전세사기 피해자 경매유예, 결정 전이라도 국토부 협조요청으로 매각기일을 늦추는 방법 

전세사기 피해를 입은 임차인이 국토교통부에 피해자 결정을 신청해도 위원회 심의·의결까지는 통상 한 달 가까운 시간이 걸립니다. 그런데 그 사이 경매절차는 따로 진행되고 있어서, 결정이 나오기도 전에 매각기일이 먼저 잡혀버리는 일이 실제로 벌어집니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 이런 시차를 메우기 위해, 위원회의 정식 의결을 거치지 않고도 국토교통부장관이 법원에 직접 경매유예를 요청할 수 있는 긴급 절차를 따로 두고 있습니다. 이 글에서는 결정이 나기 전 단계에서 어떤 요건으로 이 협조요청이 가능한지, 법원이 실제로 무엇을 보고 매각기일을 늦추는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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전세사기 피해자 경매유예 제도 — 법원에 매각절차 유예를 구하는 두 갈래 길

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제17조 제1항은 전세사기피해주택에 대해 「민사집행법」 제78조 또는 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 환가 절차 포함), 전세사기피해자가 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 이미 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매절차의 유예·정지를 신청할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 이를 줄여 경매유예등이라 부릅니다.

이 제도의 특징은 신청 경로가 하나가 아니라는 데 있습니다. 임차인 본인이 법원에 직접 유예를 구하는 경로와, 국토교통부장관이 일정한 경우 법원에 협조요청을 하는 경로가 별도로 존재합니다. 뒤에서 볼 제17조 제3항은 법원이 유예 여부를 판단할 때 그 대상에 "전세사기피해자등 결정을 신청한 자"까지 포함시키고 있어서, 정식 결정이 나기 전 단계라도 이 제도의 보호막 안에 들어올 여지가 있다는 점이 이 글에서 다룰 핵심입니다.

경매유예등은 임차인 본인의 직접 신청과 국토교통부장관의 협조요청, 두 갈래로 작동하며 법원의 재량 판단은 결정을 이미 받은 자에게만 열려 있지 않다.

위원회 결정 전이라도 가능한 이유 — 매각기일이 위원회보다 먼저 잡힌 긴급한 경우

제도의 원칙은 전세사기피해지원위원회가 경매유예 협조요청 사항을 먼저 심의·의결하고, 그 뒤 국토교통부장관이 법원에 협조를 요청하는 순서입니다(제17조 제2항 제1호). 그런데 위원회는 통상 정기적으로 열리기 때문에, 매각기일이 그보다 먼저 잡혀 있으면 정식 의결을 기다리다가 경매가 그대로 끝나버릴 위험이 있습니다.

이 공백을 메우기 위해 같은 조 제2항 제2호는 "매각기일이 위원회 개최일 이전에 있는 등 위원회가 제1호에 따른 의결을 할 수 없는 긴급한 경우"에는 국토교통부장관이 위원회 의결 없이도 곧바로 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있다고 정합니다. 바로 이 조항이 "결정 전이라면"이라는 질문에 대한 법적 근거입니다. 피해자등 결정 자체가 아직 나지 않았더라도, 매각기일이 임박해 정상적인 위원회 절차로는 시간을 맞출 수 없다는 사정만 소명되면 국토교통부가 먼저 움직일 수 있는 구조인 것입니다.

• 원칙 경로 — 위원회가 협조요청 사항을 심의·의결한 뒤 국토교통부장관이 요청.

• 긴급 경로 — 매각기일이 위원회 개최일보다 먼저 잡혀 의결이 불가능한 경우, 국토교통부장관이 의결 없이 먼저 요청.

• 어느 경로든 최종 유예 여부는 법원이 판단(요청 자체가 유예를 확정하지 않음).

협조요청 이후 통제장치 — 다음 위원회 보고와 부결 시 법원 통보

긴급 경로가 열려 있다고 해서 통제 없이 진행되는 것은 아닙니다. 제17조 제5항은 국토교통부장관이 제2항 제2호에 따라 위원회 의결 없이 먼저 협조요청을 한 경우, 다음 위원회 또는 분과위원회에 그 사실을 반드시 보고해 사후적으로 심의·의결을 받아야 한다고 정합니다. 만약 이 사후 심의에서 부결되면, 국토교통부장관은 그 사실을 법원에 통보해야 합니다.

이 사후 통제 구조는 실무적으로 중요한 의미를 가집니다. 긴급 협조요청으로 매각기일이 일단 미뤄졌다 하더라도, 그것으로 사안이 완전히 종결된 것이 아니라 다음 위원회에서 다시 한번 요건 충족 여부를 점검받는다는 뜻이기 때문입니다. 신청인 입장에서는 긴급요청이 받아들여진 뒤에도 피해사실 소명자료를 계속 보완해, 정식 위원회 심의에서도 같은 결론이 나오도록 준비해 둘 필요가 있습니다.

법원이 실제로 보는 기준 — 생계·주거안정 지장과 채권자 사정의 형량

제17조 제3항은 법원이 「민사집행법」 제104조에도 불구하고, 제1항에 따른 임차인의 신청이나 제2항에 따른 국토교통부장관의 요청이 있고, 전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임차보증금을 반환받지 못해 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는, 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다고 정합니다. "결정할 수 있다"는 표현에서 알 수 있듯, 이는 자동으로 부여되는 권리가 아니라 법원의 재량 판단입니다.

여기서 두 가지를 눈여겨봐야 합니다. 첫째, 조문이 판단 대상에 "결정을 신청한 자"까지 명시적으로 포함시켜, 정식 결정 전이라도 법원이 유예를 인정할 수 있는 법적 근거가 열려 있습니다. 둘째, 법원은 신청인의 사정만이 아니라 채권자의 생활형편도 함께 고려합니다. 배당을 오래 기다려온 다른 채권자가 있거나 채무자 측 사정이 시급하다면, 요건을 갖췄더라도 유예가 받아들여지지 않을 수 있다는 뜻입니다. 따라서 신청 시에는 보증금을 반환받지 못해 당장 거주가 불안정해지는 사정을 구체적인 자료(임대차계약서, 확정일자, 피해신청 접수증, 실제 거주 현황 등)로 소명하는 것이 관건입니다.

법원의 경매유예 결정은 신청인의 생계·주거안정 지장 우려와 채권자의 생활형편을 함께 저울질하는 재량 판단이지, 신청만으로 자동 확정되는 권리가 아니다.

유예 기간과 연장 — 1년 이내, 사유가 남아있으면 연장 가능

법원이 경매유예등을 결정하면 그 기간은 제17조 제4항에 따라 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 정해집니다. 이 기간 동안 전세사기피해자등 결정 절차가 마무리되거나, 임대인과의 협의·경락자금 지원 등 다른 구제수단을 준비할 시간을 벌 수 있습니다.

다만 1년이 지났다고 해서 사정이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 같은 항 단서는 경매유예등의 사유가 해소되지 않았다고 인정되는 경우, 법원이 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다고 정합니다. 유예기간 만료가 다가오는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태라면, 만료 전에 미리 연장 신청을 준비해 공백이 생기지 않도록 해야 합니다.

결정 전 협조요청을 받아내려면 — 준비해야 할 소명자료와 절차

결정 전 단계에서 이 긴급 경로를 실제로 활용하려면 몇 가지를 함께 준비해야 합니다. 우선 제12조에 따라 국토교통부에 전세사기피해자등 결정을 신청해 접수증을 받아 두어야 합니다. 이 접수증은 제17조 제3항의 "결정을 신청한 자"에 해당함을 뒷받침하는 기초 자료가 됩니다. 그다음 등기부등본과 경매사건 진행 내역을 확인해 매각기일이 실제로 임박했는지, 위원회 정기 개최일보다 먼저 잡혀 있는지를 파악해야 합니다.

이 두 가지가 확인되면 국토교통부 담당 부서에 매각기일이 임박한 긴급한 사정을 알려 협조요청 검토를 요청하고, 동시에 법원에도 임차보증금 미반환으로 생계·주거안정에 지장이 있다는 사정을 소명하는 자료를 제출해 두는 것이 안전합니다. 국토교통부의 협조요청과 임차인 본인의 법원 제출이 별개의 경로이면서도 서로를 보강하는 관계에 있기 때문입니다.

• 전세사기피해자등 결정 신청 접수증 확보(제12조).

• 등기부등본·경매사건 진행 내역으로 매각기일과 위원회 개최일 선후 확인.

• 임대차계약서·확정일자·전입세대열람 등 보증금 미반환 및 거주 사실 소명자료 준비.

• 국토교통부에 긴급 협조요청 검토 요청, 법원에는 별도로 소명자료 제출.

국세 체납으로 압류된 주택이라면 — 관할 세무서장에 대한 별도 유예

전세사기피해주택이 법원 경매가 아니라 임대인의 국세 체납으로 압류되어 「국세징수법」상 공매절차가 진행 중인 경우에는 근거 조문이 달라집니다. 제18조 제1항은 전세사기피해자가 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 매각절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있다고 정하고, 제2항은 국토교통부장관도 앞서 본 것과 동일한 두 가지 사유(위원회 의결이 있는 경우, 또는 매각결정기일이 위원회 개최일보다 먼저 있는 등 긴급한 경우)로 세무서장에게 협조요청을 할 수 있다고 정합니다.

세무서장의 판단 기준과 유예 기간(1년 이내, 사유 미해소 시 연장), 사후 위원회 보고 및 부결 시 통보 구조도 경매유예등과 사실상 같습니다. 즉 법원 경매인지 세무서 공매인지에 따라 상대방 기관만 달라질 뿐, 결정 전이라도 긴급하게 협조요청을 받아낼 수 있다는 구조 자체는 동일하게 설계되어 있습니다.

흔한 오해와 유의점 — 유예는 채무 소멸이 아니다

경매유예등을 받았다고 해서 임대인의 채무나 근저당권 등 담보권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 매각 절차를 일정 기간 늦추는 것일 뿐이고, 그 기간 중에도 기존 채무의 이자나 지연손해금은 그대로 발생할 수 있습니다. 유예를 받아낸 뒤에는 그 시간 동안 전세사기피해자등 결정을 마무리 짓고, 결정 이후 이용 가능한 경락자금 대출이나 우선매수권 등 다른 지원 수단까지 함께 챙겨야 실질적인 보증금 회수로 이어집니다.

또한 협조요청이나 신청이 접수되었다는 사실 자체가 유예를 보장하지 않는다는 점도 다시 강조할 필요가 있습니다. 법원은 어디까지나 신청인의 생계·주거안정 지장 우려와 채권자의 사정을 함께 살펴 재량으로 판단하므로, 매각기일이 임박했음에도 소명자료가 부실하면 긴급 협조요청이 있었더라도 유예가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세사기피해자 결정 전에는 경매유예를 전혀 신청할 수 없나요?

A. 결정 전이라도 매각기일이 위원회 개최일보다 먼저 잡히는 등 긴급한 경우에는, 국토교통부장관이 위원회 의결 없이 곧바로 법원에 협조요청을 할 수 있는 별도 경로가 있습니다. 다만 이는 국토부의 재량적 협조요청이지 임차인이 신청만 하면 곧바로 확정되는 권리는 아닙니다.

Q. 국토부 협조요청만 있으면 법원이 무조건 매각기일을 늦춰주나요?

A. 아닙니다. 법원은 신청이나 요청이 있더라도 임차보증금을 반환받지 못해 생계·주거안정에 지장이 있는지, 채권자와 채무자의 생활형편은 어떤지를 함께 고려해 유예 여부를 재량으로 결정합니다. 협조요청은 판단의 자료일 뿐 법원을 구속하지 않습니다.

Q. 경매유예 기간은 얼마나 되나요?

A. 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다. 다만 그 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 법원이 직권으로, 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 기간을 연장할 수 있습니다.

Q. 국토부가 긴급하게 먼저 협조요청을 한 뒤에는 아무 통제 없이 진행되나요?

A. 아닙니다. 국토교통부장관이 위원회 의결 없이 먼저 협조요청을 한 경우에는 다음 위원회 또는 분과위원회에 반드시 보고해 심의·의결을 받아야 하고, 부결되면 그 사실을 법원에 통보해야 합니다.

Q. 전세사기피해주택이 국세 체납으로 압류된 경우도 같은 방식인가요?

A. 법원 경매가 아니라 세무서의 공매·매각절차라면 근거 조문이 다릅니다. 관할 세무서장에게 매각결정기일 전까지 매각절차의 유예·정지를 신청할 수 있고, 국토교통부장관도 같은 요건으로 세무서장에게 협조요청을 할 수 있습니다.

Q. 경매유예를 받으면 임대인의 채무나 근저당도 함께 없어지나요?

A. 아닙니다. 경매유예는 매각 절차를 일정 기간 늦추는 조치일 뿐, 근저당권 등 담보권이나 임대인의 채무 자체를 소멸시키지 않습니다. 유예 기간 중에도 이자 등은 그대로 발생할 수 있어 별도의 채무조정이나 지원 대책을 함께 살펴야 합니다.

맺음말

전세사기피해자등 결정은 조사와 심의를 거치는 절차라 최소 한 달 가까운 시간이 걸리고, 그 사이 경매는 별도의 일정대로 진행됩니다. 매각기일이 결정보다 먼저 잡혀 있다면, 위원회 의결을 기다리지 않고도 국토교통부장관이 법원에 긴급하게 협조요청을 할 수 있는 경로가 있다는 사실을 알아두는 것과 모르는 것의 차이가 큽니다. 다만 이 경로는 협조요청일 뿐 법원의 최종 판단을 대신하지 않으므로, 결정 신청 접수증과 피해 소명자료를 미리 갖춰 국토교통부와 법원 양쪽에 제출해 두는 준비가 필요합니다.

수원지방법원 관할을 포함한 경기남부 지역에서도 전세사기 피해 물건이 경매로 이어지는 사례가 이어지고 있는 만큼, 매각기일이 임박했다면 결정을 마냥 기다리기보다 긴급 협조요청 요건에 해당하는지부터 먼저 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.