보증금 반환 소송 중 전세대출 이자는 누가 부담하나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세보증금 대부분을 은행 전세자금대출로 마련한 분들이 적지 않습니다. 계약 만기가 다가와 임대인에게 갱신하지 않겠다고 미리 통지까지 했는데도, 막상 만기가 되니 "다음 세입자가 구해져야 준다", "지금 집주인 사정이 어렵다"는 말만 돌아오는 경우가 있습니다. 이사할 집까지 계약해 둔 상황이라면 발등에 불이 떨어집니다. 새 집 보증금을 마련하려 해도 기존 전세대출을 정리하지 못하니 돈이 묶여 있고, 그 사이 기존 대출의 이자는 매달 꼬박꼬박 빠져나갑니다.
결국 보증금반환청구소송까지 가게 되면, 판결이 나오고 실제로 돈을 받기까지 짧아도 여러 달, 길면 1년 가까이 걸리기도 합니다. 그 기간 내내 대출 이자는 계속 쌓이는데, "이 이자를 임대인에게 소송 비용처럼 같이 청구할 수 있는 건지", "지연손해금이라는 걸 받는다는데 그게 내가 실제로 내고 있는 대출 이자와 같은 개념인지 다른 개념인지"를 정확히 모른 채 막연히 손해를 감수하고 있는 분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 전세대출 이자 자체를 실제 지출한 금액 그대로 손해배상으로 돌려받기는 원칙적으로 어렵습니다. 하지만 소송을 제기하면 법이 정한 지연손해금이 별도로 붙고, 이 지연손해금 이율이 보통의 전세대출 금리보다 높게 설계되어 있어 결과적으로는 대출 이자 손해를 상쇄하거나 오히려 더 받는 구조가 만들어지는 경우가 많습니다. 다만 그 지연손해금이 정확히 언제부터, 얼마의 이율로 계산되는지를 제대로 알아야 실제로 받아낼 수 있는 금액이 달라집니다.
핵심 쟁점
이 문제를 정확히 풀려면 다섯 가지를 순서대로 짚어야 합니다. 첫째, 임대인이 언제부터 보증금 반환의무의 이행지체(민법 제387조, 제390조)에 빠지는가입니다. 임대차보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행관계(민법 제536조, 제618조)에 있으므로, 임차인이 집을 비워주고 그 반환을 이행제공하지 않으면 임대인은 아직 지체책임을 지지 않을 수 있습니다. 둘째, 지연손해금 이율은 하나가 아니라는 점입니다. 소장이 임대인에게 송달되기 전까지는 민법이 정한 법정이율(연 5%)이, 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 특례이율(2019. 6. 1.부터 연 12%)이 적용됩니다. 셋째, 임대인이 반환의무의 존부나 범위를 다투는 데 상당한 이유가 있다고 법원이 인정하면, 그 다투는 기간에 대해서는 연 12%가 아니라 낮은 이율만 적용될 수 있습니다(같은 법 제3조 제2항). 넷째, 민법 제397조가 정하는 금전채무불이행의 특칙입니다. 이 조항에 따라 지연손해금은 법정이율(또는 더 높은 약정이율)로 정형화되어 있어서, 실제로 지출한 전세대출 이자가 지연손해금 계산액보다 크다는 사실을 증명해도 그 초과분을 별도로 배상받기는 원칙적으로 어렵다는 것이 확립된 법리입니다. 다섯째, 소송이 길어질 것에 대비해 이사와 대항력 유지를 어떻게 분리할 것인가입니다.
이 다섯 지점을 정확히 짚지 않으면 "대출 이자만큼 다 받아낼 수 있다"거나 반대로 "지연손해금은 큰 의미가 없다"는 식의 오해에 빠지기 쉽습니다. 실제로는 지체책임이 언제 시작되는지, 청구취지를 어떻게 구성하는지에 따라 최종적으로 손에 쥐는 금액이 크게 달라집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 임대인의 이행지체 성립 시점을 명확히 만들어 지연손해금 청구권을 확보하기
지연손해금을 온전히 받아내려면, 임대인이 언제부터 이행지체에 빠졌는지가 분쟁의 여지 없이 확정되어 있어야 합니다. 대법원은 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 그 이행제공조차 하지 않는 경우에는 임차인이 목적물을 비워주지 않고 있더라도 임차인에게 이행지체 책임을 물을 수 없다고 판시한 바 있습니다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결). 이는 뒤집어 보면, 임차인이 목적물 반환을 실제로 이행제공했는데도 임대인이 보증금을 지급하지 않는 시점부터 임대인이 이행지체에 빠진다는 의미이기도 합니다. 김강희 변호사는 이 지점을 다음 순서로 정리합니다.
1) 목적물 반환의 이행제공을 문서와 정황으로 남깁니다.
이사 예정일, 짐을 뺀 날짜, 열쇠나 도어록 비밀번호를 넘긴 시점, 전입신고를 옮긴 날짜를 구체적으로 확인하고, 가능하면 임대인에게 "언제까지 목적물을 비워 반환할 수 있으니 그때까지 보증금을 지급해 달라"는 취지의 내용증명을 미리 보내둡니다. 이렇게 이행제공 사실을 객관적으로 남겨두어야 이후 소송에서 지체책임의 시작 시점을 다투는 여지를 줄일 수 있습니다.
2) 청구취지에 지연손해금의 기산일과 이율을 정확히 나눠 기재합니다.
소장의 청구취지는 보통 "원금과 이에 대하여 임대차 종료일(또는 이행제공일) 다음 날부터 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 식으로 구간을 나누어 기재합니다. 이 구간을 정확히 나누지 않으면 실제로 받을 수 있는 금액보다 적게 청구하게 되거나, 법원이 직권으로 일부를 인용하지 않는 결과로 이어질 수 있습니다.
3) 임대인이 다툴 만한 사유가 있는지 미리 점검해 대응 자료를 준비합니다.
임대인이 반환의무의 존재나 범위 자체를 다툴 만한 사정(예: 원상복구비용 공제, 연체차임 공제 등)이 있다면, 법원이 그 다툼이 타당하다고 판단하는 기간에는 연 12%가 아니라 낮은 이율만 인정될 수 있습니다. 따라서 공제 주장이 나올 만한 부분(파손, 미납관리비, 연체차임 등)을 미리 확인해 반박 자료를 준비해 두면, 항쟁의 타당성을 최소화해 특례이율 적용 구간을 최대한 넓게 확보할 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 전세대출 이자를 그대로 받아내려 하기보다 지연손해금 구조로 실질적 손해를 상쇄하기
많은 분이 "실제로 낸 대출 이자를 한 푼도 빠짐없이 받아내야 한다"는 전제로 소송을 준비하다가, 397조의 특칙을 뒤늦게 알고 혼란스러워합니다. 이 지점은 처음부터 정확히 이해하고 전략을 짜는 것이 중요합니다.
1) 민법 제397조 특칙의 의미를 정확히 이해합니다.
민법 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율(약정이율이 있으면 그 이율)로 정하도록 하고, 제2항은 채권자가 손해의 발생을 따로 증명할 필요가 없다고 규정합니다. 이 조항의 취지는 금전채무 지체로 인한 손해를 개별적으로 따지지 않고 이율로 정형화해 분쟁을 단순하게 처리하려는 데 있습니다. 그 결과 실제 손해(전세대출 이자)가 지연손해금 계산액보다 크더라도, 그 초과분을 별도의 손해배상으로 청구하는 것은 원칙적으로 받아들여지지 않는다는 것이 확립된 법리입니다. "대출이자를 다 물어내라"는 방향의 청구보다는, 지연손해금 청구 자체를 최대한 정확하고 빈틈없이 구성하는 방향이 실무적으로 더 실효적입니다.
2) 지연손해금 이율과 실제 대출금리를 비교해 유불리를 계산합니다.
시중 전세자금대출 금리는 통상 연 3~5%대인 경우가 많습니다. 반면 소장 송달 이후에는 연 12%의 특례이율이 적용되므로, 소송이 어느 정도 진행된 이후 구간에서는 지연손해금이 실제 대출 이자보다 오히려 많아지는 경우가 흔합니다. 즉 대출 이자를 별도 항목으로 받아내지 못하더라도, 지연손해금 청구를 정확히 구성해 소송을 진행하는 것만으로도 실질적인 이자 손해를 상쇄하고 남는 결과가 나올 수 있습니다. 이 계산을 미리 해보면 합의 협상에서 어느 선까지 조정할지 판단하는 기준도 명확해집니다.
3) 임차권등기명령으로 이사와 소송 진행을 분리합니다.
보증금을 받지 못한 채 이사부터 가버리면 대항력과 우선변제권을 잃어 소송에서 불리해질 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐지면, 그 이후 전출을 하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 새로운 거처로 옮겨 생활 안정을 도모하면서도 기존 보증금반환청구권의 담보력을 지킬 수 있고, 이 신청에 든 비용은 임대인에게 별도로 청구할 수 있다는 점(같은 조 제8항)도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.
결론
보증금 반환 소송 중에 실제로 내고 있는 전세대출 이자를 임대인에게 그대로 돌려받기는 원칙적으로 어렵습니다. 민법 제397조가 금전채무 지체로 인한 손해배상액을 법정이율(또는 약정이율)로 정형화해 두었기 때문입니다. 하지만 이는 손해를 그냥 떠안으라는 뜻이 아닙니다. 임대인의 이행지체 시점을 명확히 만들고, 소장 송달 전후로 나뉘는 이율 구조를 정확히 반영해 청구취지를 구성하면, 연 12%에 이르는 지연손해금이 실제 대출 이자 부담을 상당 부분 또는 그 이상으로 상쇄하는 경우가 많습니다.
지금 보증금을 받지 못한 채 대출 이자만 계속 내고 계시다면, 이행제공의 시점을 언제로 잡을 수 있는지, 이사를 먼저 가야 하는지 임차권등기명령부터 밟아야 하는지부터 순서대로 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 전세대출 이자를 임대인에게 손해배상으로 따로 청구할 수 있나요?
실제로 지출한 대출 이자 전액을 별도의 손해배상 항목으로 그대로 받아내기는 원칙적으로 어렵습니다.
민법 제397조는 금전채무를 제때 갚지 않은 데 따른 손해배상액을 법정이율(또는 약정이율)로 정하도록 하고 있고, 채권자는 손해의 발생을 따로 증명하지 않아도 되지만 그 이상의 실손해를 증명해도 초과분은 배상받기 어렵다는 것이 확립된 법리입니다.
다만 이 원칙이 불리하기만 한 것은 아니며, 대신 법이 정한 지연손해금을 정확히 청구하는 방향으로 전략을 세우는 것이 실무적으로 더 유리한 경우가 많습니다.
Q2. 지연손해금은 정확히 언제부터 계산되나요? 아직 이사를 가지 않은 상태에서도 청구할 수 있나요?
지연손해금은 임대인이 이행지체에 빠진 때부터 계산됩니다.
그런데 보증금 반환의무와 목적물 반환의무는 동시이행관계에 있어서, 임차인이 목적물 반환을 이행제공하지 않은 상태라면 임대인이 아직 지체책임을 지지 않는다고 판단될 여지가 있습니다.
따라서 아직 이사하지 않은 상태라면, 소송 제기와 함께 "목적물을 반환할 테니 보증금을 지급해 달라"는 취지를 명확히 밝혀 이행제공 사실을 남겨두는 것이 지연손해금 계산의 시작점을 확보하는 데 중요합니다.
Q3. 임대인이 "돈이 없다"며 다투기만 해도 연 12%의 지연손해금을 전부 받을 수 있나요?
단순히 자금 사정이 어렵다는 이유만으로는 특례이율 적용이 배제되지 않는 경우가 많습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법은 채무자가 이행의무의 존재나 범위 자체에 관하여 다툼이 타당하다고 인정되는 경우에 한하여, 그 타당한 기간 동안 연 12%가 아닌 낮은 이율을 적용하도록 정하고 있습니다.
단순 자금난은 이러한 타당한 항쟁 사유로 잘 인정되지 않는 편이지만, 원상복구비용이나 연체차임 공제처럼 실제 다툴 만한 근거가 있는 경우에는 그 부분에 대해 법원이 이율을 낮춰 적용할 수 있으므로, 이런 쟁점이 있는지 미리 점검해 둘 필요가 있습니다.
Q4. 소송 중에 새 집으로 이사를 가야 하는데, 보증금을 못 받을까 걱정됩니다.
이사를 하면서 대항력을 잃을까 걱정된다면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐두는 방법을 검토할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기가 마쳐지면, 그 이후 실제로 전출하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
이 절차를 거치면 생활 안정을 위해 먼저 이사를 하면서도 보증금반환청구권의 담보력은 지킨 채 소송을 진행할 수 있습니다.
Q5. 보증금 반환소송을 준비하려면 무엇부터 챙겨야 하나요?
먼저 임대차계약서, 갱신 거절 또는 계약 종료를 통지한 내용증명이나 문자, 목적물 반환(이사) 예정일과 관련한 자료를 시간순으로 정리해야 합니다.
특히 임대인에게 언제 어떤 방식으로 보증금 반환을 요청했는지, 목적물을 언제 비워줄 수 있다고 알렸는지가 지연손해금 기산일을 정하는 데 중요한 자료가 됩니다.
아울러 원상복구나 연체차임처럼 임대인이 공제를 주장할 만한 부분이 있는지도 함께 점검해, 실제로 받을 수 있는 금액과 지연손해금 청구 범위를 처음부터 정확하게 설계하는 것이 필요합니다.
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