상가 권리금 회수 방해와 손해배상 청구 방법 

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?
수년간 일군 상가를 떠나며 권리금을 회수하려는데 임대인이 방해하여 불안하신 분
계약갱신 한도를 초과했다는 이유로 임대인이 새 임차인과의 계약을 거절하여 억울하신 분
임대인의 부당한 거절에 대해 손해배상 청구 등 법적으로 다투고자 하시는 분

안녕하세요. 소상공인의 든든한 방패가 되어드리는 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.

수년간 피땀 흘려 일군 상가를 떠나며 정당한 권리금을 회수하려 할 때, 임대인이 뜻밖의 이유를 대며 신규 임차인과의 계약을 거절하는 억울한 상황에 부닥치는 소상공인분들이 많습니다.

임대인의 방해로 인해 오랜 시간 쌓아온 영업 가치를 한순간에 잃을 위기에 처했다면 그 막막함은 이루 말할 수 없을 것입니다.

오늘은 여러분이 형성한 소중한 영업 가치를 지킬 수 있도록, 상가 권리금 회수 기회 보호에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호의 법적 근거

임차인이 상가에서 영업하며 형성한 유·무형의 재산적 가치는 법적으로 보호받아야 할 정당한 권리입니다. 과거에는 권리금이 법의 사각지대에 놓여 있어 상가를 비워주며 억울한 피해를 보는 임차인들이 적지 않았습니다.

하지만 현재는 관련 법률을 통해 그 회수 기회를 확고하게 보호받고 있습니다. 법률은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 엄격하게 금지하고 있습니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. (단서 생략)
2. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

위 조항에 따라 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하여 임차인이 권리금을 수령하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 법적 책임이 뒤따릅니다.

2. 계약갱신 한도를 초과한 경우의 보호, 10년이 지나도 권리는 유지됩니다

상담을 진행하다 보면, 임대인이 갱신 한도를 내세워 권리금 보호 의무를 회피하려는 사례를 자주 접하게 됩니다. 즉, "이미 전체 임대차 기간이 10년(과거 5년)을 초과하여 더 이상 계약갱신요구권이 없으니 신규 임차인을 받을 이유도 없다"라고 주장하는 것입니다.

이러한 임대인의 압박에 임차인분들은 지레 포기하고 상가를 비워주기도 합니다. 하지만 대법원은 오랜 기간 장사하며 상권을 활성화한 장기 임차인일수록 그 영업 가치를 두텁게 보호받아야 한다는 일관된 입장을 보입니다.

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결
"전체 임대차기간이 5년(현행 10년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다."

이 판례가 시사하는 바는 임대차 갱신 한도를 초과했다는 사실만으로는 권리금 회수 기회를 박탈할 '정당한 사유'가 될 수 없다는 것입니다. 단골을 유치하고 상권의 가치를 높인 임차인의 노력은 임대차 기간의 만료와 무관하게 정당하게 보상받아야 합니다.

3. 임대인 방해로 권리금 회수 못했을 때, 손해배상 청구 소송 준비 방법

임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못하게 될 위기에 처했다면, 감정적인 대립을 멈추고 손해배상 청구 소송을 위한 객관적인 입증 준비를 시작해야 합니다. 소송의 승패는 철저한 증거 수집에 달려 있습니다.

가장 핵심적인 부분은 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 실제로 '주선'하였으며, 임대인이 이를 부당하게 '거절'하였음을 입증하는 것입니다. 내용증명, 문자 메시지 기록, 통화 녹취 등을 통해 신규 임차인의 인적 사항과 차임 지급 능력 등을 임대인에게 성실히 알리고 계약을 요청한 기록을 반드시 남겨두어야 합니다.

다만, 임대인이 자신이 직접 해당 상가에서 영업하겠다며 신규 임차인과의 계약 체결을 원천적으로 거부하겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 예외가 적용됩니다. 이때는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

마지막으로, 정확한 손해배상액을 산정하기 위해 권리금 감정평가가 이루어집니다. 소송 단계에서 법원이 지정한 감정인을 통해 상가의 영업 시설, 비품, 거래처, 신용 등 유·무형의 재산적 가치를 객관적으로 평가받아 정당한 배상액을 청구하게 됩니다.

지금까지 상가 권리금 회수 방해 및 임대인이 새 임차인을 거절할 때의 대응법에 대해 살펴보았습니다.

요약하자면,

상가임대차보호법에 의해 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하여 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.

계약 갱신 한도인 10년(과거 5년)을 초과한 장기 임차인도 권리금 회수 기회를 동일하게 보호받습니다.

손해배상 청구를 위해서는 신규 임차인 주선 사실 및 임대인의 부당한 거절에 대한 객관적 증거, 그리고 권리금 감정평가 준비가 필수적입니다.

임대인의 부당한 거절과 방해 행위로 권리금 회수에 어려움을 겪고 계신다면 언제든 전문가의 조력을 받으시길 권해드립니다.

여러분의 소중한 권리금과 재산을 위해, 법무법인 쉴드가 곁에서 함께 고민하겠습니다. 더 궁금한 점이 있으시다면 언제든 편하게 연락해 주십시오.



지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.