보증금 5% 초과 인상을 거절했더니 나가라는데 어떻게 대응하나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
계약 만료가 다가오면서 집주인에게서 연락이 옵니다. "요즘 시세가 많이 올랐으니 보증금을 꽤 올려달라"는 내용입니다. 막상 계산해 보면 기존 보증금의 5%를 훌쩍 넘는 금액인 경우가 적지 않습니다. 임차인 입장에서는 "법으로 정한 상한이 있다고 들었는데, 이 금액은 너무 과하다"는 생각에 인상 요구를 거절합니다. 그런데 그 직후 돌아오는 말이 "그럼 재계약 안 하겠다, 나가라"는 통보입니다.
이 시점에서 임차인은 두 가지 불안에 동시에 부딪힙니다. 하나는 "정말 법에서 정한 5%라는 상한이 있는 게 맞나, 내가 잘못 알고 있는 건 아닌가" 하는 것이고, 다른 하나는 "집주인이 나가라고 하면 정말 나가야 하나, 계약갱신요구권이라는 게 있다고 들었는데 이 상황에서도 쓸 수 있나" 하는 것입니다. 특히 집주인이 "안 나가면 강제로라도 빼겠다"는 식의 말을 덧붙이면 실제로 그런 일이 가능한지까지 걱정하게 됩니다.
결론부터 말씀드리면, 보증금·차임의 증액 상한은 법으로 5%로 못박혀 있고, 임차인이 그 상한을 넘는 인상을 거절했다는 사정만으로는 임대인이 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 되지 않습니다. 다만 임대인이 실제로 어떤 사유를 내세우는지, 임차인이 갱신요구권을 언제·어떻게 행사했는지에 따라 이후 절차가 달라지므로 지금 상황을 정확히 짚어야 합니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 세 가지입니다. 첫째, 주택임대차보호법 제7조와 같은 법 시행령 제8조가 정한 증액청구 상한(약정 보증금·차임의 20분의 1, 즉 5%)이 이 상황에 그대로 적용되는지입니다. 둘째, 임차인이 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 정해진 기간(계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 적법하게 행사했는지, 그리고 그 요구를 임대인이 거절할 수 있는 사유는 법이 아홉 가지로 열거하고 있다는 점입니다. 셋째, 임차인이 인상 요구를 거절한 것이 그 아홉 가지 사유 중 어디에도 해당하지 않는다는 점, 즉 "인상을 거절했다"는 이유만으로는 갱신을 거절할 근거가 되지 않는다는 점입니다.
여기에 더해 임대인이 실제로 "나가라"고 한 뒤 물리적으로 퇴거를 압박하는 단계로 넘어갈 수 있는지도 별도로 짚어야 합니다. 계약갱신 여부와 실제 퇴거 강제 여부는 전혀 다른 법적 절차이기 때문에, 이 두 단계를 분리해서 대응해야 불필요하게 위축되지 않습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 5% 상한과 갱신거절 사유 열거 규정을 근거로 서면으로 갱신요구권을 행사하기
가장 먼저 해야 할 일은 임대인의 인상 요구가 법정 상한을 넘는지 정확히 계산하고, 그 상한을 근거로 계약갱신요구권을 서면으로 행사해 기록을 남기는 것입니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항과 시행령 제8조 제1항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못한다고 명시하고 있고, 같은 법 제6조의3 제3항 단서는 갱신되는 임대차의 보증금·차임도 "제7조의 범위에서" 증감할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 임대인이 요구할 수 있는 인상분의 법적 한도는 처음부터 5%로 고정돼 있고, 그 이상을 요구하는 것 자체가 법이 정한 범위를 벗어난 요구입니다. 김강희 변호사는 이런 사건에서 다음 순서로 방어선을 세웁니다.
1) 기존 보증금을 기준으로 5% 상한액을 정확히 계산해 제시합니다.
예를 들어 기존 보증금이 3억원이라면 법이 허용하는 증액 상한은 1,500만원(3억원의 20분의 1)이며, 이를 넘는 금액은 임대인이 일방적으로 요구할 수 있는 범위가 아닙니다. 또한 제7조 제1항은 증액청구가 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가능하다고도 정하고 있으므로, 최근에 이미 한 차례 보증금을 올린 적이 있다면 그 시점도 함께 확인해야 합니다. 이 계산 근거를 문자메시지나 내용증명으로 임대인에게 전달해, "인상 자체를 거부하는 것이 아니라 법정 상한 범위 안에서는 응할 의사가 있다"는 점을 분명히 해 둡니다.
2) 계약갱신요구권을 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 서면으로 행사합니다.
제6조의3 제1항은 이 기간 안에 임차인이 갱신을 요구하면 임대인이 "정당한 사유 없이" 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 발신 시점과 내용이 남는 방식으로 갱신 요구 의사를 표시해 두어야, 이후 다툼이 생겼을 때 요구 시기가 법정 기간 안이었음을 입증할 수 있습니다. 구두로만 요구하고 넘어가면 나중에 "그런 요구를 받은 적 없다"는 임대인의 주장에 대응하기 어려워집니다.
3) 임대인이 내세우는 거절 사유가 법정 아홉 가지 사유 중 어디에 해당하는지 따집니다.
제6조의3 제1항 각 호는 차임 연체, 부정한 방법으로 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축, 임대인의 실거주 등 갱신을 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 열거하고 있습니다. "인상 요구를 거절했다"는 사정은 이 아홉 가지 중 어디에도 없으므로, 임대인이 단순히 그 이유만으로 "나가라"고 한 것이라면 정당한 사유 없는 갱신거절에 해당합니다. 다만 임대인이 뒤늦게 실거주(제8호)나 다른 사유를 내세운다면, 그 사유가 실제로 존재하는지를 별도로 확인해야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 퇴거 압박 단계에서는 자력구제 금지 원칙을 근거로 점유를 지키며 대응하기
갱신요구권을 적법하게 행사했는데도 임대인이 "나가라"는 말을 반복하거나 실력행사를 예고하는 경우, 임차인이 실제로 해야 할 일은 짐을 싸는 것이 아니라 점유와 거주 상태를 그대로 유지하는 것입니다. 우리 법 체계는 사인(私人)이 스스로 실력을 행사해 상대방을 내쫓는 것을 허용하지 않고, 임대인이라 하더라도 예외가 아닙니다.
1) 전입신고와 확정일자, 실제 거주 상태를 그대로 유지합니다.
임차인이 갖는 대항력과 우선변제권은 주택의 인도와 전입신고를 계속 유지하고 있어야 지켜집니다. 임대인의 압박에 불안해져 짐을 미리 빼거나 전출신고를 하면 오히려 임차인 스스로 법적 지위를 약화시키는 결과가 될 수 있으므로, 갱신요구권을 행사한 이상 계약이 실제로 종료되기 전까지는 거주 상태를 그대로 유지하는 것이 원칙입니다.
2) 임대인이 법원 절차 없이 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼려 하면 즉시 형사·민사 대응을 준비합니다.
임대인이 임차인의 동의 없이 출입문을 잠그거나 집기를 임의로 반출하는 행위는 형법상 주거침입, 재물손괴, 권리행사방해 등의 문제가 될 수 있고, 민사적으로는 점유를 방해받은 임차인이 점유방해금지 가처분이나 손해배상을 청구할 수 있는 근거가 됩니다. 실력행사가 예고되거나 실제로 이루어지면 그 정황(문자, 통화 녹음, 현장 사진·영상)을 먼저 확보해 두는 것이 이후 대응의 출발점입니다.
3) 임대인이 소송을 제기하면 갱신요구권의 적법한 행사 사실을 항변으로 제출합니다.
임대인이 임의로 퇴거시키지 못하고 결국 건물인도(명도) 소송을 제기하는 경우, 임차인은 갱신요구권을 정해진 기간 안에 행사했다는 점과 임대인이 내세운 거절 사유가 제6조의3 제1항 각 호에 해당하지 않는다는 점을 재판에서 주장할 수 있습니다. 만약 임대인이 실거주(제8호)를 이유로 갱신을 거절해 놓고 실제로는 제3자에게 다시 임대했다는 사실이 드러나면, 제6조의3 제5항·제6항에 따라 환산월차임의 2년분 등 상당한 금액의 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있는 근거도 함께 마련됩니다.
결론
보증금 5% 상한은 임대인이 넘을 수 없는 법정 한도이고, 임차인이 그 상한을 초과한 인상 요구를 거절했다는 사정만으로는 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 되지 않습니다. 임대인이 "나가라"고 말한다고 해서 그 즉시 임차인의 거주 권리가 사라지는 것도 아닙니다.
다만 갱신요구권을 언제, 어떤 방식으로 행사했는지, 그리고 임대인이 실제로 어떤 사유를 내세우고 있는지에 따라 이후 대응이 구체적으로 달라집니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 인상 요구와 갱신거절 통보가 오간 경위를 문자·통화 기록 등으로 정리해 두시고, 실제로 적법한 갱신거절인지 함께 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 집주인이 5%를 넘는 인상을 요구하면 무조건 따라야 하나요?
그렇지 않습니다.
주택임대차보호법과 그 시행령은 보증금·차임의 증액청구가 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없다고 명시하고 있습니다.
또한 직전 증액이 있은 지 1년이 지나지 않았다면 그 기간 동안은 추가 증액청구 자체가 제한됩니다.
따라서 5%를 넘는 인상 요구는 법이 정한 한도를 벗어난 것이므로, 그 초과분에 대해서는 거절할 수 있습니다.
Q2. 계약갱신요구권을 행사했는데 집주인이 그냥 구두로 "안 된다, 나가라"고만 합니다. 어떻게 해야 하나요?
구두 거절만으로는 이후 다툼에서 정확한 경위를 입증하기 어려울 수 있습니다.
먼저 본인이 갱신을 요구한 시점과 내용을 문자메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 다시 한 번 명확히 전달해 두는 것이 좋습니다.
동시에 임대인이 어떤 이유로 거절하는지도 구체적으로 물어 답변을 받아 두어야, 그 사유가 법이 정한 갱신거절 사유에 해당하는지를 따져볼 수 있습니다.
Q3. 집주인이 갑자기 본인이 들어와 살겠다며 나가라고 합니다. 이것도 인상 거절 때문 아닌가요?
임대인의 실거주는 법이 정한 별도의 갱신거절 사유이므로, 인상 거절과는 구분해서 봐야 합니다.
다만 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 실제로는 제3자에게 다시 임대하는 등 사유가 허위였던 것으로 드러나면, 임차인은 그로 인한 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
이런 경우 실거주 통보 시점, 이후 해당 주택의 실제 사용 현황을 계속 확인해 두는 것이 중요합니다.
Q4. 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 놓쳤는데 계약 만료일이 얼마 남지 않았습니다. 방법이 없나요?
임대인 역시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았다면, 그 기간이 지난 시점에 이전과 동일한 조건으로 계약이 다시 이루어진 것으로 봅니다.
이를 묵시적 갱신이라고 하며, 이 경우에도 임대인이 일방적으로 보증금을 인상하거나 퇴거를 요구할 근거는 없습니다.
따라서 임대인이 언제 어떤 통지를 했는지부터 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q5. 집주인이 실제로 문을 잠그거나 짐을 빼려고 합니다. 지금 당장 무엇을 해야 하나요?
가장 먼저 그런 시도가 있었다는 정황을 문자, 통화 녹음, 현장 사진이나 영상으로 확보해 두어야 합니다.
법원의 판결이나 정당한 절차 없이 임대인이 임의로 출입을 막거나 짐을 반출하는 행위는 형사상 문제가 될 수 있고, 임차인은 이에 대해 점유방해금지 등 민사적 조치도 검토할 수 있습니다.
실력행사가 실제로 임박했거나 진행 중이라면 대응이 늦어질수록 불리해질 수 있으므로, 정황을 정리해 빠르게 점검을 받아보시기를 권합니다.
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