부산 지역주택조합 탈퇴 분담금 환불 기준과 법적 대응

이동언 변호사

1.안심보장증서 무효에 따른 지역주택조합 탈퇴 분담금 환불 요건

가입 당시 사업이 무산되면 납입금 전액을 반환하겠다는 안심보장증서를 교부받는 사례가 많습니다.

확약서나 증서를 쥐고 있다고 해서 돈이 저절로 입금되지는 않습니다.

조합 측은 총회 결의를 거치지 않은 약정이라 효력이 없다며 반환을 거부하기 일쑤입니다.

총회 결의 없는 안심보장약정은 법적으로 무효에 해당합니다.

조합이 효력 없는 환불 약정을 내세워 조합원을 모집한 행위는 민법 제110조의 사기나 착오에 의한 의사표시

취소 사유가 됩니다. 계약이 취소되면 민법 제741조에 근거하여 이미 납입한 금원 전체를 부당이득으로

돌려달라고 요구할 수 있습니다.

임의 환불을 기대하기 어려운 상황이라면 분담금 반환 청구 소송을 제기하여 강제 집행 권원을

신속히 마련해야 합니다.

상담에서 가장 많이 듣는 질문 중 하나는 가입 당시 들었던 토지확보율과 실제 상황이 크게 다르다는 점입니다.

주택법 제11조의3에 따르면 조합원을 모집하려는 주체는 관할 관청에 신고하고 일정 비율 이상의

토지 사용 권원을 확보해야 합니다.

일부 현장에서는 토지사용승낙서에 불과한 권원을 마치 소유권 매입이 완료된 것처럼 부풀려 설명합니다.

실제 토지 사용 권원이 60% 이상 확보된 상태에서 단순한 인허가 지연이 생긴 것이라면

취소 사유로 인정받기 까다로울 수 있습니다.

하지만 실제 권원 확보율이 20%에서 30% 수준에 그침에도 80% 이상 확보되었다고 속여 조합원을 모집했다면 명백한 계약 취소 사유가 됩니다.

계약 당시 주고받은 홍보 인쇄물, 분양 상담 직원의 문자메시지, 통화 녹취록을 먼저 확보하는 조치가 필요합니다.

조합원 자격이 없는 사람에게 임의세대나 준조합원 지위를 주겠다며 가입을 권유하는 경우도 있습니다.

현행 주택법에는 준조합원이라는 법적 개념 자체가 존재하지 않습니다.

사업계획승인 전 단계에서 임의세대를 모집하는 행위는 주택법 제65조의 공급 질서 교란 금지 규정에

저촉될 여지가 큽니다.

이러한 임의세대 계약금은 조합 공식 계좌가 아닌 업무대행사나 별도 계좌로 입금되는 사례가 잦습니다.

조합 측이 업무대행비나 홍보관 운영비를 공제 명목으로 붙여 반환금을 0원으로 맞추려는 시도를 하기 전에

움직여야 합니다.

조합 총회나 추가 자금 소진이 이루어지기 전에 신탁사 신탁수익채권이나 조합 계좌에 대한 가압류를 걸고

소송을 제기하는 방법이 실효성을 높입니다.

조합 규약에 근거한 임의 탈퇴의 경우 규약상 공제 규정이 적용될 여지가 있습니다.

다만 무효인 안심보장증서 교부나 토지확보율 허위 설명과 같이 조합의 기망을 이유로 계약을 취소하는 경우에는 납입한 계약금과 업무대행비를 포함한 전액의 반환을 청구합니다.

승소 판결을 받더라도 조합에 집행 가능한 재산이 없으면 실질적인 회수가 지연될 수 있습니다.

따라서 소송 전 단계에서 조합이 신탁사에 맡겨둔 신탁수익금 채권이나 분담금 수납 계좌를 파악하여 선제적으로 채권가압류를 진행해 두는 과정이 필수적입니다.

재판부 일정과 조합 측의 대응 태도에 따라 달라지나, 통상 1심 판결 선고까지는

6개월에서 10개월가량 걸립니다. 소송 진행 중 증거 관계가 명확하게 드러나면 조정이나 화해 권고를 통해

판결 이전 단계에서 합의 반환으로 종결되기도 합니다.

가입 계약서와 당시 제공받은 안내 자료, 납입 영수증을 먼저 확보해 두면 법률 검토가 훨씬 수월해집니다.

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