전세보증금 반환소송, 승소해도 못 받을 수 있는 이유 

안녕하세요. 법무법인(유한) 텍스트, 국내 4대 대형 로펌 율촌 출신 박종태 변호사입니다.

임대차 기간이 끝났는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우, 많은 임차인들이 곧바로 소송부터 떠올립니다.

그러나 전세보증금 반환소송은 승소 자체보다 실제로 보증금을 회수할 수 있는지가 더 중요한 사건입니다. 이 글에서는 전세보증금 반환소송에 앞서 반드시 확인해야 할 세 가지와, 소송이 진행되는 전체적인 절차를 안내해 드리겠습니다.

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대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인해야 합니다

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

여기에 임대차계약서상 확정일자까지 갖추면, 경매나 공매가 진행될 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 인정됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

이 대항력과 우선변제권은 전입신고와 점유(거주)가 유지되어야 계속 인정되므로, 소송을 준비하는 단계에서 다음을 먼저 점검해야 합니다.

• 현재도 전입신고와 실제 거주가 유지되고 있는지

• 확정일자를 받아둔 임대차계약서를 보관하고 있는지

• 등기부등본상 선순위 담보권(근저당권 등)이 있는지, 있다면 그 금액이 얼마인지

선순위 담보권이 많다면 소송에서 이기더라도 경매 배당 순위에서 밀려 보증금을 온전히 회수하지 못할 수 있으므로, 소송 제기 전 등기부등본을 통해 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

이사 계획이 있다면 임차권등기명령을 먼저 신청해야 합니다

대항력과 우선변제권은 원칙적으로 점유를 유지해야 계속 인정됩니다. 그런데 소송에는 상당한 시간이 걸리기 때문에, 그 사이에 이사를 가야 하는 임차인이 적지 않습니다.

이 경우 이사와 동시에 대항력과 우선변제권을 잃게 될 위험이 있습니다. 이를 방지하기 위한 제도가 임차권등기명령입니다.

임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).

2023년 7월 19일 개정 이후에는 법원의 결정문을 받으면 등기소에 대한 촉탁이 곧바로 이루어지도록 절차가 개선되어, 과거보다 등기 완료까지의 공백 기간도 짧아졌습니다.

따라서 소송 제기 시점에 이미 이사 계획이 있거나 이사가 임박한 상황이라면, 소송 제기와 별개로 임차권등기명령을 먼저 신청해 두는 것이 안전합니다.

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임대인의 재산 상황을 파악하고 보전처분 필요성을 검토해야 합니다

전세보증금 반환소송에서 승소해 확정판결을 받으면, 그 판결을 집행권원으로 하여 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다.

이때는 일반 채권과 달리 임차인의 반대의무 이행이나 이행 제공이 경매 개시 요건이 되지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

문제는 소송이 진행되는 동안 임대인이 부동산을 처분하거나 다른 채무를 이유로 재산이 줄어드는 경우입니다.

판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 실질적으로 보증금을 회수하기 어렵습니다.

따라서 소송을 제기하기 전에 임대인 명의의 부동산 등 재산 상황을 확인하고, 처분 위험이 있다고 판단되면 소송과 함께 가압류 등 보전처분을 검토해야 합니다.

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소송은 이런 절차로 진행됩니다

전세보증금 반환청구는 지급명령(독촉절차)으로 먼저 신청하는 방법과 처음부터 민사소송을 제기하는 방법이 있습니다.

지급명령을 신청했더라도 임대인이 이의신청을 하면 그 시점에 소가 제기된 것으로 보고 통상의 소송절차로 전환됩니다.

소송이 제기되면 임대인의 반환 거부 의사, 임대차계약 종료 사실, 보증금 액수 등을 증거로 정리해 다투게 되고, 승소 판결이 확정되면 그 판결을 근거로 강제집행(경매) 절차에 들어갈 수 있습니다.

한편, 임대인이 다수의 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 이른바 '전세사기' 유형에 해당한다면, 일반적인 반환소송과는 별도로 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 인정 및 지원 절차를 함께 검토해볼 필요가 있습니다.

다만 이는 법상 요건에 해당하는 경우에 적용되는 별도의 특별구제 제도이므로, 일반적인 보증금 미반환 사건에 당연히 적용되는 것은 아닙니다.

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전세보증금 반환소송은 회수 가능성을 먼저 따져봐야 합니다

전세보증금 반환소송은 승소 여부만큼이나 회수 가능성을 사전에 따져보는 것이 중요합니다. 대항력·우선변제권 확보 여부, 임차권등기명령 선행 필요성, 임대인의 재산 상황이라는 세 가지를 먼저 점검한 뒤 소송 전략을 세우면 시행착오를 줄일 수 있습니다.

사안이 복잡하거나 임대인의 대응이 예상되는 경우에는 소송 제기 전 권리관계와 회수 가능성을 함께 검토해보시길 권해드립니다.