상가 계약 끝나고 보증금 못 받았다면 영업을 계속해도 종전 월세만 내면 된다 

상가 임대차 계약기간이 끝났는데 건물주가 보증금을 돌려주지 않아, 가게를 비우지도 못하고 영업을 이어가는 임차인이 적지 않습니다. 이때 건물주가 "계약이 끝난 뒤에는 시세대로 내라"며 몇 배 높은 사용료를 청구하는 일이 생기는데, 임차인은 이 금액을 모두 내야 하는지가 가장 큰 걱정입니다. 결론부터 말하면 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면 임차인은 종전 계약에서 정한 월 차임만 내면 되고, 시가 기준 부당이득을 물지는 않는다는 것이 대법원의 판단입니다. 이 글에서는 그 근거 조문과 판결, 이 보호를 받기 위한 적용 요건, 그리고 영업을 계속하면서 지켜야 할 점을 차례로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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상가임대차법 제9조 제2항 — 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차는 이어진다

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 기간만료, 당사자의 합의, 해지 어느 사유로 끝났든 마찬가지입니다. 민법상 일반 임대차라면 계약이 끝난 뒤의 점유는 '반환의무를 지체한 점유'로 보일 수 있지만, 상가임대차법은 보증금 반환 시점까지 계약관계를 법으로 이어 붙여 두었다는 점이 다릅니다.

이 규정의 취지는 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하는 데 있습니다. 상가 보증금은 임차인에게 사실상 영업의 기반 자금인데, 건물주가 돈을 주지 않는 상태에서 가게까지 비워야 한다면 임차인은 보증금을 돌려받을 수단을 잃게 됩니다. 그래서 법은 임차인이 가게를 계속 점유해도 되도록 하여, 점유를 협상력이자 담보로 쓸 수 있게 했습니다. 대법원도 이 조항이 임대차기간이 끝난 뒤의 점유를 기간 만료 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호하려는 것이라고 설명합니다.

실무에서 이 조항이 갖는 의미는 두 가지입니다. 첫째, 임차인이 가게를 내주지 않는 것 자체는 위법한 점유가 아니라 법이 보장한 권리의 행사입니다. 둘째, 계약이 '존속하는 것으로 의제'되므로 그 기간의 사용료 문제도 새로 협상할 대상이 아니라 종전 계약의 틀 안에서 정리된다는 점입니다. 이 두 번째가 아래에서 다룰 시세 청구 문제의 핵심입니다.

상가임대차법이 적용되는 임차인은 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 점유를 이어가는 것 자체가 위법이 아니다.

대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 — 시가가 아니라 약정 차임만

이 쟁점을 정면으로 정리한 판결이 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결입니다. 사안은 임대차가 기간만료로 끝난 뒤에도 임차인이 보증금 4,200만원을 돌려받지 못한 채 가게를 사용하다가 건물을 넘겨준 경우였습니다. 건물주는 그 기간의 사용료를 청구했고, 원심은 시가에 따른 차임이 월 1,306만 1천원으로 약정 차임 월 420만원과 큰 차이가 난다는 이유로 시가를 기준으로 부당이득금을 산정했습니다.

대법원은 이를 법리 오해로 보고 파기했습니다. 상가임대차법이 적용되는 상가의 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 전에 목적물을 점유하더라도 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없고, 계속 점유하며 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무는 없다는 것입니다. 이 사건에서 두 금액의 차이는 세 배 가까이 났으니, 어느 기준을 적용하느냐가 곧 임차인의 부담을 가르는 문제였습니다.

이 판결이 실무에 주는 메시지는 분명합니다. 건물주가 "계약이 끝났으니 지금부터는 시세로 내라"고 요구하더라도, 상가임대차법 적용 상가라면 임차인이 이를 따를 법적 의무가 없습니다. 다만 이 판결은 임차인이 사용료를 아예 내지 않아도 된다는 뜻이 아닙니다. 어디까지나 종전에 약정한 차임은 계속 내야 한다는 전제 위에 서 있습니다.

• 내야 하는 것 — 종전 임대차계약에서 정한 월 차임(약정 차임).

• 내지 않아도 되는 것 — 계약 종료 후 올라간 시세를 기준으로 계산한 부당이득금.

• 적용 대상 — 상가임대차법이 적용되는 임대차(다음 항목에서 설명하는 보증금 기준 충족).

• 적용 시기 — 보증금을 돌려받을 때까지, 즉 임차인이 점유하며 보증금 반환을 기다리는 기간.

상가임대차법이 적용되는 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 계속 점유하며 영업해도 종전 약정 차임만 부담하고, 시가 상당 부당이득금은 지급하지 않는다.

이 보호를 받으려면 — 상가임대차법이 적용되는 상가여야 한다

위 법리는 어디까지나 상가임대차법이 적용되는 임대차를 전제로 합니다. 상가임대차법은 보증금과 월 차임을 환산한 금액, 이른바 환산보증금이 지역별 기준액 이하일 때 적용됩니다. 환산보증금은 시행령에 따라 보증금에 월 차임에 100을 곱한 금액을 더해 계산하고, 기준액은 서울, 과밀억제권역과 부산, 광역시 등, 그 밖의 지역으로 나뉘어 시행령에서 정해집니다. 기준액은 개정으로 바뀌므로 계약 체결 시점에 적용되는 시행령 수치를 따져야 합니다.

환산보증금이 기준액을 넘는 고액 임대차는 어떻게 될까요. 같은 법 제2조 제3항은 대항력(제3조), 계약갱신요구권 일부(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의2부터 제10조의8), 제19조 표준계약서 규정 등 일부 조항만 보증금액과 관계없이 적용하도록 정하고 있습니다. 반대로 말하면 제9조 제2항은 이 예외 목록에 없어, 환산보증금이 기준액을 넘는 상가에는 이 조항이 적용되지 않습니다. 이 경우에는 민법상 임대차 법리에 따라 사용료 문제가 다르게 처리될 수 있어, 자신의 임대차가 어느 쪽에 속하는지를 먼저 확인해야 합니다.

확인 방법은 간단합니다. 임대차계약서의 보증금과 월 차임을 위 공식에 대입해 환산보증금을 구한 뒤, 계약 시점의 시행령 기준액과 비교하면 됩니다. 계약 도중 보증금이나 차임을 증액해 합의했다면 증액 후 금액으로 계산한다는 점도 놓치기 쉽습니다. 기준액을 근소하게 넘는 경우처럼 경계선에 있다면 계산을 잘못해 적용 여부를 오판하기 쉬우므로, 주장하기 전에 확인이 필요합니다.

왜 시세가 아닌가 — 부당이득이 성립하지 않는 구조

민법 제741조의 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 입힌 경우에 성립합니다. 일반 임대차에서는 계약 종료 후 점유·사용으로 얻은 이익이 '법률상 원인 없는 이익'으로 평가될 수 있어 차임 상당액을 반환해야 한다는 논의가 나옵니다. 그러나 상가임대차법 적용 상가에서는 제9조 제2항에 따라 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 점유·사용에는 법률상 원인이 있습니다. 이익을 돌려줄 이유가 없으니 부당이득이 성립하지 않는 것입니다.

그렇다면 왜 종전 차임은 내야 할까요. 의제된 임대차관계는 종전 계약과 같은 성질의 임대차이기 때문에, 사용·수익에 대한 대가인 약정 차임 지급의무도 그대로 이어진다고 보는 것입니다. 시세는 새로운 계약을 할 때 시장에서 형성되는 가격일 뿐, 이미 맺어진 계약의 대가를 일방적으로 바꾸는 근거가 되지 못합니다. 건물주가 시세 인상분을 받고 싶다면 상가임대차법이 정한 차임 증액 절차를 따라야 합니다.

참고로 증액에는 법정 제한이 있습니다. 상가임대차법 제11조와 시행령은 차임이나 보증금 증액 청구를 약정 금액의 5퍼센트를 넘지 못하게 하고, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액하지 못하도록 정합니다. 가령 월 차임 420만원이라면 한 번에 올릴 수 있는 한도는 21만원이어서, 월 1,306만원 같은 금액을 일방적으로 요구하는 것은 이 제도와 맞지 않습니다. 건물주가 시세를 근거로 큰 폭의 인상을 요구하면 이 한도를 근거로 대응하는 것이 합리적입니다.

영업을 계속하며 지켜야 할 것 — 약정 차임은 꼬박꼬박

종전 차임만 내면 된다는 말은 차임을 정확히 내야 한다는 말과 같습니다. 보증금을 못 받았다는 이유로 월세 지급을 멈추면 임차인 스스로 약점을 만드는 셈입니다. 건물주는 미지급 차임을 이유로 보증금에서 공제하겠다고 주장할 수 있고, 그 결과 돌려받을 보증금이 줄어들 수 있습니다. 보증금은 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 발생한 차임 등 임차인의 채무를 담보하는 성격이 있어 연체액이 공제되는 것이 일반 법리입니다.

따라서 계약 종료 후에도 약정 차임을 같은 날짜, 같은 계좌로 계속 보내고 이체 내역을 남겨 두는 것이 가장 안전합니다. 건물주가 시세 기준 금액을 요구하며 차임 수령을 거부한다면 약정 차임 상당액을 변제공탁하는 방법도 있습니다. 공탁을 해두면 지급 의사를 다했다는 점을 객관적으로 입증할 수 있어, 이후 연체를 이유로 한 공제나 분쟁에서 유리합니다.

• 차임 이체 내역 — 종료 후에도 매월 약정 차임을 보낸 기록을 보관.

• 종료 통지·보증금 반환 요구 내용증명 — 종료 시점과 반환 요구 사실을 증명.

• 시세 청구에 대한 이의 — 서면으로 거절 의사를 남기고, 약정 차임만 지급한다는 점을 명시.

• 수령 거부 시 변제공탁 — 약정 차임 상당액을 공탁해 지급 의사를 증명.

점유를 잃지 않는 법 — 임차권등기명령과 폐업·이사 시점

보증금을 받기까지 시간이 길어질 것 같고, 새 가게 자리를 구해 이전해야 한다면 점유를 포기하기 전에 임차권등기명령을 먼저 신청해야 합니다. 상가임대차법 제6조는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차건물 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정합니다. 등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했던 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며, 이후 폐업이나 이사로 점유와 사업자등록을 잃어도 상실하지 않습니다.

이 절차를 건너뛰고 가게를 비우거나 사업자등록을 폐업하면 대항요건을 잃어 임차건물이 경매로 넘어갈 때 우선변제권을 주장하지 못하는 위험이 생깁니다. 임차권등기는 신청 후 법원 결정을 거쳐 등기부에 기재되므로 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이전하는 것이 원칙입니다. 비용은 임대인에게 청구할 수 있으나 먼저 임차인이 부담해야 하는 경우가 많으므로 영수증을 보관해 두어야 합니다.

한 가지 유의할 점은 임차권등기명령으로 등기된 건물을 새로 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제 규정의 보호를 받지 못한다는 것입니다. 이는 다른 사람이 등기된 건물에 들어오는 경우의 문제여서, 보증금을 돌려받으려는 기존 임차인에게는 불리하지 않습니다. 오히려 기존 임차인은 점유를 벗어나도 권리를 유지한다는 점에서 이전 계획을 세우기가 한결 수월해집니다.

가게를 비우거나 폐업하기 전에 임차권등기를 먼저 마쳐 두면, 점유와 사업자등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다.

건물주가 바뀐 경우 — 새 소유자도 보증금을 돌려줘야 한다

임대차 종료 후 보증금을 받기 전에 건물이 매매나 경매로 다른 사람에게 넘어가는 경우도 흔합니다. 상가임대차법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 임차인에게 그다음 날부터 제삼자에 대한 효력(대항력)을 인정하고, 같은 조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그 결과 새 소유자가 보증금반환의무를 지게 되어, 임차인은 새 소유자를 상대로 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

이때도 점유 중인 임차인은 새 소유자가 보증금을 주기 전까지 가게를 비워 줄 의무가 없고, 새 소유자 역시 종전 약정 차임을 넘는 시세 기준 금액을 요구할 수 없다고 보는 것이 위 법리와 맞습니다. 다만 대항력이 있는 것이 전제이므로, 임차인이 인도와 사업자등록 요건을 계속 유지하고 있어야 합니다. 중간에 사업자등록을 말소하거나 가게를 비우면 대항력이 끊겨 낙찰자나 새 소유자에게 주장하기가 어려워집니다.

경매로 넘어간 경우에는 배당요구 종기까지 배당요구를 하여 우선변제권을 행사하는 방법도 병행해서 검토해야 합니다. 확정일자를 받은 임차인이라면 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있고, 환산보증금 기준을 넘지 않는 소액임차인은 최우선변제 규정이 별도로 적용됩니다. 어떤 길이 유리한지는 등기부상 선순위 담보물권과 보증금 규모에 따라 달라지므로 경매개시 통지를 받은 즉시 확인해야 합니다.

보호가 끝나는 지점 — 반환 제공·공탁과 불법점유

임차인의 점유가 언제까지나 보호되는 것은 아닙니다. 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계인데, 임대인이 보증금을 정당하게 지급하거나 적법하게 공탁하여 동시이행의 항변권이 사라졌다면 사정이 달라집니다. 이 경우 임차인이 계속 인도를 거부하면 불법점유가 되어 임대인에게 손해배상 책임을 질 수 있고, 이때의 손해는 약정 차임이 아닌 시가 기준으로 다투어질 여지가 있습니다.

또한 임차인 자신의 귀책사유로 차임을 오래 연체하거나, 보증금에서 공제할 금액이 보증금을 넘는 경우에는 반환받을 보증금 자체가 줄거나 없어질 수 있습니다. 시설 원상복구를 하지 않고 나가면 복구비용이 공제 대상이 되는 것도 마찬가지입니다. 결국 법이 임차인을 보호하는 이유는 보증금반환채권의 실질적 보장이므로, 보증금이 이행되었거나 제공된 이후까지 점유를 유지하는 것은 보호 범위를 벗어납니다.

그래서 실무에서는 보증금 반환 여부를 둘러싼 서면 기록이 중요합니다. 건물주가 보증금 일부를 제공했는지, 공제를 주장하는 항목이 무엇인지, 원상복구 범위는 어디까지인지가 모두 분쟁 지점이 되기 때문입니다. 일부만 돌려주면서 인도를 요구하는 경우에도 임차인이 동시이행 항변을 유지할 수 있는지는 반환 제공의 범위와 공제 근거에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 가게를 계속 써도 되나요?

A. 상가임대차법이 적용되는 상가라면 제9조 제2항에 따라 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 계속 점유하며 영업할 수 있습니다. 이는 임차인이 법이 보장한 권리를 행사하는 것이어서 위법한 점유가 아닙니다. 다만 임대인이 보증금을 정당하게 제공하거나 공탁한 뒤에도 인도를 거부하면 사정이 달라질 수 있습니다.

Q. 건물주가 시세대로 월세를 내라고 하는데 따라야 하나요?

A. 대법원 2023다257600 판결에 따르면 상가임대차법 적용 상가의 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임만 지급하면 되고, 시가에 따른 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무는 없습니다. 시세를 반영한 증액은 제11조의 5퍼센트 한도와 1년 제한 안에서 증액 청구 절차를 따라야 합니다. 요구를 받으면 약정 차임만 지급한다는 의사를 서면으로 남겨 두십시오.

Q. 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 같은 보호를 받나요?

A. 제9조 제2항은 제2조 제3항의 예외 목록에 포함되어 있지 않아 환산보증금이 지역별 기준액을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다. 이 경우 민법상 임대차 법리가 적용되어 종료 후 점유에 따른 사용료 문제가 다르게 판단될 수 있습니다. 계약 시점의 시행령 기준액과 본인의 환산보증금을 먼저 비교해 보아야 합니다.

Q. 보증금을 못 받아 월세를 안 내고 버텨도 되나요?

A. 안 됩니다. 의제된 임대차관계에서도 종전 약정 차임 지급의무는 이어지므로, 연체한 금액은 보증금에서 공제될 수 있고 그만큼 돌려받을 보증금이 줄어듭니다. 차임은 계속 이체하고 내역을 보관하며, 수령을 거부하면 변제공탁을 활용하는 것이 안전합니다.

Q. 새 가게로 옮겨야 하는데 보증금을 받기 전에 이사해도 되나요?

A. 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 합니다. 상가임대차법 제6조에 따라 등기가 되면 이사나 폐업으로 점유와 사업자등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 완료를 확인하기 전에 비우면 대항요건이 끊겨 보증금 회수에 불리해질 수 있습니다.

Q. 건물이 팔렸는데 새 주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

A. 대항력을 갖춘 임차인이라면 제3조 제2항에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 대항력은 건물 인도와 사업자등록이 유지되어야 하니 폐업이나 이전은 신중해야 합니다. 경매라면 배당요구 종기까지 배당요구를 병행해 점검하십시오.

맺음말

상가 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 받을 때까지 영업을 이어갈 수 있고, 그 기간에 부담하는 것은 시세가 아니라 종전 약정 차임이라는 점이 핵심입니다. 이 보호는 상가임대차법이 적용되는 상가를 전제로 하므로 환산보증금 기준을 먼저 확인해야 하고, 약정 차임을 성실히 내며, 가게를 비우기 전에 임차권등기를 마치는 순서를 지켜야 합니다.

건물주의 시세 청구나 일방적인 인도 요구에 그대로 응하기 전에 계약서와 환산보증금, 차임 지급 내역부터 정리해 보시길 권합니다. 광교·수지 일대처럼 상가 임대차가 활발한 지역에서는 보증금을 둘러싼 분쟁이 길어지는 경우가 많은 만큼, 점유와 대항요건을 유지하는 방법을 사전에 점검해 두면 도움이 됩니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.