허위 개발 호재로 체결한 부동산 계약 취소 요건 

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?
기획부동산이나 분양 대행사의 개발 호재 설명을 철석같이 믿고 계약하신 분
나중에 알고 보니 설명 들은 내용이 전혀 사실이 아니어서 당황하고 계신 분
착오를 이유로 계약을 무효화하고 매매 대금을 돌려받고자 법적 대응을 고민 중인 분

안녕하세요. 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.

부동산 거래는 오가는 금액이 크기 때문에, 작은 정보 하나에도 신중을 기하게 됩니다. 특히 주변에 대형 마트가 들어선다거나, 지하철역이 신설된다는 식의 '개발 호재'는 매수 결정을 내리는 데 결정적인 역할을 합니다.

하지만 막상 계약을 체결하고 잔금까지 치렀는데, 나중에 알고 보니 그러한 호재가 전혀 사실무근이거나 과장된 허위 정보였다면 어떨까요. 평생 모은 자산을 잃을 위기에 처하게 될 것입니다. 이처럼 허위 과장 광고나 개인의 착오로 인해 원치 않는 계약을 맺었을 때, 우리 민법을 통해 이를 어떻게 해결할 수 있는지 살펴보겠습니다.

1. 동기의 착오와 취소 요건 - 원인에 대한 착오도 취소가 가능할까?

부동산을 매수할 때 '이곳에 역이 신설될 것이다', '향후 가격이 상승할 것이다'라고 마음속으로 기대하고 계약하는 것을 법률 용어로 '동기의 착오'라고 합니다. 즉, 계약서 상의 목적물 자체가 아니라 계약을 맺게 된 원인이나 배경에 착오가 있는 경우를 의미합니다.

원칙적으로 이러한 동기의 착오는 표의자의 마음속에 있는 것이기 때문에 상대방이 알 수 없어 계약 취소의 사유가 되지 않습니다. 그러나 예외적으로 그 동기가 상대방에게 표시되어 계약의 내용으로 편입되었다면 취소를 주장할 수 있습니다.

우리 민법은 착오에 의한 의사표시 취소 요건에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

민법 제109조(착오로 인한 의사표시)
①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

따라서 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하기 위해서는, 첫째로 그 동기가 계약의 '중요 부분'에 해당해야 하며, 둘째로 착오를 일으킨 사람에게 '중대한 과실'이 없어야 합니다.

2. 중요 부분의 착오 인정 기준 - 어디까지 중요하다고 인정될까

그렇다면 어느 정도의 착오여야 '중요 부분의 착오'로 인정받을 수 있을지 문제가 됩니다. 일반적으로 매수인이 그 착오가 없었더라면 매수하지 않았을 정도로 중요한 사안이어야 하며, 일반인의 기준에서도 마찬가지로 판단되어야 합니다.

특히 상대방이 적극적으로 허위 정보를 제공하여 착오를 유발한 경우에는 중요 부분의 착오로 인정될 가능성이 높습니다. 이와 관련하여 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다.

대법원 2014. 11. 27. 선고 2013다49794 판결
"동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하다."

즉, 계약서에 '역세권 개발 예정'이라는 문구가 직접적으로 적혀 있지 않더라도, 상담 과정이나 안내 책자 등을 통해 해당 내용이 매매의 중요한 전제가 되었음을 상대방에게 표시했고, 그것이 의사표시의 해석상 계약의 내용으로 인정된다면 취소를 주장할 수 있습니다.

3. 중과실 여부 방어 - 스스로의 과실이 없음을 증명하라

중요 부분의 착오임이 입증되더라도, 매수인에게 '중대한 과실'이 있다면 취소권 행사가 제한됩니다. 중대한 과실이란, 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 의미합니다.

개발 호재를 믿고 매수한 경우, 매도인 측은 보통 "관할 관청에 조금만 문의해 보았어도 사실이 아님을 알 수 있었을 텐데, 이를 확인하지 않은 중대한 과실이 있다"고 항변합니다.

이때 매수인은 스스로 관할 관청에 확인하기 어려웠던 사정이나, 매도인 혹은 분양 대행사가 제공한 자료가 교묘하여 믿을 수밖에 없었던 정황을 객관적으로 입증해야 합니다.

상대방이 위조된 문서를 제시했거나, 지속적으로 허위 사실을 주입한 메신저 대화 내역, 녹취록, 홍보 전단 등을 증거로 확보하는 것이 실무적 방어의 핵심입니다. 부동산 분쟁은 초기 증거 수집과 논리적인 법리 구성이 전체적인 재판의 흐름을 좌우합니다.

지금까지 허위 개발 호재 등으로 인한 부동산 계약의 착오 취소 요건에 대해 살펴보았습니다.

요약하자면, 잘못된 정보(동기의 착오)로 계약을 맺었더라도 그 내용이 상대방에게 표시되어 계약의 중요 부분이 되었고, 매수인 본인에게 중대한 과실이 없음을 입증한다면 법적으로 계약을 취소할 수 있습니다.

부동산 계약 과정에서 억울한 기망 행위나 치명적인 착오로 어려움을 겪고 계신다면, 혼자 고민하지 마시고 신속하게 전문가의 조력을 받으시길 권해드립니다.

여러분의 안전한 자산 보호와 정당한 권리 회복을 위해, 법무법인 쉴드가 곁에서 함께 고민하겠습니다.



지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.