허위 토지확보율로 가입한 조합의 탈퇴와 분담금 반환 

1.토지확보율 허위 고지가 계약 취소 사유가 되는 법적 기준

지주택 사업은 조합원이 낸 분담금으로 땅을 매입하여 건물을 올리는 구조입니다.

부지 확보 현황은 사업의 성패와 사업 기간을 가늠하는 가장 기초적인 지표입니다.

주택법 제11조의3 등 관련 법령에 따르면 지역주택조합 설립인가를 신청하거나 조합원을 모집할 때 일정한

비율 이상의 토지 사용권원이나 소유권을 확보해야 합니다.

모집 주체가 이를 속이거나 사실과 현저히 다르게 과장하여 고지했다면 민법 제110조에 따른 기망행위가 인정되어 계약을 취소할 수 있습니다. 실무상 토지사용승낙서 비율과 토지 소유권 확보 비율을 교묘히 섞어 설명하거나,

매매계약 체결 비율을 허위로 안내하는 사례가 빈번하게 발생합니다.

이러한 고지는 계약 체결 여부를 결정하는 본질적인 사항에 대한 왜곡이므로 취소 사유에 해당합니다.

2.실제 소송 사례: 매매계약률 70% 고지 후 실제 39%였던 사건

의뢰인들은 추진위원회 홍보관에서 사업부지 중 95% 이상의 동의서를 확보했고 약 70% 이상 매매계약을

결했다는 설명을 듣고 가입을 결정했습니다.

이를 신뢰하여 조합가입계약을 맺고 계약금, 업무대행비, 분담금을 납부했습니다.

그러나 정보공개청구와 소송을 통해 확인한 결과, 가입 당시 실제 매매계약이 체결된 사업부지는

전체의 약 39%에서 40% 수준에 불과했습니다.

이에 의뢰인들은 지역주택조합 가입 취소와 분담금 반환을 구하기 위해 법률사무소 로율을 찾았습니다.

이 사건의 주된 쟁점은 세 가지였습니다.

1. 추진위원회와 업무대행사 및 상담원이 허위 수치를 공유하여 분양을 유도한 공동불법행위 책임 여부

2. 조합 측이 주장한 추가 분담금 납부에 따른 법정추인 성립 여부

3. 업무대행사 대표 개인에 대한 손해배상 책임 인정 여부

3.추가 분담금 납부와 법정추인의 성립 여부

상담 실무에서 자주 듣는 질문은 이미 분담금을 추가로 납부했는데도 취소권을 행사할 수 있는지에 대한 부분입니다.

민법 제145조에 따라 취소할 수 있는 법률행위에 일정한 이행 행위가 있으면 법정추인이 성립할 수 있습니다.

그러나 법정추인은 기망이나 착오 등 취소의 원인이 종료한 뒤에 이의를 유보하지 않고 이행했을 때만 인정됩니다.

부산지방변호사회 소속 이동언 대표변호사는 의뢰인들이 기망 사실을 알게 된 시점이 소송 제기 후

관련 토지 자료가 법원에 제출된 단계였음을 명확히 밝혔습니다.

속고 있는 상태에서 납부한 추가 분담금은 법정추인의 효력을 발생시키지 않는다는 점을 법리적으로 논증했습니다.

4.법원의 판단과 분담금 전액 반환 인정

법원은 이동언 변호사의 주장을 받아들여 추진위원회, 업무대행사, 상담원이 공동하여 의뢰인들에게

납부한 분담금 전액과 지연손해금을 반환하라는 판결을 내렸습니다.

조합 측은 분양광고에 사업계획 변경 가능성을 명시했고 법령상 요건을 단순 표현한 것에 불과하다고 방

어했습니다.

하지만 법원은 실제 확보율 약 39~40%와 홍보된 수치 70% 사이의 현저한 격차는 단순한 과장 광고의

한계를 넘어선 사기적 기망행위라고 판시했습니다.

추가 납부로 취소권이 소멸했다는 조합의 법정추인 항변도 배척되었습니다.

업무대행사 대표 개인에 대한 청구는 법인격 분리로 기각되었으나, 법인 주체들과 상담원에 대한 청구는

전부 인용되었습니다.

다만 대법원 2024다239692 판결처럼 안심보장증서만 신뢰하고 사업 유지 의사를 보인 경우에는

신의칙상 계약 취소가 제한될 가능성도 존재합니다.

개별 사건마다 토지확보율 격차와 기망의 입증 수준을 꼼꼼하게 따져보아야 합니다.

5.지주택 분담금 환불을 위한 필수 대응 단계

조합 탈퇴와 분담금 반환 절차를 밟고자 한다면 세 가지 행동을 우선 실행해야 합니다.

1. 가입 당시 수령한 가입계약서, 안심보장증서, 홍보물 책자, 안내 문자, 상담 당시 녹취 파일 등 설명 자료를 전부 확보합니다.

2. 조합 측에서 요구하는 추가 분담금 납부 통지나 사업 동의서 서명 요청이 오더라도, 실제 토지 확보 현황을 객관적으로 확인하기 전까지는 서명을 보류합니다.

3. 확보한 서류와 홍보 자료를 바탕으로 변호사 검토를 거쳐 기망 행위 입증 가능 여부를 가려낸 후 신속히 가압류 및 본안 소송을 진행합니다.

[자주 묻는 질문 (FAQ)]

Q1. 지주택 토지확보율 허위 고지는 어떤 방법으로 입증하나요?

가입 당시 홍보관에서 배부한 카탈로그, 전단, 모집 공고문, 상담원과의 녹취록과 구청 조합설립인가 신청서류,

소송 과정에서 확보하는 토지사용승낙서 및 매매계약서 원부를 대조하여 사실관계를 입증합니다.

Q2. 조합 규약상 임의 탈퇴가 금지되어 있어도 소송이 가능한가요?

민법 제110조에 따른 기망 취소나 중대 착오에 의한 계약 취소는 조합 규약의 탈퇴 제한 조항과 무관하게

주장할 수 있습니다. 기망이 인정되어 계약이 취소되면 계약 자체가 소급하여 무효가

되므로 전액 반환 청구가 가능합니다.

Q3. 지역주택조합 분담금 반환 소송 기간은 통상 얼마나 소요되나요?

1심 판결 선고까지 대략 6개월에서 1년 안팎의 기간이 소요됩니다. 조합의 서류 제출 거부나 항소 제기 여부,

집행 재산 확보를 위한 가압류 절차 진행 상황에 따라 기간은 달라질 수 있습니다.

[핵심 요약]

• 지역주택조합 가입 당시 고지된 토지확보율과 실제 수치의 현저한 차이는 민법상 기망에 의한 취소 사유가 됩니다.

• 기망 상태에서 벗어나지 못한 채 납부한 추가 분담금은 법정추인에 해당하지 않아 취소권이 소멸하지 않습니다.

• 추진위원회뿐 아니라 허위 수치로 조합원을 유치한 업무대행사와 상담원에게도 공동불법행위 책임을 물을 수 있습니다.

• 계약서, 홍보물, 녹취록 등 입증 자료를 먼저 확보하고 사실관계를 확인하기 전까지 추가 서명을 유보해야 합니다.

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