 집회결의의 유효성이 판단 기준이 됩니다.

Q. 지분이 작은 구분소유자도 청구할 수 있나요?

A. 지분 크기와 무관하게 구분소유자라면 자기 지분 비율만큼 청구할 수 있습니다. 다만 금액이 작으면 소송비용 대비 실익이 낮을 수 있어 관리단 내에서 정산을 요구하거나 여러 구분소유자가 함께 청구하는 방식을 택하는 경우가 많습니다.

Q. 임대료 지급 내역을 보여달라는 요구는 어떻게 하나요?

A. 관리인에게 서면으로 임대차계약서, 입금 내역, 지출 내역 공개를 요구하는 것이 시작입니다. 관리인이 정당한 이유 없이 거부하거나 직무수행에 부적합한 사정이 있다면 제24조 제5항에 따라 각 구분소유자가 법원에 관리인 해임을 청구할 수 있습니다.

Q. 관리비를 체납한 구분소유자도 수익 배분을 받을 수 있나요?

A. 배분 청구권과 체납 관리비는 별개의 채권이라 곧바로 배분이 박탈되지는 않지만, 관리단이 체납 관리비와 상계를 주장하는 경우가 많습니다. 상계 가능 여부와 범위는 체납액 확정 여부, 규약의 연체 규정에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 관리단이 아예 구성되어 있지 않은 상가도 청구할 수 있나요?

A. 관리단은 제23조 제1항에 따라 구분소유 관계가 성립하면 당연히 설립되므로, 조직이 실제로 운영되지 않아도 법률상 존재합니다. 관리인이 없다면 먼저 관리단집회에서 관리인을 선임해 청구 상대를 세우거나, 임대료를 실제로 받은 개인을 상대로 부당이득 반환을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

Q. 이미 소멸시효가 지난 수익분은 포기해야 하나요?

A. 시효가 완성된 부분은 상대방이 시효를 주장하면 청구가 어렵지만, 시효 이전 기간분은 그대로 청구할 수 있습니다. 임대료가 월 단위로 발생했다면 기간별로 나누어 계산하므로 일부만 시효에 걸리는 경우가 많습니다.

맺음말

상가 공용부분 임대수익은 제17조에 따라 지분 비율대로 구분소유자에게 귀속되는 것이 원칙이지만, 규약으로 달리 정할 수 있고 일부공용부분이면 몫을 나누는 대상 자체가 달라집니다. 수익을 가져간 주체가 관리단인지 개인인지에 따라 청구의 법적 성격도 배분 청구와 부당이득 반환 청구로 갈립니다.

그래서 청구에 앞서 공간의 성격, 계약 당사자, 규약과 집회결의, 시효를 순서대로 점검하는 것이 중요합니다. 특히 광교나 수지처럼 상가 건물의 구분소유 비중이 높은 지역에서는 최초 규약이 시행사 위주로 작성되어 있는 경우가 있어, 규약의 성립 과정부터 살펴볼 필요가 있습니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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