다세대주택 유치권, 한 세대만 점유해도 공사대금 전액이 담보되는 이유 

다세대주택 신축이나 재건축 공사를 하고도 공사대금을 다 받지 못한 공사업자가, 완공된 건물 중 겨우 한 세대만 붙잡고 있는 경우가 있습니다. 이때 건물 소유자나 그 세대를 매수한 사람은 흔히 "지금 붙잡고 있는 건 이 한 세대뿐이니 그 세대분 공사비만 주면 되지 않느냐"고 반박합니다. 그런데 대법원은 이 논리를 정면으로 뒤집어, 계약 구조에 따라서는 단 한 세대만 남은 점유로도 미지급 공사대금 전액을 담보할 수 있다고 판시한 바 있습니다. 이 글에서는 다세대주택 한 세대만 점유한 공사업자가 공사대금 전액으로 유치권을 행사할 수 있는 법적 근거와 그 한계를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

유치권 성립요건 — 점유와 견련관계가 갖춰져야 성립한다

민법 제320조 제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래한 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다고 정합니다. 여기서 핵심은 채권과 목적물 사이의 이른바 견련관계인데, 대법원은 이 견련관계를 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우뿐 아니라 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계에서 발생한 경우까지 넓게 인정합니다. 건물을 신축하거나 수리한 공사업자의 공사대금채권은 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이므로, 이 견련관계 요건은 대체로 어렵지 않게 충족됩니다. 다만 유치권이 성립하려면 점유 자체도 적법해야 하는데, 민법 제320조 제2항은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 인정되지 않는다고 못박고 있습니다. 나아가 당사자 사이에 유치권을 배제하기로 하는 특약이 없어야 한다는 점도 별도의 요건으로 작용합니다.

문제는 하나의 건물이 아니라 여러 세대로 이뤄진 다세대주택이나 집합건물에서 이 요건들이 어떻게 적용되느냐입니다. 공사업자가 처음에는 신축한 건물 전체 또는 여러 세대를 점유하다가, 시간이 지나며 매매나 명도 등으로 점유 범위가 줄어드는 일이 실제 현장에서 자주 벌어집니다. 그 결과 최종적으로는 단 한 세대만 점유하게 되는 상황에서, 그 한 세대가 전체 공사대금채권을 담보하는지 아니면 그 세대분 공사비만 담보하는지가 다퉈집니다. 이는 단순한 이론 문제가 아니라 공사업자가 받을 수 있는 금액이 수백만 원 단위인지 수억 원 단위인지를 가르는 실질적인 쟁점입니다.

• 타인 소유의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있을 것

• 그 채권이 목적물에 관하여 생긴 것(견련관계)일 것

• 채권의 변제기가 도래했을 것

• 점유가 불법행위로 인한 것이 아니고, 유치권 배제 특약이 없을 것

공사대금채권처럼 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론, 목적물 반환청구권과 동일한 법률관계·사실관계에서 발생한 경우도 견련관계가 인정된다는 것이 대법원의 입장이다.

다세대주택 신축공사에서 점유 세대가 줄어들 때 벌어지는 다툼

다세대주택은 준공과 동시에 각 세대(전유부분)가 별도의 등기부를 갖는 독립한 부동산으로 등기됩니다. 그런데 신축이나 재건축 공사는 대개 건물 전체를 대상으로 시공사 또는 하수급업체와 단 하나의 도급계약을 체결해 진행됩니다. 공사가 끝났는데도 공사대금 일부를 받지 못한 수급인이나 하수급인은, 처음에는 완공된 건물 여러 세대를 함께 점유하며 유치권을 행사하는 경우가 많습니다. 그러다 건물주 측의 설득이나 세대별 매매·임대차 등을 거치며 점유하던 세대를 하나둘 내주고, 결국 마지막까지 버티는 한 세대만 남는 상황이 실무에서 드물지 않게 나타납니다.

이 지점에서 건물 소유자나 그 세대를 새로 매수한 사람은 통상 이렇게 반박합니다. 지금 점유하고 있는 건 이 한 세대뿐이니, 그 세대에 실제로 들어간 공사비만 계산해서 주면 될 일이지 건물 전체의 미지급 공사대금까지 책임질 이유가 없다는 논리입니다. 언뜻 합리적으로 들리는 이 주장은 실제로 하급심에서 받아들여진 적도 있습니다. 그러나 대법원은 이 논리를 정면으로 뒤집는 판단을 내놓았고, 그 사건이 지금까지도 다세대주택 유치권 실무의 기준이 되고 있습니다.

점유 세대 수가 줄었다는 사정만으로 유치권이 담보하는 채권액이 함께 줄어드는 것은 아니라는 점이 실무에서 가장 흔히 다퉈지는 대목이다.

대법원 2005다16942 판결의 사실관계 — 7세대에서 1세대로

이 쟁점을 정면으로 다룬 사건이 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결입니다. 사실관계를 보면, 토지 소유자들은 7개 동 총 56세대 규모의 다세대주택을 재건축하는 공사를 도급 주었고, 피고는 그중 창호와 기타 잡철 부분 공사를 하도급받아 시공했습니다. 공사가 끝난 뒤 도급계약상 총 공사대금 267,387,000원 가운데 110,000,000원만 지급되고 나머지 157,387,000원이 미지급 상태로 남았습니다. 피고는 처음에는 신축된 다세대주택 7세대를 점유하며 이 잔액 전부에 대해 유치권을 행사한다고 통지했지만, 소송이 진행되는 동안 6세대에 대한 점유를 잃고 최종적으로 원심 변론종결일 기준 단 한 세대만 점유하고 있었습니다. 그런데 정작 그 한 세대에 실제로 시공된 창호 등의 공사대금만 따로 계산하면 3,542,263원에 불과했습니다.

1심을 거친 원심은 유치권 성립 자체는 인정하되, 담보되는 채권액은 피고가 점유하고 있는 그 한 세대에 대해 시행한 공사대금 3,542,263원에 한정된다고 판단했습니다. 그 근거로 원심은 타인 소유의 특정한 물건을 점유하는 자는 그 특정한 물건에 관하여 생긴 채권에 대해서만 유치권을 행사할 수 있고, 그 세대가 다른 55세대와 구별되는 독립한 구분소유권의 객체라는 점을 들었습니다. 이 논리대로면 피고는 3,542,263원만 지급받으면 세대를 인도해야 하는 처지에 놓이게 됩니다.

대법원의 결론 — 불가분성이 공사대금 잔액 전부를 담보하는 이유

대법원은 원심 판단을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 근거는 민법 제321조가 정한 유치권의 불가분성입니다. 이 조문은 유치권자가 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다고 정하는데, 대법원은 이 불가분성이 목적물이 분할 가능하거나 여러 개의 물건인 경우에도 그대로 적용된다고 명시했습니다. 즉 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하기 때문에, 7세대분 공사대금 중 극히 일부에 해당하는 시공비만 들어간 세대라도 그 세대가 잔액 157,387,000원 전체를 담보한다는 결론입니다.

대법원이 이렇게 판단한 논리적 전제는, 창호공사 하도급계약이 다세대주택 전체를 대상으로 한 단 하나의 계약이었고, 이 사건 공사대금채권 전부와 공사 목적물 전체 사이에 견련관계가 인정된다는 것입니다. 점유하는 세대의 수가 7개에서 1개로 줄어들었다는 사정은, 애초에 성립한 견련관계나 담보 범위 자체를 축소시키는 사유가 되지 않는다고 본 것입니다. 이는 유치권 제도가 채권자의 채권 확보를 목적으로 하는 법정담보물권이라는 취지에도 부합한다고 대법원은 설명했습니다.

유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이러한 유치권의 불가분성은 목적물이 분할 가능하거나 여러 개의 물건인 경우에도 그대로 적용된다는 것이 대법원 2005다16942 판결의 핵심 법리다.

전액 담보가 인정되는 조건 — 하나의 계약, 일괄 지급 약정

다만 대법원이 전액 담보를 인정한 데는 판결이 실제로 짚은 구체적인 사정이 있습니다. 첫째, 창호와 잡철 공사에 관한 하도급계약이 동호수별로 나뉘지 않고 다세대주택 전체를 대상으로 한 하나의 계약으로 체결되었다는 점입니다. 둘째, 이 사건 공사대금은 구분건물의 각 동호수별로 나누어 지급하기로 정한 것이 아니라, 공사 전부에 대해 일률적으로 지급하기로 약정돼 있었다는 점입니다. 셋째, 실제로 지급된 110,000,000원 역시 특정 세대에 대한 대금만 별도로 지급된 것이 아니라 공사 목적물 전체에 대해 지급됐다는 사정입니다. 이 세 요소가 함께 확인됐기에 대법원은 공사대금채권 전부와 공사 목적물 전체 사이에 견련관계가 있다고 판단했습니다.

바꿔 말하면, 이 판례의 결론이 모든 다세대주택 공사대금 분쟁에 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 만약 애초 계약 단계에서 세대별로 공사대금이 개별적으로 산정되고, 대금 지급도 세대별로 구분되어 이뤄졌다는 사정이 확인된다면, 원심이 취했던 논리, 즉 점유하는 세대분 공사비만 담보한다는 결론이 다시 설 자리를 찾을 수 있습니다. 이 경계선이 실무에서 실제로 다투는 지점이고, 계약서와 지급내역을 얼마나 꼼꼼히 확인하느냐에 따라 결과가 갈립니다.

• 도급·하도급계약이 세대(동호수)별로 나뉘어 체결됐는지, 건물 전체를 대상으로 한 하나의 계약인지

• 공사대금이 세대별로 개별 산정됐는지, 전체 공사에 대해 일률적으로 정해졌는지

• 기지급된 대금이 특정 세대분으로 특정되어 지급됐는지, 전체 목적물에 대해 지급됐는지

목적물 소유자가 도급계약 당사자가 아니어도 유치권이 성립하는 이유

이 사건에는 눈여겨볼 지점이 하나 더 있습니다. 유치권을 주장당한 원고, 즉 문제된 세대의 소유자는 애초 창호공사 하도급계약의 당사자가 아니었습니다. 피고의 공사대금채권은 도급인을 상대로 한 것이었을 뿐, 나중에 그 세대의 소유권을 취득한 원고와는 직접 계약관계가 없었습니다. 그럼에도 대법원은 유치권 성립을 인정했는데, 그 근거는 피담보채권의 채무자가 아닌 제3자 소유의 물건이라 하더라도 그 채권과 유치물 사이에 견련성이 인정되는 이상 유치권을 행사할 수 있다는 법리입니다.

이는 유치권이 당사자 간의 계약으로 설정되는 권리가 아니라, 법이 정한 객관적 요건을 갖추면 발생하는 법정담보물권이기 때문입니다. 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결도 유치권 제도가 권리자에게 목적물을 유치·점유할 수 있는 대세적 권능을 인정한다고 설명한 바 있습니다. 그래서 다세대주택 세대를 분양받아 매수한 사람이나 경매로 낙찰받은 사람처럼, 애초 도급계약과 아무 관련이 없는 제3자라 하더라도 나는 계약 당사자가 아니라는 항변만으로는 유치권을 막을 수 없습니다. 이 점은 다세대주택이나 집합건물을 매수하기 전 등기부와 현황만이 아니라, 그 건물의 공사대금 미지급 여부까지 확인해야 하는 이유이기도 합니다.

유치권은 계약이 아니라 법이 정한 요건을 갖추면 발생하는 법정담보물권이어서, 목적물 소유자가 도급계약의 당사자인지 여부와 무관하게 성립·행사될 수 있다.

유치권을 다투는 실무 포인트 — 계약서·지급내역·점유의 적법성

그렇다고 유치권 주장이 항상 그대로 받아들여지는 것은 아닙니다. 먼저 다퉈야 할 것은 앞서 본 대로 정말 하나의 계약이었는지, 대금이 일률적으로 약정됐는지입니다. 이를 확인하려면 원 도급계약서와 하도급계약서, 세대별 시공내역서, 그리고 실제 대금이 오간 계좌이체 내역이나 영수증을 함께 대조해야 합니다. 만약 세대별로 별도의 견적과 대금이 정해지고 그에 맞춰 개별적으로 지급된 정황이 드러난다면, 유치권이 담보하는 범위를 그 세대분으로 제한할 여지가 생깁니다.

점유의 적법성도 별도로 다퉈볼 지점입니다. 민법 제320조 제2항은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다고 정합니다. 처음에는 시공 과정에서 적법하게 점유를 시작했더라도, 한 번 점유를 완전히 상실한 뒤 자물쇠를 부수거나 무단으로 다시 들어가는 방식으로 재점유했다면 그 점유는 불법점유로 평가될 가능성이 있습니다. 이 경우 새로 확보한 점유를 근거로 유치권을 다시 주장하기는 어려워집니다.

• 원 도급계약서·하도급계약서 원본과 특약사항(유치권 관련 조항 포함)

• 세대별 시공내역서, 설계·시방서상 세대별 공사범위

• 기지급 대금의 계좌이체 내역·영수증, 지급 시기와 지급 대상

• 점유를 시작·상실·재취득한 시점과 그 경위를 뒷받침하는 자료

유치권도 무한정 인정되지 않는다 — 포기 특약과 신의칙 남용

유치권을 막는 가장 확실한 방법은 계약 단계에서의 포기 특약입니다. 대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결은 유치권이 법정담보물권이기는 하나 채권자 이익보호를 위한 채권담보 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하다고 판시했습니다. 이 판결에 따르면 유치권을 사전에 포기한 경우에는 다른 법정요건을 다 갖춰도 유치권이 아예 발생하지 않고, 사후에 포기한 경우에는 그 즉시 유치권이 소멸합니다. 표준화된 도급·하도급계약서에는 이런 유치권 포기 조항이 들어 있는 경우가 드물지 않으므로, 계약서 원본을 가장 먼저 확인해볼 필요가 있습니다.

또한 대법원 2011다84298 판결은 채무자가 이미 채무초과 상태이거나 그런 상태가 임박한 시점에서, 선순위 담보권자가 불이익을 입을 것을 잘 알면서도 자기 채권의 우선적 만족을 위해 의도적으로 유치권 성립요건을 갖추는 거래를 일으키고 점유를 취득했다면, 그 유치권 행사는 신의칙에 반하는 권리남용으로 허용되지 않는다고 판시했습니다. 다세대주택 공사대금 분쟁에서도 경매개시가 임박했음을 알면서 뒤늦게 점유를 확보하는 등의 사정이 겹친다면, 앞서 살펴본 불가분성의 보호를 그대로 받기 어려울 수 있습니다.

유치권 포기 특약이 있으면 유치권은 애초에 발생하지 않거나 즉시 소멸하고, 포기의 의사표시 상대방이 아닌 사람도 이를 주장할 수 있다는 것이 대법원의 입장이다.

자주 묻는 질문

Q. 원래 여러 세대를 점유하다가 대부분 점유를 잃고 한 세대만 남았는데, 그래도 전체 공사대금을 담보하나요?

A. 대법원 2005다16942 판결처럼 하나의 계약으로 일괄 지급 약정된 공사대금이라면, 점유 세대 수가 줄어도 남은 한 세대가 잔여 채권 전부를 담보한다는 것이 판례 법리입니다. 다만 계약이 세대별로 별도 대금 산정·지급으로 나뉘어 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

Q. 제가 매수한 세대에 들어간 공사대금만 알고 있는데 그것만 갚으면 되지 않나요?

A. 그 세대만의 공사비를 정확히 알고 있어도, 계약 자체가 건물 전체에 대한 하나의 도급이었다면 유치권의 불가분성 때문에 잔여 공사대금 전체를 갚아야 인도를 받을 수 있습니다. 세대별로 대금이 애초부터 나뉘어 있었는지를 계약서로 먼저 확인해야 합니다.

Q. 저는 도급계약 당사자가 아닌데 유치권을 주장받았습니다. 그냥 무시해도 되나요?

A. 유치권은 법정담보물권으로 대세적 효력이 있어 계약 당사자가 아닌 소유자에게도 성립·행사될 수 있으므로 무시하면 안 됩니다. 견련관계가 실제로 인정되는지, 계약이 하나의 계약이었는지를 먼저 다투는 것이 우선입니다.

Q. 유치권 포기 특약이 있으면 무조건 유치권을 막을 수 있나요?

A. 대법원 2014다52087 판결처럼 유치권 포기 특약은 원칙적으로 유효해 사전 포기 시 유치권 자체가 발생하지 않습니다. 다만 그 특약에 변제를 조건으로 하는 단서가 붙어 있는지는 계약서 문언을 구체적으로 해석해 판단해야 합니다.

Q. 점유를 강제로 빼앗겼다가 다시 들어가서 점유를 회복했는데 문제 없나요?

A. 점유 회복이 적법한 절차를 통한 것이면 문제되지 않지만, 무단으로 자물쇠를 부수고 재진입하는 방식이라면 민법 제320조 제2항의 불법점유로 평가돼 유치권 성립이 부정될 수 있습니다.

Q. 경매가 이미 진행 중인데 뒤늦게 점유를 확보해도 유치권이 인정되나요?

A. 채무자의 재정상태가 이미 악화된 상태에서 선순위 담보권자의 불이익을 알면서도 의도적으로 점유를 확보했다면, 대법원 2011다84298 판결의 신의칙 법리에 따라 그 유치권 행사가 제한될 수 있습니다. 점유 취득 시점과 경위를 함께 살펴야 합니다.

맺음말

다세대주택처럼 여러 세대로 이뤄진 건물의 공사대금 분쟁에서는, 지금 점유하고 있는 세대의 수나 그 세대에 들어간 공사비만으로 유치권의 담보 범위를 판단해서는 안 됩니다. 계약이 건물 전체를 대상으로 한 하나의 도급이었고 대금이 일률적으로 정해졌다면, 단 한 세대만 남은 점유라도 미지급 공사대금 전액을 담보할 수 있다는 것이 대법원 2005다16942 판결의 결론입니다. 반대로 세대별로 계약과 지급이 애초에 나뉘어 있었다면 결론은 달라질 수 있으므로, 계약서와 지급내역부터 확인하는 것이 순서입니다.

유치권을 주장하는 쪽이든 그 상대방인 소유자·매수인 쪽이든, 계약의 구조와 점유의 경위를 정확히 파악하지 않은 채 섣불리 대응하면 받을 수 있었던 금액을 놓치거나 반대로 과도한 금액을 떠안는 결과로 이어질 수 있습니다. 특히 광교를 비롯한 경기남부 지역처럼 다세대주택 신축·재건축이 꾸준히 이뤄지는 곳에서는, 준공 이후에도 이런 유치권 분쟁이 실제 현장에서 드물지 않게 발생합니다. 계약서와 점유 경위부터 정리한 뒤 법률 전문가의 검토를 받아보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.