계약갱신청구권 거절, 실거주 통보를 받았다면? 

안녕하세요. ‘법무법인 어진, 부동산 전문 하동권 변호사’입니다.

임대차기간이 끝나기 전 계약갱신을 요구했지만 임대인이 본인이나 부모·자녀의 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 경우가 있습니다.

임대인이나 그 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우는 주택임대차보호법이 정한 계약갱신청구권 거절 사유입니다.

그러나 임대인이 “직접 들어가 살겠다”고 통보했다는 사실만으로 계약갱신청구권 거절이 언제나 적법해지는 것은 아닙니다.

임차인이 계약갱신요구권을 정해진 기간에 행사했는지, 임대인에게 진정한 실거주 의사가 있었는지, 퇴거 이후 실제로 주택을 어떻게 사용했는지를 함께 확인해야 합니다.

계약갱신청구권은 언제 행사해야 할까요?

임차인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다. 따라서 실거주 여부를 다투기 전에 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.

• 계약 만료일과 갱신요구 시점

• 계약갱신요구권의 기존 행사 여부

• 문자·카카오톡·이메일 등 갱신요구 자료

• 임대인에게 갱신 의사가 도달한 시점

• 연체차임 등 다른 갱신거절 사유의 존재 여부

구두로만 갱신을 요구했다면 의사표시의 내용과 시점을 입증하기 어려울 수 있습니다. 분쟁이 예상된다면 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 이용하는 것이 좋습니다.

실거주 의사는 어떤 기준으로 판단할까요?

대법원은 임대인이나 그 가족이 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 보고 있습니다.

다만 임대인의 장래 계획과 내심의 의사를 직접 확인하기는 어렵기 때문에 여러 객관적인 정황을 종합해 판단합니다.

• 현재 임대인과 가족이 거주하는 주택

• 직장과 학교 등 생활 근거지

• 해당 주택에 입주해야 하는 구체적인 이유

• 기존 주거지를 정리하거나 이사를 준비한 내용

• 계약갱신청구권 거절 전후의 설명과 행동

• 실거주 계획과 모순되는 발언이나 처분행위

처음에는 본인이 거주한다고 했다가 부모나 자녀가 입주한다고 설명을 바꾸거나, 높은 임대료를 요구하다 협의가 되지 않자 갑자기 실거주를 주장했다면 그 경위를 확인할 필요가 있습니다.

다만 이러한 사정 하나만으로 허위 실거주가 확정되는 것은 아닙니다. 전체 대화와 실제 주거상황을 연결해 살펴봐야 합니다.

실거주가 의심된다면 어떤 자료를 확보해야 할까요?

계약갱신청구권 거절 분쟁에서는 감정적인 대화보다 갱신요구와 거절 과정을 보여주는 자료가 중요합니다.

우선 임대차계약서와 갱신계약서를 통해 계약기간을 확인하고, 갱신요구 문자와 임대인의 실거주 통보 내용을 보존해야 합니다.

임대인이 처음부터 누구의 실거주를 주장했는지, 구체적인 입주 시기를 설명했는지, 임대료 인상이나 보증금 조정 협의가 선행됐는지도 시간순으로 정리해야 합니다.

특히 다음 자료를 확보해두는 것이 좋습니다.

• 임대차계약서와 보증금 지급자료

• 계약갱신을 요구한 문자·카카오톡

• 임대인의 실거주 및 퇴거 통보

• 임대료·보증금 조정 협의내용

• 퇴거일과 보증금 반환자료

• 퇴거 이후 새로운 임대차 정황

상대방과의 통화를 녹음했다면 원본을 보관하고, 대화내용을 임의로 편집하거나 삭제하지 않는 것이 중요합니다.

퇴거 후 다른 임차인이 들어왔다면 어떻게 해야 할까요?

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권 거절을 한 뒤 임차인이 퇴거했지만, 곧바로 다른 세입자가 입주하는 경우가 있습니다.

주택임대차보호법은 갱신됐다면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있습니다.

별도의 손해배상액 예정 합의가 없다면 다음 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 산정합니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분

• 새로운 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액 2년분

• 계약갱신청구권 거절로 임차인이 실제 입은 손해액

다만 제3자에게 다시 임대했다는 사실만으로 손해배상이 곧바로 확정되는 것은 아닙니다. 재임대 시점과 계약조건, 임대인이 실제 거주하지 못하게 된 정당한 사유가 있었는지 등을 함께 확인해야 합니다.

계약갱신청구권 거절에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 집주인이 직접 살겠다고 하면 바로 퇴거해야 하나요?

실거주는 법정 갱신거절 사유지만 임차인의 갱신요구 시점과 임대인의 진정한 실거주 의사를 확인해야 합니다. 임대인의 통보만으로 모든 사실관계가 확정되는 것은 아닙니다.

Q. 집주인의 부모나 자녀가 거주해도 인정되나요?

임대인의 직계존속이나 직계비속이 실제 거주하려는 경우에도 계약갱신청구권 거절 사유가 될 수 있습니다. 누구의 실거주인지와 구체적인 입주계획을 확인해야 합니다.

Q. 퇴거 후 새로운 세입자가 들어오면 손해배상을 받을 수 있나요?

갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 새로운 임대차의 체결 시점과 보증금·월세 조건을 확인해야 합니다.

왜 하동권 변호사와 상담해야 할까요?

하동권 변호사는 부동산과 주택임대차 등 민사분쟁을 다루며 계약관계에서 발생하는 법적 쟁점을 검토하고 있습니다.

계약갱신청구권 거절 사건은 실거주 통보만 확인해서는 부족합니다. 갱신요구 시점과 방법, 임대인의 설명, 기존 임대료 협의, 퇴거 이후 주택의 사용관계를 시간순으로 살펴봐야 합니다.

하동권 변호사는 임대차계약서와 당사자 사이의 대화, 객관적인 정황을 함께 검토해 계약갱신청구권 거절의 적법성과 퇴거·손해배상 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

실거주 통보를 받았다면 무엇부터 확인해야 할까요?

집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구했다면 곧바로 허위라고 단정하거나 아무런 확인 없이 퇴거를 결정하는 것은 신중해야 합니다.

계약갱신청구권을 적법하게 행사했는지, 실제 거주자는 누구인지, 임대인의 설명이 일관되는지를 먼저 확인해야 합니다.

임대차계약서와 갱신요구 자료, 실거주 통보 및 임대료 협의내용을 준비한 뒤 부동산·임대차 사건을 다루는 변호사와 계약갱신청구권 거절의 적법성과 향후 대응 방향을 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.