지분만 산 땅을 분할하려는데 지분권자가 기획부동산 법인이에요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
저렴한 가격에 투자용으로 토지 지분을 매입했다가, 나중에서야 나머지 지분 대부분을 기획부동산 법인이 보유하고 있다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 임야나 농지를 수십에서 수백 개의 지분으로 쪼개 판매하는 방식은 기획부동산의 전형적인 영업 수법인데, 매수 당시에는 "도로가 생길 예정", "개발 호재가 있다"는 설명만 듣고 계약했다가 시간이 지나 등기부등본을 다시 확인해 보고서야 실제 상황을 파악하게 되는 것입니다.
이런 상태에서 토지를 실제로 이용하거나 처분하려면 결국 공유관계를 정리해야 합니다. 그런데 협의를 시도하려 해도 상대방인 기획부동산 법인과 연락이 닿지 않거나, 연락이 되더라도 무성의한 답변만 돌아오는 경우가 많습니다. 심지어 그 사이 법인이 폐업하거나 대표자가 바뀌어 실질적으로 책임질 사람을 찾기 어려운 사례도 적지 않습니다.
"내 지분만이라도 정리하고 싶은데 상대가 협조하지 않으면 방법이 없는 것 아닌가" 하는 막막함에 상담을 청해 오는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 공유자는 상대방의 동의 없이도 법원을 통해 분할을 강제할 수 있는 권리를 갖고 있습니다. 다만 상대방이 기획부동산 법인이라는 사정, 그리고 그 토지 자체가 애초에 쪼개 팔기 좋게 만들어진 토지라는 사정이 실제 절차에서 여러 변수를 만듭니다.
핵심 쟁점
기획부동산으로부터 지분을 매입한 뒤 분할을 시도하는 사건에서 실제로 쟁점이 되는 지점은 크게 다섯 가지입니다. 첫째, 지분만 매수한 사람도 민법 제268조에 따른 분할청구권자에 해당하는지입니다. 둘째, 상대방인 법인이 협의에 응하지 않거나 연락이 되지 않을 때 절차를 어떻게 진행할 수 있는지입니다. 셋째, 그 법인이 이미 폐업하거나 대표자가 없는 상태라면 소송 자체를 어떻게 진행하는지입니다. 넷째, 공유자 수가 많고 지분이 잘게 쪼개져 있는 경우 법원이 현물분할과 경매(대금)분할 중 어느 쪽을 택하는지, 그리고 그 기준이 무엇인지입니다. 다섯째, 설령 현물로 분할받더라도 그 땅을 곧바로 독립된 필지로 활용할 수 있는지, 즉 공법상 제한이 남아 있는지입니다.
이 다섯 지점 중 어느 하나라도 제대로 짚지 않으면, 소송을 제기하고도 원하는 결과를 얻지 못하거나 시간과 비용만 소모하는 결과로 이어질 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 상대방의 실체를 먼저 확정하고, 협의 불능을 절차적으로 정리하기
기획부동산을 상대로 한 분할청구는 일반적인 공유물분할 사건과 달리 "상대방이 누구인지, 지금도 실제로 존재하는지"부터 확인해야 하는 경우가 많습니다. 김강희 변호사는 소를 제기하기 전 다음 순서로 상대방의 실체와 공유관계를 확정합니다.
1) 등기부등본과 토지대장으로 전체 공유관계를 파악합니다.
해당 토지의 등기부등본을 발급받아 공유자 전원의 명단과 지분비율을 확인하고, 법인이 여전히 대부분의 지분을 보유하고 있는지, 아니면 그 사이 제3자에게 지분이 다시 전매되었는지를 확인합니다. 기획부동산이 판매한 토지는 공유자 수가 수십 명에서 많게는 수백 명에 이르는 경우가 흔한데, 분할청구소송은 다른 공유자 전원을 상대로 해야 하는 고유필수적 공동소송이므로 이 단계에서 전체 명단을 정확히 파악해 두어야 이후 소장에 피고를 누락하는 일을 막을 수 있습니다.
2) 법인 등기부등본으로 존속 여부와 대표자를 확인합니다.
법인 등기부등본을 통해 그 법인이 여전히 존속하고 있는지, 대표이사가 누구인지, 본점 소재지가 실제로 유효한지를 확인합니다. 폐업신고나 청산이 이루어지지 않았다면 법인은 등기상 여전히 존속하는 것으로 취급되므로 그 법인 명의로 소를 제기할 수 있습니다. 다만 대표자가 사임한 뒤 후임자가 선임되지 않았거나, 송달이 계속 불능으로 돌아오는 경우라면 별도의 조치가 필요합니다.
3) 협의를 시도한 기록을 남기고, 불능 상태면 특별대리인 선임이나 공시송달을 검토합니다.
내용증명으로 분할 협의를 제안한 뒤 법인의 회신 여부와 내용을 기록해 둡니다. 회신이 없거나 명백히 협의를 거부한다면 민법 제269조에 따라 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다. 만약 법인의 대표자가 없거나 대표권을 행사할 수 없는 상태로 확인된다면 민사소송법 제64조에서 준용하는 제62조에 따라 법원에 특별대리인 선임을 신청해 소송을 진행할 수 있고, 소재불명으로 송달 자체가 되지 않는다면 공시송달 절차로 넘어갈 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 현물분할의 한계를 미리 짚어 실질적인 결론을 이끌어내기
공유물분할은 현물분할이 원칙이지만, 기획부동산이 판매한 토지는 애초에 현물분할이 어렵게 설계되어 있는 경우가 많습니다. 이 부분을 소송 전에 미리 점검해 두어야 원하는 결론에 더 빨리 다가갈 수 있습니다.
1) 용도지역별 분할제한 면적과 개발행위허가 기준을 확인합니다.
건축법 제57조는 건축물이 있는 대지에 대해 용도지역별로 60제곱미터에서 200제곱미터에 이르는 최소분할면적을 정하고 있고, 건축물이 없는 임야·농지의 분할은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가 대상이 됩니다. 자신의 지분에 해당하는 면적이 이 기준에 크게 못 미친다면, 이후 지적정리나 개발행위허가 단계에서 다시 벽에 부딪힐 가능성을 함께 염두에 두어야 합니다. 다만 판례는 확정판결에 따른 토지분할의 경우 이러한 공법상 기준에 의한 제한을 받지 않는다고 본 바 있어(대법원 1994. 6. 14. 선고 92누15949 판결), 분할 판결 자체는 가능할 수 있지만 그 이후 실제 활용까지 매끄럽게 이어지는지는 별개로 따져봐야 합니다.
2) 공유자 수와 지분의 미세함, 토지의 위치·형상을 객관적 자료로 준비합니다.
법원은 현물분할이 원칙이라는 입장을 분명히 하고 있고, 공유자들 사이에 단순히 의견이 맞지 않는다는 사정만으로는 경매(대금)분할을 명하지 않습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결). 따라서 경매분할을 이끌어내려면 공유자 수가 지나치게 많고 지분비율이 극히 미세하다는 점, 토지가 맹지이거나 형상이 불규칙해 물리적으로 나누기 어렵다는 점 등을 감정평가나 현황측량 같은 객관적 자료로 뒷받침해야 합니다. 이 자료가 부족하면 소송이 길어지거나 원하는 분할 방식을 얻지 못할 수 있습니다.
3) 지분 매수·매도 등 소송 외 조정 방안도 함께 검토합니다.
소송이 진행되는 중에도 법인 측이 잔여 지분을 매도하거나, 반대로 의뢰인의 지분을 매수하겠다는 의사를 밝히는 경우가 있습니다. 이 경우 판결까지 가지 않고 조정이나 화해로 종결하는 것이 시간과 비용 면에서 더 유리할 수 있으므로, 소송과 별개로 이러한 협상 가능성을 함께 열어 두고 진행하는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.
결론
지분만 매수했다는 사정은 분할청구권 행사에 아무런 장애가 되지 않습니다. 상대방이 기획부동산 법인이고 협조하지 않는다 해도, 민법이 정한 재판상 분할 절차를 통해 공유관계를 정리할 방법은 마련되어 있습니다.
다만 상대방 법인의 존속 여부, 공유자 전원의 현황, 그리고 그 토지가 현물로 나누기 적합한 땅인지는 사건마다 다르게 나타나므로, 등기부와 토지대장부터 다시 확인하는 것이 출발점이 됩니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 보유 중인 지분과 공유관계의 현황을 함께 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 지분만 산 사람도 공유물분할을 청구할 수 있나요?
네, 가능합니다.
민법 제268조는 공유자라면 누구든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 이 권리는 지분의 크기나 취득 경위와 관계없이 인정됩니다.
분할청구권은 형성권으로서 별도의 소멸시효에 걸리지 않으므로, 지분을 매입한 지 오래되었다는 사정만으로 청구가 제한되지는 않습니다.
다만 다른 공유자와 5년 이내의 기간으로 분할하지 않기로 하는 약정이 있었다면 그 기간 동안은 청구가 제한될 수 있으므로, 매수 당시 계약서에 그런 조항이 있었는지부터 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q2. 기획부동산 법인과 연락이 전혀 되지 않는데도 소송을 진행할 수 있나요?
연락이 되지 않는다는 사정만으로 소송이 불가능해지는 것은 아닙니다.
법인이 등기상 존속하고 있다면 그 법인을 상대로 소를 제기할 수 있고, 주소지로 송달이 되지 않을 경우 법원의 공시송달 절차를 통해 재판을 진행할 수 있습니다.
다만 공시송달로 진행되는 경우 재판이 상대방 답변 없이 진행되는 만큼, 그만큼 증거자료를 더 꼼꼼히 준비해 두는 것이 중요합니다.
법인 대표자가 아예 없거나 대표권을 행사할 수 없는 상태라면 특별대리인 선임을 함께 신청하는 방법도 있습니다.
Q3. 법인이 이미 폐업했다면 어떻게 해야 하나요?
먼저 법인 등기부등본을 확인해 폐업신고와 법인의 청산·소멸이 실제로 이루어졌는지부터 확인해야 합니다.
세무서에 폐업신고만 되어 있고 법인 등기가 여전히 남아 있다면, 법인은 법적으로 존속하는 것으로 취급되어 그 명의로 소송을 진행할 수 있습니다.
반대로 청산이 종결되어 법인격이 완전히 소멸했다면, 남은 재산관계를 정리하기 위한 별도의 절차를 함께 검토해야 하는 경우도 있습니다.
등기부상 상태에 따라 절차가 달라지므로, 소를 제기하기 전에 이 부분을 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
Q4. 공유물분할 소송에서 이기면 제 몫의 땅을 실제로 따로 가질 수 있나요?
결과는 현물분할과 경매(대금)분할 중 어느 쪽으로 정해지느냐에 따라 달라집니다.
법원은 현물분할을 원칙으로 하지만, 공유자 수가 많고 지분이 지나치게 잘게 쪼개져 있거나 토지 형상상 나누기 어렵다는 사정이 객관적으로 인정되면 토지를 경매에 부쳐 그 대금을 지분 비율대로 나누는 방식을 명할 수 있습니다.
현물분할 판결을 받더라도 이후 지적정리나 인허가 절차가 남아 있는 경우가 있으므로, 판결만으로 모든 절차가 끝난다고 단정하기보다는 등기부와 토지 현황을 먼저 검토해 어느 쪽이 더 현실적인지 가늠해 보는 것이 필요합니다.
Q5. 기획부동산 피해를 이유로 계약을 취소하는 것과 분할청구 중 무엇을 먼저 검토해야 하나요?
두 가지는 서로 다른 문제이고, 사안에 따라 함께 검토될 수도 있습니다.
계약 당시 설명이 사실과 달랐다는 점을 근거로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구하려면 기망행위나 착오의 구체적인 정황을 입증해야 하고, 이는 계약 체결 경위와 시점에 따라 인정 여부가 달라집니다.
반면 공유물분할청구는 계약의 효력과 무관하게, 이미 자신의 소유로 확정된 지분을 정리하기 위한 절차입니다.
계약을 취소하기 어려운 시점이거나 취소보다 지분 정리가 더 급한 상황이라면 분할청구를 먼저 진행하고, 계약 관련 문제는 별도로 검토하는 것이 실무적으로 더 현실적인 경우가 많습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.