임대인이 사망하면 보증금은 누구에게 청구하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 집주인, 즉 임대인이 임대차 기간 중 사망하면서 보증금을 누구에게 받아야 하는지를 두고 임차인들이 혼란을 겪는 사례가 늘고 있습니다. 상속인이 여러 명인 경우에는 더 복잡해집니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “계약서에 도장 찍은 분이 돌아가셨으니 계약이 끝난 것 아니냐”거나, “상속인이 누군지도 모르는데 대체 누구한테 달라고 해야 하느냐”며 답답해하는 경우가 많았습니다. 실제로 연락해 보면 상속인들끼리 “나는 지분이 적으니 내 몫만 주겠다”, “다른 형제한테 받으라”며 서로 책임을 미루는 일도 흔합니다.

최근 대법원은 임대인 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 임차보증금 반환채무에 관해 지분별로 쪼개지는 채무가 아니라 전원이 전액을 함께 지는 불가분채무라는 점을 분명히 하고 있습니다. 상속인 중 누구에게 얼마를 받을 수 있는지를 둘러싼 다툼은, 임차인 입장에서는 법리를 정확히 알고 있어야 시간과 비용을 아낄 수 있는 지점입니다.

아래에서는 임대인이 사망했을 때 임대차 계약은 어떻게 되는지, 보증금은 누구에게 청구할 수 있는지, 그리고 상속인 확인이 어렵거나 상속인들이 상속을 포기한 경우에는 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 임대인이 사망해도 임대차 계약은 그대로 유지되고, 상속인이 임대인 지위를 승계합니다

임대인의 사망은 계약의 종료 사유가 아니라 임대인이 바뀌는 계기일 뿐입니다.

민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 정하고 있습니다. 임대인이 임차주택을 임대할 권리와 보증금 반환 의무 역시 이 포괄승계 대상에 포함되므로, 임대인이 사망했다고 해서 임대차 계약이 저절로 끝나는 것이 아니라 그 계약상 지위가 상속인에게 그대로 넘어갑니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정하고 있는데, 대법원은 이 ‘양수인’의 범위에 대해 다음과 같이 판시했습니다.

주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결).

즉 상속으로 임차주택의 소유권을 넘겨받은 사람은 매매나 증여로 소유권을 넘겨받은 사람과 마찬가지로 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 임차인 입장에서는 새로운 소유자, 즉 상속인이 곧 새로운 임대인이라고 보면 됩니다.

임대인이 사망해도 계약은 끝나지 않고, 상속인이 그 지위를 그대로 승계합니다.

2. 상속인이 여러 명이면, 보증금은 그중 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다

임차보증금 반환채무는 상속분대로 나뉘는 것이 아니라, 공동상속인 전원이 전액을 함께 지는 불가분채무입니다.

실무에서 가장 많이 오해하는 지점이 여기입니다. 금전채무는 보통 상속분에 따라 나뉜다고 알려져 있어서, 상속인들도 “내 지분만큼만 책임지면 된다”고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 임대인 지위를 공동으로 승계한 상속인들이 지는 보증금 반환채무는 성질이 다릅니다.

임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결).

이 판결은 상가건물 임대차보호법 제3조가 적용된 사안이지만, 같은 구조의 조항인 주택임대차보호법 제3조에도 동일한 법리가 적용됩니다. 불가분채무이기 때문에 임차인은 상속인 중 아무나 한 명을 상대로 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있고, 그 상속인이 “내 상속분만큼만 주겠다”고 항변하더라도 받아들여지지 않습니다. 다만 상속인들 사이의 내부적인 분담 비율(상속분)은 상속인들끼리 나중에 정산할 문제일 뿐, 임차인에 대한 관계에서는 영향을 주지 않습니다.

상속인이 여러 명이라도, 그중 누구에게든 보증금 전액을 청구할 수 있습니다.

3. 상속인을 특정하기 어렵거나 상속인들이 상속을 포기해도 보증금이 사라지는 것은 아닙니다

상속포기·한정승인 여부에 따라 청구 대상과 범위가 달라질 뿐, 임대인 지위와 보증금 반환의무 자체는 어딘가로 계속 넘어갑니다.

상속인이 누구인지 바로 확인되지 않는 경우도 있습니다. 이때는 임대차계약서와 등기부등본으로 임차주택의 소유권 변동 경위를 확인하고, 필요하면 소송 절차에서 법원을 통해 가족관계등록사항을 확인하는 방법으로 상속인을 특정하게 됩니다.

상속인들이 상속을 포기하면 그 상속인은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 되고, 다음 순위 상속인에게 임대인 지위와 보증금 반환의무가 넘어갑니다. 1순위 상속인 전원이 포기해 상속인이 아무도 남지 않는 경우에는, 민법상 상속재산관리인 선임을 청구해 그 관리인을 상대로 보증금 반환을 구하는 절차로 넘어갑니다.

한정승인을 한 상속인은 민법 제1028조에 따라 상속으로 취득한 재산의 한도에서만 채무를 변제할 책임을 집니다. 다만 임대차보증금 반환의무의 기초가 되는 임차주택 자체가 대개 상속재산에 포함되므로, 한정승인을 했다고 해서 곧바로 보증금을 받을 길이 막히는 것은 아니며 상속재산의 범위 안에서 책임을 지게 됩니다.

상속인이 상속을 포기하거나 한정승인을 하더라도, 임대인 지위와 보증금 반환의무는 다음 상속인이나 상속재산관리인에게로 계속 이어집니다.

4. 대항력과 우선변제권은 임대인 사망이나 상속과 관계없이 그대로 유지됩니다

전입신고와 확정일자를 이미 갖췄다면, 소유자가 상속으로 바뀌어도 그 순위는 흔들리지 않습니다.

임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖추고, 여기에 확정일자까지 받아 우선변제권을 확보했다면, 이후 임대인이 사망해 소유권이 상속인에게 넘어가더라도 그 순위 자체는 영향을 받지 않습니다. 대항력·우선변제권은 임차인이 갖춘 요건을 기준으로 판단되는 것이지, 임대인이 누구인지에 따라 좌우되는 것이 아니기 때문입니다.

문제는 오히려 다른 데 있습니다. 상속으로 인한 소유권이전등기가 늦어지거나 상속인들 사이에 분쟁이 생기면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하거나 계약 종료를 통지할 상대방을 특정하는 일이 늦어질 수 있습니다. 이럴 때는 상속인 전원 또는 실제로 주택을 관리하는 상속인에게 내용증명을 보내 통지 효과를 남겨두는 것이 안전합니다.

보증금을 바로 받지 못한 채 이사를 나가야 하는 상황이라면, 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서 이사할 수 있는 임차권등기명령 제도(주택임대차보호법 제3조의3)를 활용할 수 있습니다. 임차주택 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐지면, 전출을 하더라도 기존 순위가 그대로 보전됩니다.

대항력과 우선변제권은 임대인이 누구로 바뀌든 임차인이 갖춘 요건대로 그대로 유지됩니다.

5. 보증금을 받지 못하면 이런 순서로 절차가 진행됩니다

내용증명 발송부터 임차권등기명령, 소송, 강제경매까지 순서를 지키면 이사와 채권 확보를 함께 할 수 있습니다.

상속인이 보증금 반환을 미루거나 연락을 피한다면 통상 ①상속인(또는 상속인 전원) 앞으로 임대차 종료와 보증금 반환을 요구하는 내용증명 발송 → ②이사가 급하다면 임차주택 소재지 관할법원(수원지방법원 등)에 임차권등기명령 신청 → ③상속인들을 공동피고로 한 임차보증금반환청구소송 제기(소액이면 지급명령을 먼저 시도) → ④승소 판결이 확정되면 상속인 명의로 넘어온 부동산 등에 대한 강제경매 신청의 순서로 진행됩니다.

소송에 들어가기 전에, 아래 순서로 자료부터 정리해 두는 것이 사건을 빠르게 풀어가는 데 도움이 됩니다.

1. 등기부등본을 발급받아 임차주택의 소유자가 상속으로 인해 누구 명의로 바뀌었는지, 아직 사망한 임대인 명의로 남아 있는지를 확인합니다.

2. 가족관계증명서·기본증명서 등을 통해 공동상속인이 누구인지, 상속포기나 한정승인을 했는지를 확인합니다.

3. 임대차계약서와 전입신고일, 확정일자 자료를 정리해 자신의 대항력·우선변제권 순위를 확인합니다.

상속인이 다수이거나 상속포기·한정승인이 겹쳐 있는 사건일수록, 보증금 회수 전략을 상속 관련 법리와 함께 검토할 필요성이 커집니다.

마치며

임대인의 사망 소식을 접하면, “집주인이 없어졌으니 어떻게 해야 할지 모르겠다”는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 하지만 그 사이에도 임대차 관계는 계속 진행되고 있고, 대응이 늦어질수록 상속인 확인이나 협상이 더 어려워지는 경우가 흔합니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 상속인이 누구인지, 상속을 포기했는지를 서둘러 확인하고, 불가분채무라는 점을 근거로 확인되는 상속인 누구에게든 청구할 수 있다는 것을 알아두어야 합니다. 반면 갑작스레 임대인 지위와 채무를 떠안게 된 상속인 입장에서도, 한정승인 등을 통해 책임 범위를 상속재산 한도로 제한할 수 있는지 등을 초기에 검토해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 길입니다.

저는 임대인 사망 이후의 보증금 반환 분쟁에서 보증금을 받아야 하는 임차인 쪽과, 갑자기 임대인 지위를 승계한 상속인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 상속인 확인과 청구 전략을 어떻게 짜는지에 따라 회수 시기와 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

임대인의 사망으로 상황이 복잡해졌다면, 그 복잡함을 정리하는 것이 바로 상담의 시작입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속인이 세 명인데, 그중 한 명에게만 보증금 전액을 달라고 해도 되나요?

A. 됩니다. 공동상속인들의 임차보증금 반환채무는 불가분채무이므로, 상속인 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다. 상속인들 사이의 분담은 그들끼리 나중에 정산할 문제입니다.

Q. 상속인들이 모두 상속을 포기하면 보증금을 못 받게 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 1순위 상속인 전원이 포기하면 다음 순위 상속인에게 지위가 넘어가고, 상속인이 전혀 없게 되면 상속재산관리인 선임을 청구해 그 관리인을 상대로 청구할 수 있습니다.

Q. 상속인이 누군지 알려주지 않으면 어떻게 확인하나요?

A. 등기부등본으로 소유권 변동 경위를 먼저 확인하고, 상속인 특정이 어려우면 소송 절차에서 법원을 통해 가족관계등록사항을 확인하는 방법을 씁니다. 임대차계약서 등 관계를 소명할 자료를 갖춰두면 도움이 됩니다.

Q. 임차권등기명령은 꼭 해야 하나요?

A. 보증금을 받기 전에 이사를 나가야 하는 상황이라면 필요합니다. 임차권등기를 마치면 전출 이후에도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문입니다.

Q. 상속인이 한정승인을 하면 보증금을 전혀 못 받나요?

A. 전혀 못 받는 것은 아닙니다. 한정승인을 하면 상속재산의 한도 내에서만 책임지지만, 임차주택 자체가 대개 상속재산에 포함되어 있어 그 범위 안에서 반환을 구할 수 있습니다.

Q. 계약갱신요구권은 상속인 중 누구에게 행사해야 하나요?

A. 원칙적으로 상속인 전원에게 통지하는 것이 안전합니다. 실제로 주택을 관리하는 상속인이 있다면 그 상속인에게도 함께 내용증명을 보내 통지 효과를 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.