임차권등기명령, HUG에서 보증금 받은 뒤에도 임차인이 신청해야 하는 이유 

전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사부터 나가야 하는 임차인들이 마지막으로 기대는 것이 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증입니다. 그런데 HUG에서 보증금을 대신 받았고 이미 짐도 다 뺀 뒤라면, 이제 와서 임차권등기명령까지 신청할 필요가 있을지 의아해하는 경우가 많습니다. 보증금을 손에 쥐었으니 임대인과의 문제는 끝났다고 생각하기 쉽지만, 법적으로는 그 순간부터 오히려 더 따져봐야 할 절차가 남아 있습니다. 이 글에서는 HUG 대위변제 이후에도 임차권등기명령 신청이 왜 여전히 가능하고 또 필요한지, 이사 순서를 잘못 밟았을 때 어떤 위험이 생기는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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임차권등기명령, 이사했다고 신청 자격이 사라지지 않는 이유

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우" 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고만 정하고 있습니다. 신청 당시 그 주택에 실제로 거주하고 있어야 한다거나, 전입신고를 그대로 유지하고 있어야 한다는 요건은 조문 어디에도 없습니다. 이 제도가 애초에 상정하는 상황 자체가 "계약은 끝났는데 돈을 못 받아 계속 살 수도, 그렇다고 마음 편히 떠날 수도 없는" 임차인을 구제하기 위한 것이기 때문입니다.

대항력의 유지 요건(점유와 전입신고)과 임차권등기명령의 신청 요건은 서로 다른 층위의 문제입니다. 대항력을 그대로 지키려면 이사 전에 점유·전입을 유지해야 하지만, 임차권등기명령을 신청할 자격 자체는 이사 여부와 무관하게 계속 존재합니다. 실제로 제한이 걸리는 지점은 보증금반환채권 자체의 소멸시효이지, 임차인이 이미 이사를 마쳤다는 사실이 아닙니다. 이미 이사한 임차인이라고 해서 법원이 신청을 각하할 근거는 조문상 존재하지 않습니다.

임차권등기명령은 계속 거주를 전제로 한 제도가 아니라, 오히려 임차인이 떠나도 권리를 지킬 수 있도록 만든 절차다.

HUG가 대신 갚아도 '보증금 미반환' 상태가 사라지지 않는 이유

HUG의 전세보증금반환보증은 임대차가 종료된 뒤 일정 기간(통상 계약 종료일로부터 1개월)이 지나도록 보증금이 반환되지 않으면 보증사고로 인정되어, 임차인의 청구에 따라 HUG가 보증금 상당액을 임차인에게 먼저 지급하는 구조입니다. 이 지급은 임대인의 채무이행이 아니라 제3자인 HUG가 자신의 보증채무를 이행하는 것이므로, 임대인이 직접 돈을 갚은 것이 아니라는 사실관계는 전혀 달라지지 않습니다. 즉 임대인 입장에서는 여전히 "보증금을 반환하지 않은" 채무자 지위에 있는 것이고, 다만 그 채권을 행사하는 주체가 바뀔 뿐입니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사, 즉 HUG를 우선변제권을 승계할 수 있는 "금융기관 등"으로 명시하고 있습니다. HUG가 대위변제로 임차인의 보증금반환채권을 양수하면, 그 채권에 딸려 있던 대항력·우선변제권 등 담보적 권리도 양수한 금액 범위에서 그대로 HUG에 승계됩니다. 그러므로 대위변제 이후의 "미반환 상태"는 임차인 개인의 문제에서 HUG가 승계한 채권의 문제로 성격이 바뀔 뿐, 임대인이 갚아야 할 돈이 남아 있다는 사실 자체는 그대로 유지됩니다.

HUG가 임차인을 대신해 직접 신청할 수 있는 근거

이미 이사하고 대위변제까지 받은 임차인 입장에서는 굳이 자신이 나서서 법원에 서류를 낼 유인이 크지 않습니다. 새 주소로 옮겨 갔고, 사건과의 실질적 이해관계도 이미 옅어졌기 때문입니다. 이런 현실을 고려해 주택임대차보호법 제3조의3 제9항은 "금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다"고 별도로 규정합니다. 여기서 금융기관등이란 앞서 본 제3조의2 제7항 각 호에 해당하는 기관, 즉 은행·한국주택금융공사·보증보험을 취급하는 보험회사·주택도시보증공사 등을 가리킵니다.

이 조항 덕분에 HUG는 임차인 명의의 별도 위임 절차 없이도 자신이 임차인을 대위하는 형식으로 곧바로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 실무에서는 임차인이 대위변제를 받는 과정에서 관련 서류에 협조하는 경우가 많지만, 법적으로는 임차인이 이미 이사해 연락이 어려워졌더라도 HUG가 독자적으로 절차를 진행할 길이 열려 있다는 점이 핵심입니다. "보증금을 받고 이사 나간 뒤에도 신청할 수 있는" 이유는, 신청 주체가 애초에 임차인 본인 한 사람으로 한정되지 않기 때문이기도 합니다.

• 은행법에 따른 은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행 등 — 제3조의2 제7항 각 호의 금융기관.

• 한국주택금융공사(HF) — 같은 항 제7호.

• 보증보험을 취급하는 보험회사(SGI서울보증 등) — 같은 항 제8호.

• 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사(HUG) — 같은 항 제9호.

• 위 기관이 임차인의 보증금반환채권을 양수하면 그 범위에서 우선변제권도 함께 승계.

HUG가 임차인 대신 나서서 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것은, 임차인이 이미 떠났다는 사정과 무관하게 법이 금융기관등에 독자적인 신청권을 부여하고 있기 때문이다.

등기보다 이사가 빨랐다면 — 대법원이 그은 선

신청 자체는 언제든 가능하지만, 그렇게 마쳐진 등기가 실제로 어떤 효력을 갖는지는 별개의 문제입니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결은 바로 이 지점을 다뤘습니다. 사안에서 임차인은 임차권등기명령을 신청했지만, 법원의 촉탁에 따라 실제로 등기부에 등기가 기입되기 전에 먼저 이사를 나갔고, 그 사이 주택이 경매에 부쳐져 매수인이 소유권을 취득했습니다. 소송의 원고는 그 임차인의 채권을 양수한 보증기관(서울보증보험)이었습니다.

대법원은 임차인이 점유를 상실한 순간 대항력은 그 즉시 소멸하고, 그 뒤에 임차권등기가 마쳐지더라도 이미 사라진 대항력이 소급해서 되살아나지 않으며, 등기가 완료된 시점을 기준으로 새로운 대항력만 발생한다고 판단했습니다. 그 결과 경매로 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤늦게 새로 생긴 임차권은 매각과 함께 소멸해버려, 매수인은 주택임대차보호법상 '임차주택의 양수인'으로서 임대차를 인수할 책임을 지지 않는다는 결론에 이르렀습니다.

이 판결이 HUG 사안에 주는 함의는 분명합니다. 원고가 HUG 자체는 아니었지만, 임차인의 채권을 대위변제로 양수한 보증기관이 당사자였다는 구조는 HUG의 경우와 똑같습니다. 임차인이 등기 완료 전에 이사해버리면, 그 이후 HUG가 아무리 절차를 밟아 등기를 마쳐도 원래 임차인이 갖고 있던 선순위의 대항력·우선변제권은 이미 사라진 뒤이고, 등기 시점을 기준으로 한 후순위 권리만 새로 생길 뿐입니다.

순서가 이미 어긋났어도 신청해야 하는 이유

그렇다면 이미 이사부터 나가고 HUG에서 돈까지 받은 뒤라면, 임차권등기명령을 신청하는 것이 의미가 없는 것일까요. 결론부터 말하면 그래도 신청은 반드시 해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제8항은 금융기관등이 승계한 우선변제권을 행사할 수 없는 경우를 세 가지로 정하고 있는데, 그중 하나가 "임차권등기(제3조의3 제5항)가 말소된 경우"이고 다른 하나가 "임차인이 대항요건을 상실한 경우"입니다. 등기 자체가 아예 없다면 이 조항을 따질 것도 없이, 애초에 승계할 우선변제권을 뒷받침할 공시 자체가 존재하지 않는 셈이 되어 나중에 임대인의 다른 재산에 경매를 신청하더라도 권리를 주장할 근거가 매우 빈약해집니다.

등기를 늦게라도 마쳐두면, 비록 원래 전입일 기준의 선순위는 살릴 수 없어도 등기 시점부터는 새로운 대항력·우선변제권이 발생합니다(제3조의3 제5항). 이는 최소한 그 이후에 임대인이 주택을 처분하거나 새로운 담보권을 설정하려는 제3자에게 대항할 수 있는, 공시된 권리를 확보한다는 의미가 있습니다. 등기조차 해두지 않으면 HUG가 승계한 채권은 담보 없는 일반채권으로 남게 되어, 임대인에게 다른 재산이 없는 경우 회수가 사실상 막막해질 수 있습니다.

• 대항요건(점유+전입) 상실 — 금융기관등의 우선변제권 행사 불가.

• 임차권등기(제3조의3 제5항) 말소 — 금융기관등의 우선변제권 행사 불가.

• 민법 제621조에 따른 임대차등기 말소 — 금융기관등의 우선변제권 행사 불가.

• 위 세 경우에 해당하지 않는 한, 등기를 마쳐두는 것 자체가 최소한의 방어선이 된다.

실무에서 놓치기 쉬운 순서와 확인 사항

이 모든 논의를 뒤집으면, 임차인 입장에서 가장 안전한 방법은 순서를 지키는 것입니다. 즉 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 실제로 등기가 기입된 것을 두 눈으로 확인한 뒤에 이사하고, 그다음 HUG에 보증이행을 청구하는 흐름이 원칙입니다. HUG도 이행청구 접수 시 임차권등기가 완료됐는지를 확인하는 서류를 요구하는 경우가 일반적인데, 이는 앞서 본 대법원 판례가 보여준 상황, 즉 등기 전 이사로 순위를 잃는 사태를 막기 위한 것입니다.

다만 실제 현장에서는 사정이 여의치 않아 순서가 어긋나는 일이 드물지 않습니다. 새 집의 잔금일이 촉박하거나, 법원의 임차권등기명령 결정부터 등기 촉탁·기입까지 걸리는 시간을 미처 계산하지 못한 경우가 대표적입니다. 이런 상황이라면 이미 이사를 했더라도 곧바로 등기 신청(또는 HUG를 통한 대위신청)을 진행해 등기부에 권리를 공시해 두고, 이후 임대인의 다른 재산 확인이나 배당 참여 등 후속 조치를 그 등기를 기초로 준비하는 것이 현실적인 대응입니다.

• 등기부등본에서 '을구' 임차권등기 기입 여부를 직접 확인한 뒤 이사할 것.

• HUG 이행청구 시 임차권등기 완료 증명서류가 요구되는지 미리 확인할 것.

• 순서가 어긋났다면 즉시 등기 신청·대위신청으로 최소한의 공시라도 확보할 것.

• 등기 완료 이후에는 임대인의 다른 재산에 대한 경매·배당 참여 여부를 검토할 것.

HUG뿐 아니라 HF·SGI에도 같은 원리가 적용된다

이 구조는 HUG에만 적용되는 것이 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제7항은 은행법상 은행, 한국주택금융공사(HF), 보증보험을 취급하는 보험회사(대표적으로 SGI서울보증) 등을 HUG와 함께 "금융기관등"으로 나열하고 있고, 이들이 임차인의 보증금반환채권을 양수한 경우에도 똑같이 우선변제권을 승계하며 임차권등기명령의 대위신청권도 동일하게 인정됩니다. 즉 어느 보증기관을 통해 반환보증에 가입했든, 대위변제를 받고 이사를 나간 뒤에도 임차권등기명령을 둘러싼 법리는 동일하게 적용됩니다.

실제로 앞서 살펴본 2024다326398 판결의 원고도 HUG가 아니라 SGI서울보증이었다는 점이 이를 보여줍니다. 반환보증 상품을 어느 기관에서 가입했는지와 무관하게, 이사와 등기의 순서, 대항요건 유지 여부가 사후 권리관계를 좌우한다는 원칙 자체는 달라지지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. HUG에서 보증금을 전액 받았다면 임차권등기명령을 신청할 실익이 아예 없나요?

A. 신청 자체는 여전히 가능하고, 등기를 마쳐두면 그 시점부터 대항력·우선변제권이 새로 발생해 향후 임대인의 다른 재산에 대한 절차에서 최소한의 근거가 됩니다. 다만 이미 이사로 대항요건을 잃은 뒤라면 원래 전입일 기준의 선순위 자체를 되살릴 수는 없다는 점은 구분해야 합니다.

Q. 임차권등기명령은 임차인 본인이 아니면 신청할 수 없나요?

A. 원칙은 임차인이지만, 주택임대차보호법 제3조의3 제9항에 따라 보증금반환채권을 양수한 은행·HUG·HF·보증보험회사 등 금융기관등이 임차인을 대위해 직접 신청할 수 있습니다. 임차인이 이미 이사해 협조가 어려운 경우 실무에서 자주 쓰이는 방법입니다.

Q. 이미 이사를 마친 뒤에 임차권등기명령을 신청하면 대항력도 그대로 인정되나요?

A. 대항력은 등기가 실제로 완료된 시점을 기준으로 새로 발생하는 것이지, 이사 전 가지고 있던 대항력이 소급해 되살아나는 것은 아닙니다. 대법원도 점유 상실 후 등기가 마쳐진 사안에서 이미 소멸한 대항력은 회복되지 않는다고 판단했습니다.

Q. HUG가 대위변제를 하면 임대인에 대한 청구는 누가 하게 되나요?

A. 대위변제된 금액 범위에서 보증금반환채권과 그에 딸린 우선변제권은 HUG로 넘어가므로, 그 범위의 청구와 집행은 원칙적으로 HUG가 채권자 지위에서 진행합니다. 임차인은 대위변제로 채워지지 않은 나머지 금액이 있다면 그 부분에 한해 별도로 청구할 수 있습니다.

Q. 등기를 늦게라도 마치면 아무 의미가 없는 건가요?

A. 그렇지 않습니다. 등기 시점부터는 새로운 대항력·우선변제권이 발생하고, 등기가 없으면 애초에 주장할 담보적 권리 자체가 공시되지 않으므로 등기를 마쳐두는 것과 마치지 않는 것 사이의 차이는 큽니다. 다만 순위 자체가 원래보다 늦어질 수 있다는 한계는 감안해야 합니다.

Q. 이사와 임차권등기명령 신청 중 어느 쪽을 먼저 해야 안전한가요?

A. 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서가 원칙적으로 안전합니다. 부득이 먼저 이사해야 한다면 그만큼 순위가 늦어질 위험을 감수해야 하므로, 최대한 빨리 등기 절차를 마무리해야 합니다.

맺음말

임차권등기명령은 임차인이 이사를 나가야 하는 상황에서도 권리를 지키라고 만들어진 제도이고, HUG가 대위변제를 했다고 해서 그 취지가 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 임차인이 이미 이사했다면 HUG가 직접 나서서 신청할 수 있는 길까지 법이 마련해 두었다는 점에서, "받았으니 끝났다"고 보기보다는 등기 여부부터 확인하는 것이 순서입니다.

특히 광교·수지처럼 전세 거래가 많은 경기남부 지역에서는 반환보증 사고와 임차권등기명령 신청이 맞물리는 사례가 드물지 않은 만큼, 이사와 등기의 순서를 미리 점검해 두는 편이 안전합니다.

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의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.