전세사기 피해 합계가 5억을 넘으면 특경법 형량이 어떻게 되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
여러 세대의 빌라나 오피스텔을 보유한 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 다수의 세입자로부터 고소를 당하고, 이 과정에서 사기 혐의로 수사를 받는 경우가 있습니다. 본인이 받은 계약 한 건, 한 사람의 보증금만 놓고 보면 4천만원, 9천만원 수준이어서 그 자체로는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(이하 특경법)이 적용될 만한 규모가 아닌데, "다른 세입자들도 같은 임대인에게 당했고, 그 피해액을 전부 합치면 5억원이 훌쩍 넘는다더라"는 이야기를 듣고 "그럼 나도 특경법으로 가중처벌 대상이 되는 것 아니냐"는 불안한 마음으로 상담을 청해 오시는 분들이 많습니다.
이런 걱정에는 나름의 근거가 있습니다. 특경법 제3조는 형법상 사기죄 등을 범해 취득한 재물·재산상 이익의 가액, 즉 "이득액"이 5억원 이상이면 가중처벌하도록 정하고 있고, 실제로 전세사기 사건에서 피해자가 여러 명이면 언론이나 수사기관도 "피해 합계 OO억원"이라는 숫자를 자주 언급합니다. 그러니 "합계가 5억을 넘으면 특경법이 적용된다"는 말 자체가 완전히 근거 없는 것은 아닙니다.
다만 결론부터 말씀드리면, 여러 세입자의 피해액을 산술적으로 더해서 5억원이 넘었다는 사실만으로 자동으로 특경법이 적용되는 것은 아닙니다. 특경법의 이득액은 아무 피해액이나 더한 숫자가 아니라, 법률상 '하나의 죄'로 평가되는 범위 안에서만 합산되는 금액이기 때문입니다. 그 다수의 피해가 법률상 하나의 죄로 묶이는지, 아니면 피해자별로 각각 독립한 별개의 죄인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
핵심 쟁점
전세사기 사건에서 "합계 5억원"이라는 숫자가 실제로 특경법으로 이어지는지는 다섯 가지 지점에서 갈립니다. 첫째, 특경법 제3조가 말하는 이득액이 정확히 무엇의 합산액인지입니다. 대법원은 이득액이 단순일죄 또는 포괄일죄가 성립하는 경우의 합산액을 의미할 뿐, 경합범으로 처벌될 여러 개의 죄에 대한 이득액을 산술적으로 합한 금액을 의미하지 않는다고 못박아 왔습니다. 둘째, 다수의 피해자를 각각 기망해 재산을 편취한 경우 원칙적으로 피해자별로 독립한 사기죄가 성립한다는 점입니다 — 즉 원칙은 포괄일죄가 아니라 각 피해자마다 별개의 죄(실체적 경합)입니다. 셋째, 다만 피해자들이 하나의 동업체를 구성하는 등 피해법익이 사실상 동일하다고 볼 특별한 사정이 있으면 예외적으로 포괄일죄로 묶일 수 있다는 점입니다. 넷째, 전세사기는 세입자 각자가 별도의 임대차계약을 맺고 각자의 보증금 반환채권이라는 독립된 재산적 이해관계를 가지는 구조여서, 이 '동업체' 예외가 인정되기 쉽지 않다는 구조적 특징입니다. 다섯째, 특경법으로 의율되는 경우와 형법상 사기죄 경합범으로 각각 처벌되는 경우, 실제로 선고될 수 있는 형의 범위(하한과 상한)가 어떻게 달라지는지입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "피해 합계 5억원 = 특경법 적용"이라는 단순한 등식에 갇히기 쉽습니다. 실제로는 그 다수의 피해가 법률상 어떻게 평가되는지, 그리고 그 평가에 따라 방어의 방향이 어떻게 달라지는지를 따져야 정확한 형량 예측과 대응이 가능합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 피해자별 법익 독립성을 자료로 구체화해 포괄일죄 구성을 다투기
가장 먼저 확인해야 할 것은 검찰이 다수 피해자의 이득액을 어떤 근거로 합산했는가입니다. 대법원은 다수의 피해자에 대해 각별로 기망행위를 하여 각각 재산상 이익을 편취한 경우, 범의가 단일하고 범행방법이 동일하더라도 각 피해자의 피해법익은 독립한 것이므로 포괄일죄로 파악할 수 없고 피해자별로 독립한 사기죄가 성립한다고 판시했습니다(대법원 1993. 6. 22. 선고 93도743 판결). 이 원칙이 전세사기에도 그대로 적용됩니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 방어선을 세웁니다.
1) 공소사실이 이득액을 어떻게 구성했는지부터 확인합니다.
공소장이나 수사기관의 설명에서 다수 세입자의 피해액을 하나의 특경법위반(사기)죄로 포괄일죄 구성했는지, 아니면 애초에 세입자별로 각각의 사기죄로 나누어 기소하면서 경합범으로 가중되는 구조인지를 먼저 확정합니다. 이 구성이 어느 쪽인지에 따라 이후 다툴 지점이 완전히 달라지기 때문입니다.
2) 각 계약이 독립적 재산관계였음을 자료로 정리합니다.
임대차계약서 체결 시기와 경위, 보증금 지급 방식, 세입자별 반환청구권의 독립성을 정리합니다. 대법원은 피해자들이 만우리 부동산 사건에서처럼 함께 계약을 맺었더라도 각자 자신의 공유지분에 대한 처분권을 독립적으로 행사했다면 '동업체'로 볼 수 없어 피해법익이 독립하다고 판단했습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014도16980 판결). 반대로 피해자들이 하나의 동업체를 구성하는 등 피해법익이 사실상 동일하다고 볼 사정이 있으면 포괄일죄로 볼 수 있다고도 밝혔습니다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2011도769 판결). 전세사기의 세입자들은 통상 서로 알지도 못한 채 각자 독립적으로 계약을 체결하므로, 이 구조를 구체적으로 드러내는 것이 방어의 출발점입니다.
3) 설사 일부가 포괄일죄로 묶이더라도 최종 이득액 자체를 재검증합니다.
일부 세입자 간에 포괄일죄가 인정될 여지가 있더라도, 그 그룹의 합산 이득액이 5억원 문턱을 실제로 넘는지, 이미 반환된 보증금이나 담보로 확보된 부분이 있어 공제되어야 하는지를 다시 계산합니다. 이득액 산정은 특경법 적용 여부와 형의 범위를 좌우하는 핵심 수치이므로, 검찰이 제시한 합산 방식을 그대로 받아들이지 않고 항목별로 재검증하는 작업이 필요합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 포괄일죄와 경합범, 각각의 처단형 구조를 비교해 양형 전략을 세우기
죄수 구성을 다투는 것과 별개로, 특경법으로 의율될 경우와 형법상 사기죄 경합범으로 각각 처벌될 경우 실제로 어떤 형이 가능한지를 미리 계산해 두어야 방어 전략의 우선순위를 정할 수 있습니다.
1) 특경법 포괄일죄로 의율될 경우의 처단형을 확인합니다.
특경법 제3조는 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처하도록 정하고, 이득액 이하에 상당하는 벌금을 병과할 수 있도록 합니다. 여기서 중요한 것은 하한이 3년으로 법률상 강제된다는 점입니다. 집행유예는 3년 이하의 징역·금고형을 선고할 때에만 붙일 수 있으므로(형법 제62조), 특경법이 적용되면 재판부가 작량감경 등을 거치지 않는 한 곧바로 집행유예의 문턱을 넘기 어려워집니다.
2) 경합범으로 각각 처벌될 경우의 처단형과 비교합니다.
형법 제347조 제1항의 사기죄 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 여러 개의 사기죄가 경합범이 되면 형법 제38조 제1항 제2호에 따라 가장 무거운 죄에 정한 형의 장기의 2분의 1까지 가중하되 각 죄의 장기를 합산한 형기를 넘을 수 없어, 사기죄가 여러 건이더라도 처단형의 상한은 30년으로 특경법 이득액 5억~50억 구간의 상한과 사실상 비슷해집니다. 다만 특경법과 달리 법률상 강제되는 하한이 없으므로, 세입자별 개별 합의·공탁·피해 회복 정도에 따라 집행유예를 받아낼 여지가 상대적으로 넓게 남습니다.
3) 두 구조의 차이를 근거로 합의와 죄수 다툼을 병행합니다.
상한이 크게 다르지 않더라도 하한과 집행유예 가능성에서 실질적 차이가 크기 때문에, 각 피해자와의 개별 합의·공탁을 통해 양형 인자를 쌓는 작업과, 검찰의 포괄일죄 구성 자체에 대한 법리 다툼을 함께 진행하는 것이 실무상 방어의 축입니다. 어느 한쪽만으로는 결과를 장담하기 어렵고, 두 작업이 맞물려야 실질적인 형량 차이로 이어집니다.
결론
전세사기 피해 합계가 5억원을 넘는다고 해서 그 자체로 특경법이 자동 적용되는 것은 아닙니다. 특경법 제3조가 말하는 이득액은 포괄일죄(또는 단순일죄)로 평가되는 범위 안의 합산액이고, 원칙적으로 각 피해자에 대한 사기죄는 피해법익이 독립한 별개의 죄이기 때문입니다. 다수의 피해자가 하나의 동업체처럼 피해법익이 동일하다고 볼 특별한 사정이 있는지가 실제 판단을 가르는 지점입니다.
본인이 처한 상황이 아직 수사 단계인지, 이미 공소가 제기된 단계인지에 따라 죄수 구성을 다투는 방법과 시점이 달라집니다. 언론이나 주변에서 들리는 "피해 합계" 숫자만으로 형량을 단정하지 마시고, 본인의 계약 경위와 공소사실을 구체적으로 검토받아 실제로 어떤 법조가 적용되는 사안인지부터 점검해 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 세입자가 10명이고 각각 5천만원씩 피해를 봤다면 합계가 5억이니 무조건 특경법이 적용되나요?
단정할 수 없습니다.
대법원은 다수의 피해자를 각각 기망해 재산을 편취한 경우, 범의와 범행방법이 같더라도 각 피해자의 피해법익은 독립한 것이어서 원칙적으로 피해자별로 별개의 사기죄가 성립한다고 보고 있습니다.
따라서 세입자 10명의 피해액을 산술적으로 더한 숫자가 5억원을 넘더라도, 그것이 곧바로 특경법상 이득액이 되는 것은 아니며 각 계약이 법률상 어떻게 평가되는지를 따져봐야 합니다.
Q2. 그럼 전세사기 사건에는 특경법이 절대 적용되지 않나요?
그렇지도 않습니다.
피해자들이 하나의 동업체를 구성하는 등으로 피해법익이 사실상 동일하다고 볼 특별한 사정이 있으면, 대법원 판례상 다수 피해자에 대한 범행도 포괄일죄로 묶여 이득액이 합산될 수 있습니다.
또한 검찰이 수사 과정에서 확인된 사실관계를 근거로 포괄일죄 구성이 가능하다고 판단해 특경법으로 기소하는 사례도 실무상 있으므로, 사안마다 개별적으로 판단해야 합니다.
Q3. 경합범으로 처벌되면 특경법보다 형이 가벼워지나요?
반드시 그렇지는 않습니다.
사기죄가 여러 건 경합범이 되면 처단형의 상한이 특경법 이득액 5억~50억 구간과 비슷한 수준까지 올라갈 수 있습니다.
다만 특경법처럼 3년 이상의 하한이 법률상 강제되지는 않으므로, 피해 회복이나 합의 정도에 따라 집행유예를 받아낼 여지가 상대적으로 넓다는 차이가 있을 뿐, 최종 선고형은 사건마다 다르게 나타납니다.
Q4. 이미 검찰이 특경법으로 기소했는데, 이제 와서 죄수를 다툴 수 있나요?
가능합니다.
공소장에 적힌 죄명과 적용법조는 검찰의 법률적 평가일 뿐이고, 재판 과정에서 피해자들 간 법익이 독립적이었다는 사실관계를 근거로 죄수 판단이 잘못됐다는 주장을 할 수 있습니다.
실제로 하급심이 다수 피해자에 대한 사기를 포괄일죄로 보고 특경법을 적용했다가, 상급심에서 피해법익의 독립성을 이유로 그 판단이 파기된 사례도 있습니다.
Q5. 피해를 본 세입자 입장에서는 어떻게 대응해야 하나요?
본인의 피해 사실만 정리하기보다 같은 임대인이나 중개인에게 피해를 본 다른 세입자들이 있는지, 있다면 계약 시기와 수법이 어떻게 유사한지를 함께 확인해 두는 것이 도움이 됩니다.
이런 자료는 수사기관이 다수 피해 사이의 관계, 즉 죄수와 이득액을 판단하는 데 활용될 수 있습니다.
또한 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 인정 절차 등 형사 대응과는 별개로 진행할 수 있는 지원 제도도 함께 확인해 보시길 권합니다.
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