이중경매개시결정, 채권자 한 명과 합의해 취하해도 경매가 계속되는 이유 

채권자 한 명과 어렵게 합의해 경매신청을 취하받았는데, 며칠 뒤 법원에서 경매 매각기일 통지가 다시 날아오는 경우가 있습니다. 같은 부동산에 경매개시결정이 한 번 더 나 있었기 때문입니다. 이른바 이중경매개시결정이 걸려 있으면 먼저 낸 사건 하나를 정리했다고 해서 압류가 풀리지 않고, 뒤에 낸 사건이 그 자리를 이어받아 절차를 계속 진행합니다. 이 글에서는 민사집행법이 두 개의 경매사건을 어떻게 묶어서 다루는지, 선행 사건이 취하되면 후행 사건이 어떤 방식으로 이어지는지, 그리고 채무자가 합의를 하기 전에 무엇을 확인해야 하는지 차례대로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

이중경매개시결정 — 같은 부동산에 개시결정이 두 번 나는 구조

경매개시결정은 신청한 채권자별로 이뤄집니다. 민사집행법 제87조 제1항은 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있으면 법원이 다시 경매개시결정을 하도록 정하고 있습니다. 예컨대 근저당권자가 임의경매를 신청해 개시결정이 난 부동산에, 판결문을 가진 일반 채권자가 강제경매를 또 신청하면 법원은 이 신청을 각하하지 않고 두 번째 개시결정을 내립니다. 이것이 흔히 말하는 이중경매 또는 중복경매입니다.

두 번째 개시결정이 나면 그 사실은 등기부에도 기록됩니다. 제94조에 따라 법원사무관등은 경매개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 압류의 효력은 제83조 제4항에 따라 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 등기가 된 때에 생깁니다. 그래서 등기부 갑구에는 개시결정 기입등기가 두 줄 이상 나란히 올라가 있는 경우가 있고, 경매 사건번호도 사건마다 따로 부여됩니다. 사건번호가 둘이라는 것은 압류가 둘이라는 뜻이고, 압류가 둘이라는 것은 한쪽을 끝내도 다른 쪽 압류가 그대로 남는다는 뜻입니다.

이 점이 채무자가 가장 많이 놓치는 부분입니다. 채권자 한 명이 "합의해 주면 경매를 취하하겠다"고 하면 그 채권자의 사건만 보고 협상을 마무리하기 쉬운데, 실제로는 등기부와 법원 사건 내역에 다른 채권자의 신청이 이미 들어와 있는지부터 확인해야 합니다. 합의서에 아무리 "경매 일체를 취하한다"고 써도 그 효력은 합의 당사자인 채권자의 신청에만 미칩니다.

이중경매개시결정은 압류가 두 겹으로 걸린 상태다 — 한 채권자의 신청을 취하해도 다른 채권자 명의의 압류는 그대로 남는다.

먼저 낸 사건이 절차를 끌고 간다 — 선행 사건과 후행 사건의 관계

개시결정이 둘이라고 해서 경매가 두 번 열리는 것은 아닙니다. 제87조 제1항은 법원이 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매하도록 정합니다. 즉 선행 사건이 중심이 되어 감정평가, 매각물건명세서 작성, 매각기일 지정이 한 번만 진행되고, 후행 사건은 별도 절차 없이 선행 사건의 뒤에 붙어 대기합니다. 매각이 이뤄져 대금이 납부되면 두 사건의 채권자는 하나의 배당표 안에서 순위에 따라 배당을 받습니다.

배당요구의 종기도 하나입니다. 제84조 제1항은 배당요구의 종기를 정하는 경우에서 "그 경매개시결정 전에 다른 경매개시결정이 있은 경우"를 제외하고 있어, 후행 개시결정이 났다고 해서 종기를 새로 정하지 않습니다. 선행 사건에서 정한 종기가 그대로 두 사건 전체에 적용됩니다. 그리고 제148조 제1호는 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자를 배당받을 채권자로 열거하므로, 후행 사건의 채권자도 종기 안에 신청했다면 별도의 배당요구 없이 배당 대상이 됩니다.

이 구조 때문에 후행 사건 채권자는 대체로 선행 사건에서 이뤄지는 절차를 지켜보며 기다리는 입장이 됩니다. 반면 채무자에게는 선행 사건의 채권자가 취하해 주는 순간 상황이 달라진다는 점이 중요합니다. 선행 사건이 중심이었다는 말은 선행 사건이 사라지면 중심이 후행 사건으로 넘어간다는 뜻이기도 하기 때문입니다.

• 선행 사건 — 먼저 개시결정이 난 사건. 감정·매각물건명세서·매각기일 등 절차를 이 사건 기준으로 진행.

• 후행 사건 — 나중에 개시결정이 난 사건. 별도 매각 없이 선행 사건 뒤에 대기하며 같은 배당표에서 배당.

• 배당요구 종기 — 선행 사건에서 정한 하나의 종기가 두 사건 모두에 적용(제84조 제1항).

• 확인 방법 — 등기부 갑구의 개시결정 기입등기 개수와 법원 경매사건 내역의 사건번호 개수를 대조.

합의로 취하해도 경매가 계속되는 이유 — 제93조와 제87조 제2항

경매신청이 취하되면 어떤 효과가 생기는지는 제93조 제1항이 정합니다. "경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다"는 조문입니다. 여기서 소멸하는 것은 취하된 그 신청에 기초한 압류의 효력입니다. 후행 사건의 압류는 별개의 개시결정에 따른 것이므로 영향을 받지 않고 그대로 살아 있습니다.

이어서 제87조 제2항이 결정적인 규정을 둡니다. 먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 법원이 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다고 정하는 것입니다. "할 수 있다"가 아니라 "하여야 한다"입니다. 채권자의 선택이나 법원의 재량이 아니라 법이 정한 의무여서, 후행 채권자가 따로 속행 신청을 하지 않아도 법원이 직권으로 후행 사건 기준으로 절차를 이어갑니다.

가정해 보겠습니다. 근저당권자 A가 먼저 임의경매를 신청했고, 판결문을 가진 B가 뒤이어 강제경매를 신청해 이중개시가 된 상태입니다. 채무자가 A와 합의해 변제하고 A가 경매신청을 취하하면, A 사건의 압류는 소멸하지만 법원은 B 사건에 따라 경매를 계속 진행합니다. 채무자가 A에게 대출금 전액을 갚느라 자금을 소진했다면 B와 협상할 여력이 남지 않고, 결국 매각이 이어지는 일도 생깁니다. 합의의 순서와 대상을 잘못 잡으면 이처럼 비용은 지출하고도 결과는 못 얻게 됩니다.

선행 사건이 취하되면 법원은 후행 개시결정에 따라 절차를 계속 진행해야 한다(민사집행법 제87조 제2항) — 합의는 채권자 전원을 대상으로 해야 경매가 끝난다.

후행 사건으로 이어질 때의 변화 — 배당요구 종기 재설정과 인수 부담 확인

후행 사건이 이어받는다고 해서 아무 변화 없이 흘러가는 것은 아닙니다. 제87조 제3항은 후행 개시결정이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것이라면 집행법원이 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하여야 한다고 규정합니다. 후행 채권자가 종기가 지난 뒤에 경매를 신청했다면 선행 사건의 종기는 이미 지나 있어 이 채권자는 배당 대상이 될 수 없는 상황이었는데, 후행 사건이 주도권을 이어받는 이상 종기를 다시 열어 주는 것입니다. 이 경우 이미 배당요구나 채권신고를 한 사람에게는 고지와 최고를 반복하지 않습니다.

채무자 입장에서는 이것이 일정이 다시 길어질 수 있다는 의미입니다. 종기가 새로 정해지면 법원이 공고하고, 이해관계인에게 고지한 뒤, 그 종기가 지난 후에야 매각기일이 잡히므로 절차 전체가 뒤로 밀리는 효과가 있습니다. 이 기간은 채무자가 나머지 채권자와 협상하거나 자금을 마련할 시간이 되기도 하지만, 반대로 새로운 배당요구 채권자가 들어와 총 채무가 늘어날 위험도 함께 열리는 기간입니다.

또 하나 점검할 부분은 제91조 제1항의 한도입니다. 제87조 제2항은 후행 사건으로 계속 진행하되 제91조 제1항에 어긋나지 않는 한도 안에서 하도록 단서를 달고 있습니다. 압류채권자의 채권에 우선하는 부담이 있다면 매수인이 인수하거나 매각대금으로 변제할 수 있는지가 인정되어야 매각이 가능한데, 압류채권자가 선행에서 후행으로 바뀌면 그 기준이 되는 채권의 순위도 달라지므로 매각 가능 여부를 다시 따져야 합니다. 예를 들어 후행 채권자가 후순위 가압류권자라면 그보다 앞선 담보물권의 부담이 매각대금으로 충당되는지가 새 기준에서 판단됩니다. 선행 채권자가 근저당권자였다가 후행이 일반 채권자로 바뀌는 경우에는 이 문제가 특히 두드러집니다.

• 후행 개시결정이 종기 이후 신청이면 — 법원이 새 배당요구 종기를 정하고 공고·고지(제87조 제3항).

• 종기 재설정 효과 — 매각기일이 뒤로 밀리지만 새 배당요구 채권자가 들어올 수 있음.

• 인수 부담 재확인 — 압류채권자가 바뀌면 우선 채권의 부담이 매각대금으로 충당되는지 제91조 제1항 기준으로 다시 판단.

• 이미 배당요구·채권신고를 한 채권자 — 고지·최고 반복 없음.

취하 시기를 놓치면 — 매수신고 후에는 최고가매수신고인의 동의가 필요하다

취하는 아무 때나 자유롭게 할 수 있는 것이 아닙니다. 제93조 제2항은 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 효력이 생긴다고 정합니다. 매각기일에 입찰이 이뤄져 최고가매수신고인이 정해진 뒤에는 그 사람이 법원 절차에 의해 상당한 이익을 얻게 된 상태이기 때문에, 채권자와 채무자가 둘이서 합의했다고 취하서만 내면 되는 것이 아닙니다.

이 규정은 이중경매 상황에서 이중으로 작용합니다. 선행 채권자와 합의한 채무자가 매각기일 직전이나 당일에 취하서를 제출했는데 이미 매수신고가 이뤄졌다면 최고가매수신고인의 동의가 없는 한 취하는 효력이 없습니다. 반대로 매수신고 전에 취하서가 접수되어 효력이 생겼다면 제87조 제2항에 따라 후행 사건으로 절차가 이어지고, 바로 다음 매각기일이 다시 지정되는 흐름이 됩니다. 합의의 이행 시점과 취하서 제출 시점이 매각기일과 어떤 순서에 있는지를 합의서 단계부터 설계해야 하는 이유입니다.

실무에서는 합의금 지급과 취하서 제출을 동시이행으로 묶되 매각기일 몇 영업일 전까지 접수가 완료되도록 기한을 두는 방식이 많이 쓰입니다. 취하서가 접수되고 법원이 이를 처리하기까지의 시간 차도 있으므로, 기일이 임박한 때에는 접수 여부를 법원 사건 내역에서 직접 확인하는 것이 안전합니다.

선행 절차가 정지됐을 때 — 제87조 제4항에 따른 후행 사건의 속행

취하나 취소가 아니라 정지일 때도 후행 사건이 움직일 수 있습니다. 제87조 제4항은 먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 정지된 때에 법원이 신청에 따라 결정으로 후행 개시결정에 기초하여 절차를 계속하여 진행할 수 있다고 정합니다. 단서가 붙어 있어 선행 절차가 취소될 경우 제105조 제1항 제3호의 기재사항, 즉 매각물건명세서상의 부동산 표시 등이 바뀌는 때에는 속행할 수 없습니다. 후행 개시결정은 배당요구의 종기까지 이뤄진 신청에 의한 것에 한정됩니다.

이 규정이 중요한 이유는 채무자가 선행 채권자를 상대로 정지를 받아내는 것만으로는 부족할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 선행 채권자에 대해 청구이의의 소를 제기하고 집행정지 결정을 받았더라도, 후행 채권자가 속행 신청을 하면 법원이 후행 사건으로 절차를 진행할 수 있습니다. 취하와 달리 정지는 결정으로 속행되고, 속행 신청에 대한 재판에는 제87조 제5항에 따라 즉시항고를 할 수 있습니다. 정지의 효과가 선행 사건에만 걸려 있고 후행 사건에는 미치지 않는다는 점을 모르면 정지를 받아놓고도 매각이 진행되는 상황을 맞게 됩니다.

정지는 선행 사건에만 걸린다 — 후행 채권자가 속행을 신청하면 법원은 후행 개시결정에 기초해 절차를 이어갈 수 있다(제87조 제4항).

채무자가 취할 순서 — 합의 전에 채권자 전체를 먼저 확인한다

이중경매가 걸린 부동산에서는 협상의 순서가 결과를 좌우합니다. 첫 단계는 압류채권자 전체의 파악입니다. 등기사항증명서 갑구에서 경매개시결정 기입등기를 모두 확인하고, 법원 경매사건 내역에서 병합된 사건번호와 각 채권자, 청구금액, 배당요구 채권자 현황을 확인합니다. 이 목록 없이 개별 채권자와 합의하면 앞서 본 가정처럼 합의를 마치고도 경매가 이어집니다.

두 번째 단계는 각 채권자별 청구금액과 우선순위를 정리하는 것입니다. 담보권자는 부동산의 환가대금에서 먼저 변제받을 지위에 있지만, 일반 채권자는 배당 순위가 밀려 경매가 계속돼도 실제 배당이 거의 없는 경우가 있습니다. 이런 후행 채권자는 합의 비용이 상대적으로 낮고 취하 협상이 쉽게 되는 경우도 있어, 담보권자 합의에 앞서 후행 채권자부터 정리하는 방식을 검토할 수 있습니다. 어느 쪽부터 합의할지는 각 채권자의 요구금액과 매각기일까지 남은 기간을 따져 정합니다.

세 번째 단계는 합의서에 취하 시점과 방식을 구체적으로 적는 것입니다. 취하서 제출 기한, 변제금 지급 방식, 취하 후 재신청 금지 약정, 취하서 접수 후 법원의 처리 확인 방법을 정해 둬야 합니다. 마지막으로 경매절차 자체에 하자가 있다면 제86조가 이해관계인에게 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있도록 허용하므로, 채권 소멸이나 압류 요건의 흠을 이유로 이의를 병행할 수 있습니다.

• 등기부 갑구 — 경매개시결정 기입등기가 몇 건인지 확인.

• 법원 경매사건 내역 — 병합된 사건번호·채권자·청구금액·배당요구 현황 확인.

• 채권자별 우선순위·합의 가능성 정리 — 합의 순서 결정.

• 합의서 — 취하서 제출 기한·동시이행·재신청 금지 약정 명시.

• 하자가 있다면 — 매각대금 완납 전까지 경매개시결정에 대한 이의신청(제86조) 병행.

자주 묻는 질문

Q. 이중경매인지는 어떻게 알 수 있나요?

A. 등기사항증명서 갑구에 경매개시결정 기입등기가 두 건 이상 있으면 이중경매입니다. 법원 경매사건 내역에서는 하나의 부동산에 복수의 사건번호가 병합되어 표시되고, 경매개시결정 정본도 신청 채권자마다 따로 송달됩니다.

Q. 선행 채권자가 취하하면 후행 사건은 자동으로 이어지나요?

A. 제87조 제2항에 따라 법원이 후행 개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 하므로 후행 채권자가 따로 신청하지 않아도 이어집니다. 다만 제91조 제1항에 어긋나지 않는 한도 안에서 진행되므로 매각 가능 여부는 다시 검토됩니다.

Q. 후행 채권자가 배당받을 수 있는 시한은 따로 있나요?

A. 선행 사건에서 정한 배당요구의 종기가 두 사건 전체에 적용되고, 종기까지 경매를 신청한 압류채권자는 제148조 제1호에 따라 배당받을 채권자가 됩니다. 후행 신청이 종기 이후였다면 선행 취하 시 제87조 제3항에 따라 새 종기가 정해집니다.

Q. 매각기일 당일에 합의가 되면 취하서만 내면 끝나나요?

A. 매수신고가 이미 이뤄졌다면 제93조 제2항에 따라 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하가 효력을 가집니다. 입찰 전이라면 취하서 접수로 효력이 생기지만, 후행 사건이 있다면 경매는 계속된다는 점을 염두에 두어야 합니다.

Q. 선행 사건에 집행정지를 받으면 경매가 멈추나요?

A. 선행 사건은 멈추지만 제87조 제4항에 따라 후행 채권자가 신청하면 법원이 후행 개시결정에 기초해 절차를 속행할 수 있습니다. 속행 결정에 대해서는 제87조 제5항에 따라 즉시항고가 가능하므로, 후행 사건에 대한 대응도 따로 준비해야 합니다.

Q. 경매개시결정이 잘못됐다고 다툴 방법이 있나요?

A. 제86조에 따라 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다. 이의가 받아들여지는지는 경매 원인이 된 채권이나 담보권이 실제로 존재하는지, 신청 요건에 흠이 없는지에 달려 있습니다.

맺음말

이중경매개시결정이 걸린 부동산은 경매신청 한 건을 취하받는 것으로 끝나지 않습니다. 압류는 신청마다 따로 존재하고, 제87조 제2항은 선행 사건이 취하되면 법원이 후행 사건에 따라 절차를 계속하도록 의무를 지웁니다. 선행 사건이 정지되는 경우에도 후행 채권자의 신청으로 속행이 가능하다는 점까지 더해 보면, 합의의 대상은 개별 채권자가 아니라 부동산에 압류를 건 채권자 전체여야 합니다.

합의에 나서기 전에 등기부와 법원 사건 내역으로 압류채권자와 청구금액을 먼저 정리하고, 취하서 제출 시점이 매각기일과 매수신고 여부에 어떤 영향을 주는지까지 확인하시길 권합니다. 경매는 순서와 시기를 한 번 놓치면 되돌리기 어려운 절차이므로 협상 계획을 세우는 단계에서 전체 구조를 점검해 보는 것이 중요합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.