전세집으로 에어비앤비를 운영하면 해지 사유인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 에어비앤비 같은 숙박 공유 플랫폼이 자리를 잡으면서, 전세로 거주하는 세입자가 여행이나 출장으로 집을 비우는 기간, 또는 남는 방을 외국인 관광객에게 내주고 부수입을 올리는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 적지 않은 분들이 “내가 사는 집이니 내 마음대로 며칠 빌려주는 것도 문제없다”, “손님만 잠깐 재우는 거지 전대는 아니지 않느냐”는 생각으로 별다른 고민 없이 숙소를 등록했습니다. 그런데 관리사무소 민원이나 이웃 신고로 임대인이 이 사실을 알게 되면, “동의 없이 남에게 집을 쓰게 했다”며 계약 해지와 즉시 인도를 요구하는 내용증명을 보내는 경우가 흔합니다.

최근 대법원은 임대인의 동의 없는 전대가 문제 된 사건에서 그 행위가 임대인에 대한 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위인지를 실질적으로 따져 해지권 인정 여부를 판단하고 있습니다. 단순히 동의를 받지 않았다는 형식만으로 해지가 정당화되는 것은 아니지만, 반대로 “며칠뿐이었다”는 이유만으로 책임을 피할 수 있는 것도 아닙니다.

아래에서는 전세집을 에어비앤비로 운영하는 것이 어떤 경우에 해지 사유가 되는지, 그리고 형사처벌 위험까지 겹칠 수 있는지 최근 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 전세집을 에어비앤비로 운영하면 무단전대에 해당할 수 있습니다

임대인 동의 없이 제3자에게 유상으로 사용하게 하면 전대차의 실질을 갖춥니다.

민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못한다고 정하고 있습니다. 전대차란 임차인이 임차물의 전부 또는 일부를 제3자, 즉 전차인에게 다시 사용·수익하게 하고 그 대가를 받는 관계를 말합니다.

에어비앤비를 통해 숙박객에게 방이나 집 전체를 내주고 숙박료를 받는 행위는, 손님이 계속 바뀌고 머무는 기간이 짧다는 점만 다를 뿐 “제3자에게 유상으로 사용·수익하게 한다”는 전대차의 본질적 요건을 그대로 충족합니다. “하루이틀 손님만 받는 것은 전대가 아니다”라는 생각과 달리, 실무에서는 오히려 불특정 다수가 반복적으로 드나든다는 점에서 통상적인 1회성 전대보다 임대인의 이익 침해 정도가 크게 평가되는 경우가 많습니다.

전세 역시 마찬가지입니다. 전세권을 설정했든 채권적 전세(임대차)로 거주하고 있든, 목적물을 제3자에게 유상으로 사용하게 하려면 원칙적으로 임대인 내지 소유자의 동의가 필요하다는 점은 다르지 않습니다.

짧은 숙박이라도 반복적으로 대가를 받고 제3자에게 집을 쓰게 했다면 무단전대의 실질을 갖춘 것으로 볼 여지가 큽니다.

2. 임대인은 무단전대를 이유로 해지할 수 있지만, 예외도 있습니다

다만 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면 해지권이 제한됩니다.

민법 제629조 제2항은 임차인이 무단으로 전대한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 대법원은 이 조항을 기계적으로 적용하지 않고, 그 전대가 임대인과 임차인 사이의 인적 신뢰관계를 실제로 파괴했는지를 따져보는 태도를 취해왔습니다.

임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 목적물을 사용·수익하게 한 경우에도, 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정하기 어려운 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 없다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).

이 판례에서 법원이 “특별한 사정”을 인정한 사안은 임차인의 배우자가 함께 동거하며 같은 사업을 이어간 경우처럼, 임대인의 경제적 이익이나 신뢰를 사실상 침해하지 않는 가족·동거 관계였습니다. 반면 에어비앤비 영업은 영리 목적으로 불특정 다수의 외부인을 반복적으로 출입시키는 형태라, 위와 같은 예외가 적용될 사실관계와는 본질적으로 다릅니다. 공동주택이라면 다른 입주민의 안전·소음 민원까지 겹쳐 임대인의 신뢰관계 침해가 더 뚜렷하게 인정되기 쉽습니다.

가족의 일시적 동거와 달리, 대가를 받는 반복적 숙박영업은 배신적 행위가 아니라는 예외가 인정되기 어려운 유형입니다.

3. 미신고 숙박업으로 적발되면 형사처벌까지 받을 수 있습니다

숙박업 신고 없이 대가를 받고 손님을 재우면 공중위생관리법 위반이 함께 문제됩니다.

공중위생관리법 제3조 제1항은 숙박업을 하려는 자에게 시설·설비를 갖추어 관할 시장·군수·구청장에게 신고할 의무를 부과하고 있고, 같은 법 제20조 제1항은 이 신고 없이 숙박업 영업을 한 자를 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

외국인 관광객만을 대상으로 한다면 관광진흥법에 따른 외국인관광 도시민박업 등록을 고려할 수 있지만, 이 등록도 원칙적으로 사업자 본인이 실제로 거주하는 주택일 것을 요구하고, 임차 주택인 경우 임대인의 협조 없이는 등록 절차 자체가 사실상 진행되기 어렵습니다. 즉 임대인 동의 없는 에어비앤비 영업은 민사상 무단전대 문제뿐 아니라, 적법한 등록 없이 이루어진 미신고 숙박업 영업으로 형사처벌 대상이 될 수 있다는 이중의 위험을 안고 있습니다.

실무적으로는 이웃 민원이나 안전신문고 신고를 계기로 지자체 단속이 이루어지고, 이 과정에서 임대인에게도 사실이 통보되어 형사 입건과 민사상 계약 해지 통보가 거의 동시에 진행되는 경우가 많습니다.

4. 계약이 해지되면 보증금에서 손해를 공제당하고 원상회복 범위도 넓어집니다

불특정 다수가 드나든 흔적은 통상적인 손모 범위를 넘어 임차인 부담으로 인정되기 쉽습니다.

계약이 해지되면 임차인은 목적물을 원상회복해 반환할 의무를 집니다. 통상적인 사용에 따른 마모는 임차인이 배상할 책임이 없다는 것이 원칙이지만, 불특정 다수의 숙박객이 반복적으로 드나들며 생긴 훼손이나 소모는 통상의 손모 범위를 넘는 것으로 평가되어 임차인이 배상해야 하는 경우가 많습니다.

보증금(전세금) 반환 과정에서는 이렇게 인정된 손해액이 먼저 공제되고, 그 외에도 임대인은 무단전대 기간 동안 임차인이 얻은 숙박료 수익 상당액에 대해 부당이득 반환이나 별도의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기에 공중위생관리법 위반에 따른 형사처벌까지 겹치면, 부수입을 기대하고 시작한 영업이 오히려 보증금 손실과 벌금, 전과라는 결과로 돌아올 수 있습니다.

계약 해지는 끝이 아니라 시작이고, 보증금 공제와 손해배상 청구가 뒤따를 수 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.

5. 해지 통보부터 소송·수사까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명 도달일자를 확인하는 것이 대응 기한 계산의 출발점입니다.

임대인이 에어비앤비 영업 사실을 인지한 이후의 절차는 통상 ①민원·목격 등으로 임대인이 영업 사실을 확인 → ②임대인이 내용증명으로 계약 해지 및 원상회복·인도 요구 → ③임차인이 불응할 경우 임대인이 관할 법원(수원 지역이라면 수원지방법원)에 건물인도소송 제기, 동시에 관할 구청에 무신고 숙박업 민원 접수 → ④관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등) 수사 후 검찰(수원지방검찰청) 송치의 순서로 진행됩니다.

해지 통보를 받았거나 영업 사실을 들킨 상황이라면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서(전세계약서)에 전대금지·용도제한 특약이 있는지, 있다면 그 문구를 정확히 확인합니다.

2. 에어비앤비 등 플랫폼에 게시했던 숙소 정보와 예약·정산 내역(호스팅 이력)을 미리 캡처·보관해 실제 운영 기간과 규모를 파악합니다.

3. 임대인의 해지통보서·내용증명을 수령한 날짜를 확인해, 인도 요구에 대한 대응 기한을 계산합니다.

이러한 자료를 바탕으로 무단전대·미신고 숙박업 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 해지의 정당성 자체를 다툴 여지가 있는지, 혹은 원만한 합의로 손해 범위를 줄일 수 있는지를 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

전세집으로 에어비앤비를 운영하는 분들 상당수는 “잠깐의 부수입”이라는 가벼운 생각으로 시작했다가, 임대인의 해지 통보나 지자체 단속 통지를 받고 나서야 사안의 심각성을 깨닫는 경우가 많습니다. 그래서 초기 대응이 늦어지고, 이미 벌어진 상황에서 뒤늦게 움직이게 됩니다.

소중한 보증금을 지키려는 임차인 입장에서는 해지 통보를 받았다고 곧바로 집을 비워줘야 하는 것은 아니며, 실제 영업 규모와 임대인의 신뢰관계 침해 정도에 따라 해지의 정당성 자체를 다툴 여지가 있는지부터 검토해야 합니다.

반대로 자신의 집이 단기 숙박업소처럼 쓰이는 것을 지켜본 임대인 입장에서도, 감정적으로 대응하기보다 무단전대의 증거와 손해의 범위를 먼저 정리하는 것이 원상회복과 손해배상을 받아내는 데 유리합니다.

저는 무단전대와 미신고 숙박업이 얽힌 임대차 분쟁에서 임차인과 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

해지 통보를 받았거나 영업 사실이 드러날까 걱정된다면, 지금이 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 며칠만 손님을 받았어도 전대로 볼 수 있나요?

A. 가능합니다. 전대차는 기간의 길이가 아니라 제3자에게 유상으로 사용·수익하게 했는지로 판단하므로, 단 며칠이라도 대가를 받고 반복적으로 손님을 받았다면 무단전대로 평가될 수 있습니다.

Q. 임대인이 처음엔 몰랐다가 나중에 알게 되면 바로 해지되나요?

A. 자동으로 해지되는 것은 아니고, 임대인이 해지 의사를 통보해야 합니다. 다만 뒤늦게 알았더라도 영업 기간·규모가 크면 신뢰관계 파괴가 인정되어 해지가 정당화될 가능성이 높습니다.

Q. 외국인관광 도시민박업으로 등록만 하면 세입자도 적법하게 운영할 수 있나요?

A. 등록 자체는 실제 거주자 명의로 가능하지만, 임차 주택이라면 임대인의 협조와 동의가 사실상 전제되어야 합니다. 임대인 동의 없이는 등록 여부와 무관하게 무단전대 문제가 남습니다.

Q. 형사처벌과 계약 해지가 동시에 진행될 수 있나요?

A. 그렇습니다. 미신고 숙박업 적발은 공중위생관리법 위반으로 형사 절차가 진행되고, 이와 별개로 임대인은 민법 제629조에 따른 계약 해지와 인도·손해배상을 청구할 수 있어 두 절차가 함께 진행되는 경우가 많습니다.

Q. 보증금에서 손해액이 공제되면 어느 정도까지 깎이나요?

A. 통상적인 손모를 넘는 훼손·소모 비용과 숙박료 수익 상당의 부당이득까지 공제 대상이 될 수 있어, 영업 기간과 규모에 따라 공제 범위가 크게 달라집니다. 정확한 금액은 운영 내역과 훼손 정도를 구체적으로 따져봐야 합니다.

Q. 해지 통보를 받으면 바로 집을 비워줘야 하나요?

A. 곧바로 강제로 쫓겨나는 것은 아닙니다. 임차인이 불응하면 임대인은 별도로 건물인도소송을 제기해야 하므로, 그 사이 해지의 정당성과 대응 방향을 변호사와 함께 검토할 시간이 있습니다.