임의경매 신청서에 원금 일부만 적었다면, 배당에서 청구금액을 늘릴 수 없는 이유 

근저당권을 실행하려고 임의경매를 신청하면서 급한 마음에 원금 일부만 청구금액으로 적어 냈다가, 배당기일에 가서야 나머지 금액은 한 푼도 받을 수 없다는 사실을 알게 되는 채권자가 있습니다. 경매개시결정이 난 뒤에 채권계산서를 내면 얼마든지 늘릴 수 있을 것이라고 생각하기 쉽지만, 담보권 실행 경매에서는 신청서에 적은 금액이 곧 그 채권자의 배당 상한이 되는 것이 판례의 입장입니다. 이 글에서는 신청서 청구금액이 왜 배당의 한도로 굳는지, 이자와 지연손해금은 왜 다르게 취급되는지, 이미 일부만 적어 냈다면 어떤 방법이 남아 있는지를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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임의경매 신청서의 청구금액 — 채권자가 직접 정하는 숫자

근저당권·저당권·전세권 같은 담보권을 실행하는 임의경매는 집행권원(판결문 등) 없이 담보권 자체를 근거로 신청합니다. 신청서에 무엇을 적어야 하는지는 민사집행규칙 제192조가 정하고 있는데, 담보권과 피담보채권의 표시, 대상 재산의 표시와 함께 제4호가 "피담보채권의 일부에 대하여 담보권 실행을 하는 때에는 그 취지와 범위"를 적도록 합니다. 즉 일부만 청구하는 것 자체는 허용되지만, 그 경우 일부라는 취지와 범위를 신청서에 밝히게 되어 있다는 뜻입니다.

이 규정이 의미하는 바는 단순합니다. 청구금액은 법원이 대신 계산해 주는 숫자가 아니라 채권자가 신청서에 스스로 특정하는 숫자이고, 법원은 그 특정된 범위 안에서 절차를 진행한다는 것입니다. 예를 들어 원금 5억원에 이자까지 남아 있는 대출채권인데 신청서에는 "청구금액 3억원"이라고만 적었다면, 경매 절차에서 이 채권자가 신청채권자로서 주장하는 채권은 3억원으로 읽힙니다. 나머지 2억원은 신청서에 올라오지 않은 채권이 됩니다.

일부만 적는 일은 의외로 흔하게 일어납니다. 대출 원장을 일부만 확인하고 접수한 경우, 여러 건의 대출 중 한 건의 잔액만 적은 경우, 다른 채권자와 협의하며 일단 작은 금액으로 시작한 경우 등입니다. 문제는 이렇게 적은 숫자가 나중에 쉽게 바뀌지 않는다는 데 있습니다.

임의경매 신청서의 청구금액은 법원이 계산해 주는 숫자가 아니라 채권자가 직접 특정하는 숫자이고, 그 숫자가 이후 배당의 출발선이 된다.

일부만 적었다면 — 기재한 채권액이 배당 한도로 확정된다

핵심 법리는 대법원 2022. 8. 11. 선고 2017다225619 판결에 정리되어 있습니다. 담보권 실행을 위한 경매에서 신청채권자가 경매신청서에 피담보채권의 일부만을 청구금액으로 하여 경매를 신청한 경우에는, 다른 특별한 사정이 없는 한 청구금액은 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고, 이후 채권계산서에 청구금액을 확장하여 제출하는 등의 방법으로 확장할 수 없다는 것입니다. 이 법리는 이전부터 같은 취지의 판례들이 이어져 온 것을 확인한 것입니다.

이유는 절차의 구조에서 찾을 수 있습니다. 경매 절차는 신청서에 적힌 청구채권을 기준으로 개시결정을 하고, 채무자와 소유자, 다른 채권자들은 그 숫자를 보고 절차 참여 여부와 대응 방식을 결정합니다. 신청서에는 3억원이라고 적혀 있는데 배당기일에 갑자기 5억원을 요구하는 채권계산서가 나오면, 그 숫자를 믿고 움직인 다른 이해관계인의 기대가 무너집니다. 또한 청구금액이 적으면 그만큼 절차 비용이 적게 드는데, 비용은 적게 내고 나중에 금액만 늘리는 편법도 막아야 합니다.

실제 결과는 냉정합니다. 가령 근저당권자가 원금 5억원 중 3억원만 신청서에 적었다면, 매각대금이 충분하더라도 이 채권자에게 배당되는 금액은 3억원(과 신청서에 표시된 부대채권)이 한도입니다. 그 선을 넘는 금액은 배당표에 오르지 않고, 뒤 순위 채권자나 채무자에게 돌아갈 수 있습니다. 이때 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 받지 못한 2억원은 담보 없는 일반 채권으로 남아 채무자를 상대로 따로 받아내야 합니다.

• 적용 대상 — 임의경매(담보권 실행 경매)에서 경매를 신청한 신청채권자.

• 효과 — 신청서에 기재한 채권액이 배당받을 수 있는 금액의 한도로 확정.

• 확장 방법 — 채권계산서 제출로는 원금 부분을 늘릴 수 없음.

• 예외 — 다른 특별한 사정이 있는 경우에 한하며, 판례는 이를 매우 좁게 봄.

신청서에 피담보채권의 일부만 적었다면 그 기재 금액이 배당 한도로 확정되고, 채권계산서로는 이를 늘릴 수 없다.

이자·지연손해금은 다르다 — 개괄 표시와 확정액 표시의 차이

같은 판결이 구분하는 지점이 있습니다. 원금과 달리 이자·지연손해금 같은 부대채권은 신청서에 어떻게 적었느냐에 따라 취급이 갈립니다. 첫째, 신청서에 부대채권을 "이자 및 지연손해금 전액" 같은 식으로 개괄적으로 표시했다가 나중에 채권계산서에서 구체적인 금액을 특정하는 것은 허용됩니다. 신청서에 이미 개괄적으로 적었던 청구금액의 산출 근거와 범위를 밝히는 것이기 때문입니다.

둘째, 신청서에 부대채권을 확정된 금액으로 표시한 경우에는 사정이 달라지지만, 이 경우에도 길이 완전히 막히지는 않습니다. 판결요지에 따르면 부대채권을 확정액으로 표시했더라도 배당요구 종기까지 채권계산서를 제출하는 등의 방법으로 부대채권을 증액하여 청구금액을 확장하는 것은 허용됩니다. 대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결이 이 법리를 참조판례로 하고 있습니다.

정리하면 같은 청구금액 확장이라도 원금은 신청서 기재 금액에서 고정되고, 부대채권은 배당요구 종기까지 늘릴 수 있다는 차이가 있습니다. 이 구분은 신청서를 어떻게 쓰느냐가 곧 권리의 범위를 정한다는 점을 잘 보여줍니다. 원금 일부만 적고 이자를 "원금에 대한 약정이율에 의한 이자 및 지연손해금"으로 개괄 표시했다면 이자 쪽은 구체 금액으로 특정할 수 있지만, 원금 쪽은 이미 정해진 범위를 넘을 수 없습니다.

• 원금 — 신청서 기재액이 한도. 채권계산서로 확장 불가.

• 부대채권을 개괄 표시 — 채권계산서로 구체 금액을 특정하는 것은 허용.

• 부대채권을 확정액으로 표시 — 배당요구 종기까지는 증액 가능.

• 배당요구 종기 이후 — 증액은 허용되지 않음.

배당요구 종기 — 신청채권자에게도 시한이 있다

배당요구 종기는 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정하는 기한이고, 임의경매에도 제268조에 따라 같은 규정이 준용됩니다. 이 기한이 지나면 청구금액을 늘릴 수 있는 여지가 대부분 닫힙니다. 앞서 본 2017다225619 판결의 사실관계가 그대로 이를 보여줍니다.

이 사건에서 경매를 신청한 대부업체는 신청서에 원금과 이자를 구체적으로 특정해 원리금 합계 826,963,835원으로 적었습니다. 이후 근저당권과 피담보채권을 양수한 원고가 배당기일까지의 지연손해금을 계산해 채권계산서를 냈지만, 이것이 배당요구 종기 이후에 제출된 것이라는 이유로 청구금액 확장이 받아들여지지 않았습니다. 원심이 그렇게 판단했고 대법원이 이를 정당하다고 보아 상고를 기각했습니다.

이 사례에서 얻을 실무 교훈은 두 가지입니다. 하나는 신청서에 확정액을 적더라도 이자는 시간이 갈수록 늘어나므로 종기 전에 채권계산서로 갱신해야 한다는 것이고, 다른 하나는 그 기한이 배당기일이 아니라 배당요구 종기라는 점입니다. 매각기일과 배당기일은 한참 뒤에 오지만 종기는 첫 매각기일 이전에 지나가므로, 법원이 보낸 종기 고지서를 받는 즉시 채권 잔액을 다시 계산해 두어야 합니다. 근저당권을 양수한 경우라면 양수 시점의 이자 기산일과 청구금액 표시를 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.

청구금액을 늘릴 수 있는 마지막 시점은 배당기일이 아니라 배당요구 종기이고, 그 종기는 첫 매각기일 이전에 정해진다.

신청채권자와 신고만 하는 저당권자의 차이

경매를 직접 신청하지 않은 저당권자는 입장이 다릅니다. 민사집행법 제148조 제4호는 저당권·전세권 등 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자를 별도로 배당받을 채권자로 정하고 있습니다. 이런 채권자는 배당요구를 따로 하지 않아도 배당에서 제외되지 않는 대신, 제84조 제4항·제5항에 따라 법원이 최고하는 채권 신고를 배당요구 종기까지 해야 합니다.

신고를 하지 않으면 그 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산되고, 이 경우 다시 채권액을 추가하지 못합니다(제84조 제5항). 신청채권자와 비신청 저당권자는 길은 다르지만 결과는 닮아 있습니다. 신청채권자는 신청서가 상한을 정하고, 비신청 저당권자는 종기까지의 신고가 상한을 정합니다. 두 경우 모두 배당표가 만들어진 뒤에는 금액을 바로잡기 어렵습니다.

실무에서 자주 놓치는 지점은 이 둘이 한 사건에 섞이는 경우입니다. 같은 부동산에 근저당권이 세 개 설정되어 있고 그중 하나만 경매를 신청했다면, 신청한 채권자는 신청서 기준으로, 나머지는 신고 기준으로 각자 자기 금액이 굳습니다. 내가 어느 쪽 지위인지부터 확인해야 대응 방향이 정해집니다.

배당표가 나온 뒤 — 이의로 늘릴 수 있는가

배당표 원안은 제149조 제1항에 따라 배당기일 3일 전에 법원에 비치되고, 이해관계인은 제151조에 따라 배당기일에 이의를 할 수 있습니다. 그러나 이 이의 제도는 다른 채권자나 채무자의 채권 또는 순위가 잘못되었다고 다투는 절차이지, 내 청구금액을 신청서 기재액보다 크게 바꿔 달라고 요구하는 절차가 아닙니다. 이미 확정된 한도를 이의로 뒤집을 수는 없습니다.

법원이 기재액대로 배당표를 만들었다면 이는 오류가 아니라 법리를 적용한 결과이므로, 배당이의의 소로 구제받기도 어렵습니다. 2017다225619 사건 자체가 배당이의 사건이었고, 청구금액 확장이 허용되지 않는다는 이유로 채권자가 패소한 사례입니다. 배당이의의 소는 제154조 제1항·제3항에 따라 배당기일부터 1주 이내에 제기하고 그 증명서류를 집행법원에 내야 하는데, 이 시한을 지켜 소를 내더라도 법리 자체를 뒤집지는 못합니다.

반대로 후순위 채권자나 채무자의 입장에서는 이 법리가 방어 수단이 됩니다. 선순위 근저당권자가 신청서 기재액을 넘는 금액으로 채권계산서를 내 배당을 더 가져가려 한다면, 그 부분에 대하여 배당기일에 이의하고 1주 이내에 소를 제기할 수 있습니다. 신청서 기재액과 채권계산서를 대조하는 일이 배당 방어의 첫걸음이 됩니다.

이미 일부만 적었다면 — 현실적인 선택지

경매개시결정 전이라면 가장 단순한 방법은 신청서의 청구금액을 바로잡는 것입니다. 개시결정이 나기 전에는 신청서 기재 내용을 보정할 수 있으므로, 접수 직후 금액을 잘못 적은 것을 발견했다면 곧바로 법원에 정정 의사를 알려야 합니다. 결정이 난 뒤에는 이 방법이 막힙니다.

개시결정 후에는 경매신청을 취하하고 전액을 청구금액으로 다시 신청하는 방법이 있습니다. 민사집행법 제93조에 따라 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸하고, 다만 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생깁니다. 따라서 매수신고가 들어오기 전, 즉 매각기일 전 단계에서 결단해야 합니다. 새로 신청하면 개시결정과 배당요구 종기 공고가 다시 진행되고 절차 비용과 시간도 다시 듭니다. 하지만 원금 차이가 크다면 그 비용을 감수할 가치가 있습니다.

어느 쪽도 어렵다면 남은 길은 배당을 받은 뒤 부족한 금액을 채무자를 상대로 따로 청구하는 것입니다. 이때 근저당권은 매각으로 소멸했으므로 담보 없는 채권으로서 지급명령이나 소송을 거쳐 집행권원을 받아야 합니다. 채무자 소유의 다른 재산 파악, 가압류 등 보전 절차를 서둘러야 합니다.

• 개시결정 전 — 신청서의 청구금액을 정정.

• 개시결정 후, 매수신고 전 — 신청 취하 후 전액으로 재신청.

• 매수신고 후 — 취하에 최고가매수신고인 등의 동의가 필요하므로 사실상 어려움.

• 배당 종료 후 — 남은 금액은 무담보 채권으로 채무자에게 별도 청구.

자주 묻는 질문

Q. 경매신청서에 적은 청구금액보다 실제 채권이 더 많으면 채권계산서로 늘리면 되나요?

A. 원금을 일부만 적었다면 기재한 채권액을 한도로 확정되어 채권계산서로 늘릴 수 없습니다. 이자나 지연손해금 같은 부대채권은 개괄 표시였다면 구체 금액을 특정할 수 있고, 확정액으로 표시했더라도 배당요구 종기까지는 늘릴 수 있습니다.

Q. 배당요구 종기가 지난 뒤 이자를 다시 계산해 제출하면 인정되나요?

A. 종기 이후에 제출한 채권계산서로 부대채권을 증액하는 것은 허용되지 않습니다. 대법원 2017다225619 판결에서도 배당기일까지 산정한 지연손해금 채권계산서가 종기 이후 제출이라는 이유로 받아들여지지 않았습니다.

Q. 경매를 신청하지 않은 근저당권자도 신고를 해야 하나요?

A. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권자는 배당요구 없이도 배당받을 채권자에 포함되지만, 법원의 최고에 따라 배당요구 종기까지 채권 신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 등기부 등 집행기록의 서류로 채권액이 계산되고 이후 추가할 수 없습니다.

Q. 이미 일부만 적고 경매가 진행 중인데 취하하고 다시 신청할 수 있나요?

A. 경매신청은 취하할 수 있고 취하하면 압류의 효력은 소멸합니다. 다만 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 등의 동의가 있어야 취하가 효력이 생기므로, 매수신고가 들어오기 전에 결정하는 것이 중요합니다.

Q. 배당받지 못한 나머지 채권은 어떻게 되나요?

A. 매각으로 근저당권이 소멸하면 남은 채권은 담보 없는 일반 채권이 됩니다. 채무자를 상대로 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 다른 재산에 집행해야 하므로 시간과 비용이 더 듭니다.

Q. 후순위 채권자인데 선순위 채권자가 신청서보다 큰 금액을 요구하면 어떻게 하나요?

A. 배당표 원안을 확인한 뒤 배당기일에 이의하고 기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기해야 이의가 유지됩니다. 신청서 기재액과 채권계산서를 대조하는 것이 출발점입니다.

맺음말

임의경매 신청서의 청구금액은 형식적인 기재란이 아니라 그 채권자가 받을 수 있는 배당의 한도를 정하는 숫자입니다. 원금 일부만 적으면 그 금액으로 굳고, 부대채권은 종기까지는 보완할 여지가 있다는 구분을 기억해 두어야 합니다. 신청 전에 피담보채권 전체의 잔액을 확인하고 이자 부분을 어떻게 표시할지까지 정해 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

이미 일부만 적어 접수했다면 개시결정 전인지, 매수신고가 있었는지에 따라 선택지가 달라집니다. 시간이 지날수록 길이 좁아지므로 절차 단계를 먼저 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.