HUG가 대신 준 보증금은 임대인에게 어떻게 청구되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세사기 피해가 커지면서, 전세보증금반환보증(HUG)에 가입해 두었다가 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG로부터 대신 지급받는 임차인이 크게 늘고 있습니다.

그런데 이 소식을 들은 임대인들 중에는 “HUG가 세입자한테 이미 다 줬으니 이제 나랑은 상관없는 일 아니냐”, “그 돈은 공기업이 알아서 처리할 문제고 나한테 직접 청구가 올 리는 없다”고 안심하는 경우가 적지 않습니다. 하지만 며칠 뒤 우편함에는 주택도시보증공사 명의의 구상금 청구 내용증명이 도착하고, 여기에 제대로 대응하지 않으면 결국 소송으로, 나아가 살고 있는 부동산에 대한 강제집행으로까지 이어지는 사례가 반복되고 있습니다.

최근 법원은 HUG가 대위변제를 한 순간 임차인이 갖고 있던 보증금반환청구권과 그 담보인 대항력·우선변제권까지 그대로 HUG에게 넘어간다는 점을 분명히 하고 있습니다. 집을 팔았거나 세입자가 이미 이사를 갔다는 사정만으로는 이 청구를 피할 수 없다는 것입니다.

아래에서는 HUG가 대신 준 보증금이 어떤 법리로 임대인에게 청구되는지, 그리고 구상금 청구를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판결을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. HUG가 보증금을 대신 지급하는 순간, 청구할 상대가 임차인에서 HUG로 바뀝니다

대위변제는 임대인의 반환의무를 없애주는 것이 아니라, 청구인의 이름만 바꿔주는 것입니다.

임차인이 전세보증금반환보증에 가입해 두면, 임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 보증인의 지위에서 임차인에게 보증금을 대신 지급합니다. 이때 HUG는 자기 돈으로 남의 채무를 갚아 주는 것이 아니라, 민법 제481조가 정한 변제할 정당한 이익이 있는 자로서 지급하는 것이고, 이 조문은 그런 지급이 있으면 “변제로 당연히 채권자를 대위한다”고 정하고 있습니다.

민법 제482조 제1항은 이렇게 채권자를 대위한 자가 “자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위에서 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다”고 정합니다. 즉 임차인이 임대인에 대해 갖고 있던 보증금반환청구권 자체가 소멸하는 것이 아니라, 그 청구권의 주인이 임차인에서 HUG로 바뀌어 그대로 살아 있는 것입니다.

그래서 “HUG랑 나는 아무 계약도 맺은 적이 없다”는 항변은 통하지 않습니다. HUG가 청구하는 근거는 새로운 계약이 아니라, 애초에 임대인이 임차인에게 지고 있던 바로 그 보증금반환채무이기 때문입니다.

대위변제는 임대인의 반환의무를 없애주는 제도가 아니라, 그 의무를 청구할 상대를 임차인에서 HUG로 바꾸는 제도입니다.

2. 집을 팔거나 세입자가 이사를 가도, HUG가 넘겨받은 권리는 사라지지 않습니다

대항력과 우선변제권도 임차인 개인이 아니라 HUG가 그대로 이어받아 행사합니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝났더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 임차인이 대항요건(전입신고·점유)을 유지하거나 임차권등기명령을 마치고 이사했다면, 이 대항력은 사라지지 않습니다.

여기에 더해 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우, 양수한 금액의 범위에서 그 우선변제권을 그대로 승계한다고 정하고 있습니다. 임차인이 갖고 있던 힘 있는 권리가 그대로 HUG에게 옮겨가는 것입니다.

집이 팔려 소유자가 바뀌어도 마찬가지입니다. 같은 법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있어서, 새 소유자는 원래 계약당사자가 아니었다는 사정만으로 반환의무를 피할 수 없습니다.

실제로 경매를 통해 문제된 주택을 낙찰받은 새 소유자들이 “우리는 원래 전세계약의 당사자가 아니다”라며 다툰 사건에서, 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

임차인은 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 임차주택에 대한 대항력을 가지고 있으면서 임차주택의 신 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다(서울중앙지방법원 2021. 3. 23. 선고 2020가단5221504 판결).

임차인이 넘겨준 대항력·우선변제권은 소유자가 바뀌거나 세입자가 이사를 가도 사라지지 않고, HUG가 그대로 행사할 수 있습니다.

3. “채권을 넘겼으니 대항력이 없다”는 항변, 법원은 받아들이지 않습니다

채권을 담보로 넘겼다는 사정과 대항력을 잃었다는 것은 서로 다른 문제이고, 공동임대인은 전액에 대해 함께 책임을 집니다.

임대인들이 자주 내세우는 항변 중 하나는 “임차인이 이미 은행이나 HUG에 보증금반환채권을 넘겼으니, 그 순간 대항력을 잃은 것 아니냐”는 주장입니다. 그러나 주택임대차보호법 제3조의2 제7항·제9항이 만들어진 취지 자체가, 우선변제권 있는 임차인으로부터 보증금반환채권만 담보로 양수한 금융기관·HUG에게는 우선변제권만 넘어가고 임차인 본인의 대항력과 임대차관계는 그대로 유지되도록 하려는 것입니다. 같은 법 제3조의2 제9항은 이 기관들이 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리·대위해 임대차를 해지할 수도 없도록 정하고 있어서, 채권을 넘겼다는 사정만으로 계약관계 자체가 끝났다고 보기도 어렵습니다.

실제 사건에서도 경매로 주택을 공동으로 낙찰받은 임대인 여러 명이 바로 이 논리로 다투었지만 법원은 받아들이지 않았고, 다음과 같이 판단했습니다.

피고들은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 이 사건 전세계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 공동임대인의 지위에 있다 할 것이므로, 결국 피고들은 공동임대인으로서 임차인에게 이 사건 전세계약보증금을 반환할 의무를 부담하고, 이러한 공동임대인들의 보증금반환채무는 부진정연대 관계에 있다(서울중앙지방법원 2021. 3. 23. 선고 2020가단5221504 판결).

부진정연대 관계라는 것은, 공동임대인 각자가 자기 지분 비율만큼만 책임지는 것이 아니라 HUG가 그중 누구에게든 전액을 청구할 수 있다는 뜻입니다. “나는 지분이 일부밖에 안 되니 그만큼만 물면 된다”는 생각은 통하지 않고, 전액을 지급한 임대인이 있다면 그 사람이 다른 공동임대인들에게 내부적으로 분담을 청구해 해결해야 하는 문제로 남습니다.

채권을 담보로 넘겼다는 사정은 대항력 상실과 다른 문제이고, 여러 명이 공동임대인이 됐다면 그중 누구에게든 전액이 청구될 수 있습니다.

4. 협의 없이 미루면 지연손해금이 계속 불어나고, 재산을 숨기면 별도의 책임도 문제됩니다

이자는 소송 전후로 구간이 나뉘어 무거워지고, 강제집행을 피하려 재산을 빼돌리면 형사처벌까지 검토됩니다.

HUG가 대위변제한 뒤에도 임대인이 아무 조치를 하지 않으면, 그 기간에도 지연손해금은 계속 쌓입니다. 실제 사건에서는 대위변제일 다음 날부터 소장 부본이 송달된 날까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려진 바 있습니다.

원금이 1억 원대를 넘는 사건이 드물지 않다는 점을 생각하면, 협의를 미루다가 소송 단계로 넘어가는 순간부터 이자 부담이 크게 뛰는 구조라는 점을 알아야 합니다. 반대로 초기에 협의해 분할상환 계획을 정리하면, 소송 단계의 높은 이자율 구간에 들어가는 것 자체를 피할 수 있습니다.

여기서 한 발 더 나아가, 구상금 청구를 받은 뒤 강제집행을 피할 목적으로 재산을 다른 사람 명의로 허위로 넘기거나 숨기면, 그 자체로 형법 제327조(강제집행면탈)가 적용되어 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 반환의무를 다투는 것과, 의무를 피하려 재산을 빼돌리는 것은 전혀 다른 문제입니다.

지연손해금은 소송 단계에서 구간이 더 무거워지고, 재산을 숨기는 대응은 별도의 형사책임으로 이어질 수 있습니다.

5. 구상금 청구는 내용증명부터 소송, 강제집행까지 이렇게 진행됩니다

내용증명을 받은 즉시 대위변제 내역과 자신의 반환의무 범위부터 정리하는 것이 대응의 첫걸음입니다.

HUG의 구상금 청구는 통상 ①대위변제 사실·금액·계좌를 알리는 구상 통지 및 내용증명 발송 → ②임대인의 협의 요청 또는 분할상환 협상 → ③협의가 안 되면 지급명령 신청이나 구상금 청구소송 제기(임차주택 소재지 관할 법원, 예를 들어 수원 지역 주택이라면 수원지방법원) → ④승소·확정 시 임대인 소유 재산에 대한 강제경매 등 강제집행의 순서로 진행됩니다.

특히 소송으로 넘어가면 앞서 본 것처럼 이자율 구간이 무거워지고, 강제집행 단계까지 가면 임대인이 갖고 있는 다른 부동산이나 예금까지 압류 대상이 될 수 있어 초기 대응이 중요합니다.

구상 통지를 받았다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. HUG가 보낸 구상 통지서(또는 내용증명)에 적힌 대위변제일자·금액·산정근거를 원래 임대차계약서의 보증금액과 대조합니다.

2. 경매 배당 등을 통해 이미 일부가 회수됐는지, 반환의무 중 소멸된 부분이 있는지 확인합니다.

3. 소유권을 넘겨받은 시점과 다른 공동임대인이 있는지를 확인해, 자신이 실제로 지는 반환의무의 범위와 내부 분담 관계를 특정합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 전세보증금반환보증 구조와 임대차 법리에 전문성 있는 변호사의 도움을 받으면, 실제 반환의무 범위와 분할상환 협상, 공동임대인 간 내부 분담까지 함께 검토할 수 있습니다.

마치며

주택도시보증공사로부터 구상금 청구 내용증명을 받은 임대인들은 “나는 그 세입자한테 직접 뭘 받은 적도 없는데 갑자기 공기업이 소송을 건다”는 당혹감 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 받지 못해 HUG의 대위변제를 기다렸던 임차인 입장에서는 이 제도가 생계와 직결된 마지막 안전망입니다. 반대로 뜻하지 않게 구상금 청구를 받은 임대인 입장에서도 통지 내용을 무조건 다 받아들일 필요는 없습니다. 실제 반환의무의 범위, 이미 회수된 금액, 공동임대인 간 분담 비율에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

저는 전세보증금반환보증을 둘러싼 임차인의 이행청구와 임대인의 구상금 대응, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 정리하고 어떤 법리로 대응하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

구상금 통지를 받고 막막하다면, 지금이 바로 반환의무의 범위를 다시 따져봐야 할 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. HUG가 이미 임차인한테 보증금을 다 줬는데, 저랑은 계약관계가 끝난 거 아닌가요?

A. 아닙니다. 대위변제는 임차인의 보증금반환청구권을 소멸시키는 것이 아니라 HUG에게 넘겨주는 것이어서, 임대인은 이제 임차인 대신 HUG에게 같은 금액을 반환할 의무를 부담합니다.

Q. 세입자가 이미 이사 가고 전입신고도 빠졌는데, 그래도 HUG가 청구할 수 있나요?

A. 임차권등기명령을 마치고 이사한 경우라면 대항력이 그대로 유지되므로 가능합니다. 등기부에 임차권등기가 남아 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 집을 산 지 얼마 안 됐는데, 전 소유자가 받은 보증금 문제까지 제가 책임져야 하나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 반환의무도 함께 넘어옵니다. 매매 단계에서 임대차·보증 관계를 확인하지 못했다면 전 소유자에게 별도의 책임을 물을 수 있는지도 함께 검토해야 합니다.

Q. 구상금을 한 번에 갚기 어려운데 분할상환이 가능한가요?

A. 가능합니다. HUG와 협의해 상환계획을 세울 수 있고, 실무적으로는 소송 전 협의 단계에서 분할상환 조건을 정리하는 경우가 많습니다. 다만 협의가 늦어지는 기간에도 지연손해금은 계속 발생한다는 점을 감안해야 합니다.

Q. 지연손해금은 언제부터 어떤 비율로 계산되나요?

A. 대위변제일 다음 날부터 소장 부본이 송달될 때까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%가 적용된 사례가 있습니다. 시간이 지날수록 부담이 커지는 구조입니다.

Q. 공동으로 집을 낙찰받았는데 저 혼자 전액을 물어야 하나요?

A. 공동임대인들의 보증금반환채무는 부진정연대 관계로 인정된 사례가 있어, HUG는 공동임대인 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다. 다만 전액을 지급한 임대인은 다른 공동임대인들에게 내부적으로 분담을 청구할 수 있습니다.

Q. HUG 통지를 받으면 바로 소송으로 가는 건가요?

A. 보통은 내용증명을 통한 구상 통지와 협의 요청이 먼저 이루어지고, 협의가 되지 않으면 지급명령이나 구상금 청구소송으로 이어집니다. 통지를 받은 초기 단계에서 자료를 정리해 대응하는 것이 이후 협상이나 소송에서 유리합니다.