보증금을 못 받은 채 이사해도 될까요? 이사 전 확인할 세 가지 

이사 날짜는 다가오는데 집주인은 “다음 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다”고 합니다. 새집에 잔금을 치러야 하는 상황이라면 마음이 급해질 수밖에 없습니다.

이때는 먼저 계약이 언제 끝나는지, 이사 후에도 보증금에 관한 권리를 지킬 수 있는지 살펴야 합니다. 짐을 빼기 전 확인할 세 가지를 정리합니다.

1. 계약이 실제로 종료됐는지 확인하세요

계약서에 적힌 만료일만으로 판단하기는 어렵습니다. 갱신거절 통지가 제때 이루어졌는지, 계약이 묵시적으로 갱신되지는 않았는지 확인해야 합니다.

묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 해지를 통지할 수 있지만, 원칙적으로 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 법정 계약갱신요구권 행사로 갱신된 경우에도 같은 규정이 적용됩니다.

따라서 통지 내용과 도달 시점을 확인할 수 있는 문자, 카카오톡 답변, 내용증명 및 배달증명 등을 보관하는 것이 좋습니다. 중도퇴거에 합의했다면 종료일과 보증금 반환일도 명확히 남겨 두세요.

2. 임차권등기는 ‘등기 완료’까지 확인하세요

주택의 인도와 주민등록은 대항력의 기본 요건입니다. 일반적인 주택임대차에서 우선변제권을 갖추려면 이러한 요건과 함께 임대차계약서의 확정일자도 필요합니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 집을 넘겨주거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃으면 기존 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다. 확정일자를 받아 두었다고 해서 이사 후에도 기존 권리가 자동으로 유지되는 것은 아닙니다.

임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 기존 권리를 유지하며 이사하려면 신청 접수나 법원의 결정에 그치지 않고, 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인해야 합니다.

등기를 마치기 전까지는 점유와 주민등록을 유지하는 것이 중요합니다. 이미 대항요건을 잃었다면 나중에 등기를 하더라도 종전 순위가 그대로 회복되는 것은 아니므로 별도 검토가 필요합니다.

3. 보증금 반환과 집을 넘기는 절차를 함께 정리하세요

보증금 반환과 주택 인도는 원칙적으로 동시에 이행하는 관계입니다. 이사일, 반환 금액, 열쇠나 출입수단을 전달할 시점과 방법을 구체적으로 협의해 두는 것이 좋습니다.

임차권등기를 마친 뒤 먼저 이사하는 경우에도 집을 비운 사실과 인도 방법을 임대인에게 알리고 기록을 남겨야 합니다. 단순히 짐만 뺐다는 사정으로 인도가 완료되었다거나 보증금에 대한 지연손해금이 곧바로 발생한다고 단정할 수는 없습니다.

퇴거 당시 집의 상태를 촬영하고, 관리비·공과금 정산 내역과 열쇠 인수 확인도 보관해 두세요.

이사 전 마지막 점검

• 계약 종료일과 종료 통지의 도달 자료를 확인했나요?

• 보증금이 미반환됐다면 임차권등기 완료 여부를 확인했나요?

• 보증금 정산과 주택 인도 방법을 기록으로 남겼나요?

임차권등기는 보증금에 관한 권리를 보전하는 절차입니다. 반환이 계속 지연된다면 지급명령이나 보증금반환청구소송 등 회수 절차도 검토해야 합니다. 계약 내용과 등기부상 권리관계, 실제 점유 상태에 따라 대응이 달라질 수 있으므로 이사 전에 순서를 점검하시기 바랍니다.