🚪 방 일부를 빌려주면 전세가 바로 해지될까 

세입자가 주택의 방 하나를 다른 사람에게 사용하게 했다는 이유로 집주인이 곧바로 전세계약을 해지하고 보증금을 공제할 수 있을까요. 건물 전체의 무단전대와 소부분 사용은 법이 다르게 다룰 수 있습니다.

🏘️ 전대인지 단순 동거인지부터 구별합니다

전대차는 임차인이 임차물의 전부 또는 일부를 제3자가 독립적으로 사용·수익하게 하고 그 대가를 받는 계약입니다. 가족이나 연인이 함께 사는 동거, 가사도우미에게 방을 제공하는 경우, 임차인이 계속 거주하면서 일부 공간을 공유하는 경우가 모두 같은 것은 아닙니다. 사용 범위와 독립성, 대가, 출입 통제 등을 살펴야 합니다.

계약서에 ‘제3자 거주 금지’가 있더라도 문구가 어떤 상황을 겨냥했는지 확인합니다. 실제로 임차인이 집 전체를 넘기고 떠났다면 무단전대나 임차권 양도에 가까울 수 있지만, 작은 방 하나만 사용하게 하고 임차인이 주된 점유를 유지했다면 다른 평가가 가능합니다.

⚖️ 민법은 건물 소부분에 예외를 둡니다

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 하고, 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정합니다. 그러나 제632조는 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 앞선 규정을 적용하지 않는다고 정합니다.

따라서 방 일부를 사용하게 했다는 사실만으로 민법상 무단전대 해지권이 당연히 생긴다고 볼 수 없습니다. 다만 건물 전체 규모와 사용 부분의 비율, 임차인의 실제 거주 여부를 따져 ‘소부분’인지 판단해야 합니다. 형식상 방 하나라도 사실상 주거의 대부분을 넘겼다면 예외 적용이 어려울 수 있습니다.

📝 특약 위반과 법정해지권은 따로 봅니다

민법상 소부분 전대 예외가 적용되더라도 당사자가 합리적인 범위에서 별도 특약을 두었는지가 문제 될 수 있습니다. 특약 위반이 있으면 곧바로 계약 전체를 해지할 수 있는지, 위반의 정도가 신뢰관계를 파괴할 만큼 중대한지 살펴야 합니다. 모든 경미한 위반이 즉시 해지 사유가 되는 것은 아닙니다.

임대인이 오래 알고도 차임을 받거나 제3자 거주를 명시적으로 용인했다면 동의나 권리행사 경위도 쟁점입니다. 반대로 과밀 거주, 용도변경, 소음·훼손, 관리규약 위반이 함께 발생했다면 별도의 채무불이행 사유가 될 수 있습니다.

💰 보증금 공제는 실제 손해가 있어야 합니다

임대인이 계약을 해지한다고 통지했다고 해서 위약금이나 보증금 전액 몰취가 자동으로 인정되지는 않습니다. 미납 차임, 원상복구비, 임차인의 책임으로 발생한 손해를 항목별로 입증해야 합니다. 단순히 동의 없는 거주자가 있었다는 이유만으로 임대인이 임의의 벌금을 정해 공제하기는 어렵습니다.

반환 시에는 계약이 적법하게 종료됐는지, 주택이 인도됐는지, 실제 손해가 얼마인지 순서대로 계산합니다. 보증금 전액을 먼저 포기하고 퇴거하는 합의서에 서명하기 전에는 공제근거와 금액을 확인할 필요가 있습니다.

📂 생활관계와 점유자료를 남깁니다

누가 언제부터 어느 공간을 사용했는지, 임차인이 계속 거주했는지, 사용료를 받았는지 정리합니다. 주민등록만으로 실제 점유관계가 전부 증명되는 것은 아니므로 출입기록, 공과금, 방 배치와 가구 사용, 문자 내용을 함께 봅니다. 임대인의 사전·사후 동의가 있다면 그 자료도 보관합니다.

퇴거 시에는 각 방의 상태를 촬영하고 열쇠 인계서를 작성합니다. 제3자가 짐을 남겼다면 임차인이 주택 전체를 반환했다고 볼 수 있는지 다툼이 생길 수 있으므로 잔존물 처리와 점유 종료를 명확히 합니다.

✅ 전체 양도와 소부분 사용을 섞지 않습니다

핵심은 제3자가 있었다는 사실 하나가 아니라 임차인이 어느 범위의 사용·수익권을 넘겼는지입니다. 건물 소부분 사용이라면 민법 제632조의 예외를 먼저 검토하고, 별도 특약과 신뢰관계 파괴 여부, 실제 손해를 차례로 따져야 합니다.

임대인은 해지와 보증금 공제를 구분해 근거를 제시해야 하고, 임차인은 동거·공유와 전대차의 실질을 증거로 설명해야 불필요한 보증금 분쟁을 줄일 수 있습니다.

🧭 소부분 판단에는 비율만 보지 않습니다

방 개수나 면적 비율은 출발점이지만 유일한 기준은 아닙니다. 제3자가 현관 비밀번호를 독점하고 임차인이 사실상 퇴거했는지, 주방·욕실 등 핵심시설을 누가 통제했는지, 임차인이 정기적으로 돌아와 생활했는지를 봅니다. 대가를 한 번에 받았는지 매월 받았는지와 계약기간도 참고자료가 됩니다.

임대인이 해지를 주장한다면 무단전대 통지, 시정요구와 해지 도달일을 구분합니다. 임차인이 즉시 제3자의 사용을 끝내고 주된 점유를 회복했다면 신뢰관계가 회복됐는지도 쟁점이 될 수 있습니다. 퇴거 정산에서는 전대 여부 자체와 별개로 실제 미납액·훼손액만 객관적인 자료에 따라 공제해야 합니다.

공동주거 형태의 셰어하우스처럼 처음부터 여러 사람이 방을 나누어 사용할 것을 전제로 한 계약이라면 당사자의 합의 내용을 우선 확인합니다. 입주자 교체를 허용했는지, 임대인의 사전승인이 필요한지, 공용공간 관리와 손해배상 책임을 누가 부담하는지 계약서에 적을 수 있습니다.

임차인이 제3자에게 받은 돈의 명칭도 살펴야 합니다. 생활비 분담인지 독립된 방 사용의 대가인지에 따라 사실관계가 달라질 수 있으므로 계좌내역과 메시지를 함께 보관합니다.