이중매매로 소유권을 잃었으면 매도인에게 뭘 청구하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 가격이 급등락을 반복하면서, 계약금과 중도금까지 지급한 매수인이 뒤늦게 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 끝난 사실을 알게 되는 이중매매 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중 상당수는 “계약서를 썼으니 이제 내 땅이나 마찬가지다”, “중도금까지 냈는데 설마 다른 사람한테 팔겠어”라는 생각으로 등기 이전을 마냥 기다리고 있었던 경우였습니다. 그런데 막상 등기부등본을 다시 떼어보면 이미 제3자 명의로 소유권이전등기가 끝나 있어, 계약서와 입금 영수증만으로는 그 부동산 자체를 되찾을 수 없다는 현실에 부딪히게 됩니다.

최근 대법원은 이중매매로 소유권을 잃은 매수인을 보호하기 위해 매도인의 손해배상책임과 배임죄 형사책임을 함께 엄격히 인정하는 태도를 일관되게 유지하고 있습니다. 소유권을 잃었다고 해서 손을 놓을 것이 아니라, 매도인과 경우에 따라 제2매수인에게까지 무엇을 청구할 수 있는지부터 확인해야 합니다.

아래에서는 이중매매로 소유권을 잃은 매수인이 매도인에게 어떤 청구를 할 수 있는지, 제2매수인에게도 책임을 물을 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 소유권을 잃었어도 매도인에게 손해배상과 원상회복을 청구할 수 있습니다

제2매수인 앞으로 등기가 끝난 순간, 매도인의 소유권이전의무는 이행불능이 되어 손해배상책임으로 바뀝니다.

매매계약이 체결되면 매도인은 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무를 집니다(민법 제568조 제1항). 그런데 같은 부동산을 다른 사람에게도 팔고 그 사람 앞으로 먼저 소유권이전등기가 끝나 버리면, 목적물은 이미 타인의 소유가 되어 매도인은 더 이상 원래 매수인에게 소유권을 넘겨줄 방법이 없어집니다. 법률적으로 이는 매도인의 채무가 이행불능 상태(민법 제390조)에 빠진 것입니다.

이 경우 소유권을 잃은 매수인은 두 가지 방법 중에서 고를 수 있습니다. 하나는 계약을 해제(민법 제546조)하고 이미 지급한 계약금·중도금을 원상회복(민법 제548조)으로 돌려받는 방법이고, 다른 하나는 계약은 그대로 둔 채 소유권이전의무를 이행하지 못한 데 따른 손해배상, 즉 전보배상을 청구하는 방법입니다. 실무에서는 계약해제와 손해배상을 함께 청구하는 경우가 많습니다.

매도인들은 “돈을 더 받은 것도 아니고 어쩔 수 없었다”는 식으로 항변하곤 하지만, 이행불능이 매도인 자신의 이중처분 행위로 발생한 이상 귀책사유가 없다는 항변은 받아들여지기 어렵습니다. 계약금 몰취나 배액배상 조항이 있더라도 그것은 계약금에 관한 별도 약정일 뿐, 이미 발생한 이행불능에 따른 손해배상책임을 대체하지 못합니다.

이중매매로 소유권을 잃었다면 계약해제·원상회복과 손해배상을 함께 매도인에게 청구할 수 있습니다.

2. 손해배상액은 계약 당시가 아니라 소유권을 잃은 시점의 시세로 계산됩니다

시세가 계약 이후 크게 올랐다면, 오른 만큼이 고스란히 손해배상액에 반영됩니다.

소유권을 잃은 매수인들이 가장 궁금해하는 부분은 손해배상액을 얼마로 계산하느냐입니다. 계약할 때 낸 돈만 돌려받는 것인지, 아니면 지금 오른 시세만큼 받을 수 있는지에 따라 실제 회수 금액이 크게 달라지기 때문입니다.

대법원은 이 기준을 다음과 같이 명확히 제시하고 있습니다.

매매계약의 이행불능으로 인한 전보배상책임의 범위는 이행불능 당시의 매매목적물의 시가에 의하여야 하고 그와 같은 시가 상당액이 곧 통상의 손해라 할 것이고, 그 후 시가의 등귀는 채무자가 알거나 알 수 있었을 경우에 한하여 이를 특별사정으로 인한 손해로 보아 그 배상을 청구할 수 있는 것이므로 이행불능 당시의 시가가 계약 당시의 그것보다 현저하게 앙등되었다 할지라도 그 가격을 이른바 특별사정으로 인한 손해라고 볼 수 없다(대법원 1993. 5. 27. 선고 92다20163 판결).

즉 매도인이 제2매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 준 그 시점을 기준으로 부동산 시가를 산정하고, 매수인이 아직 지급하지 않은 잔금이 있다면 이를 공제한 나머지가 손해배상액이 됩니다. 계약 이후 시세가 크게 뛰었다면 오른 시세가 그대로 통상손해로 인정되므로, 계약금·중도금만 반환받는 것과는 회수 규모에서 큰 차이가 납니다.

다만 매수인 쪽에도 이중매매 정황을 알고도 대처를 미룬 잘못이 있다면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있으므로, 매도인의 이중처분 정황을 언제 알았고 어떻게 대응했는지를 시간순으로 정리해 두는 것이 중요합니다.

손해배상액은 계약금이 아니라 소유권을 잃은 시점의 시가를 기준으로 계산되므로, 오른 시세만큼 회수 규모가 달라집니다.

3. 제2매수인이 사정을 알고도 적극 가담했다면 등기 자체를 되돌릴 수 있습니다

제2매수인의 등기가 반사회질서 행위로 무효라면, 손해배상이 아니라 소유권 자체를 되찾는 길이 열립니다.

손해배상만으로는 성에 차지 않는 경우가 많습니다. 처음부터 원하던 것은 돈이 아니라 그 부동산 자체였기 때문입니다. 이때 검토할 수 있는 것이 제2매수인 명의 등기의 원인무효를 주장하는 방법입니다.

원칙적으로 제2매수인이 단순히 이중매매 사실을 알고 있었다는 사정만으로는 등기가 무효가 되지 않습니다. 그러나 대법원은 다음과 같은 경우에는 이중매매 자체를 반사회질서 법률행위로 보아 무효로 판단합니다.

부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 매매로서, 그 적극가담하는 행위는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고, 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 판결).

제2매수인이 먼저 매도인에게 “원래 계약이 있는 건 알지만 그래도 나에게 팔라”고 요청하거나, 원래 매수인보다 유리한 조건을 제시하며 매도를 종용한 정황이 확인되면 적극 가담으로 인정될 여지가 커집니다. 이런 사정이 인정되면 매매계약과 그에 따른 소유권이전등기는 민법 제103조 위반으로 무효가 되므로, 소유권을 잃은 매수인은 매도인을 대위해(민법 제404조 채권자대위권) 제2매수인 명의 등기의 말소를 청구하고, 등기가 말소된 부동산에 대해 원래의 매매계약에 따른 소유권이전등기를 다시 청구할 수 있습니다.

다만 적극 가담을 입증하는 것은 쉽지 않습니다. 문자메시지, 통화 녹취, 중개인 진술 등 제2매수인이 먼저 매도를 요청했거나 이중매매 사정을 구체적으로 알면서도 계약을 서둘렀다는 정황 증거를 최대한 확보해야 합니다.

제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다는 정황을 입증하면, 손해배상을 넘어 소유권 자체를 되찾을 수 있습니다.

4. 매도인에게는 배임죄가 성립하고, 이득액이 크면 형이 크게 무거워집니다

중도금을 받은 뒤 다른 사람 앞으로 등기를 넘겨준 순간, 매도인의 배임죄는 이미 완성됩니다.

이중매매는 민사상 손해배상 문제로 끝나지 않습니다. 형사상으로는 배임죄 문제가 함께 걸립니다. 대법원 전원합의체는 이 점을 분명히 확인했습니다.

대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은, 부동산 매매계약에서 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르면 매도인은 매수인의 재산보전에 협력할 신임관계에 있는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하게 되고, 그 상태에서 부동산을 제3자에게 처분해 등기까지 마쳐 주면 배임죄가 성립한다고 판시했습니다. 계약금만 오간 단계라면 몰라도, 중도금까지 받고 이중으로 처분했다면 배임죄 성립을 피하기 어렵습니다.

형법 제355조 제2항이 정한 배임죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처해집니다. 그런데 이중매매로 매도인이 취득한 재산상 이익, 즉 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역으로 무거워지고, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 선고될 수 있습니다. 부동산 가격을 감안하면 특경법 가중처벌 구간에 들어가는 경우가 드물지 않습니다.

형사 고소가 손해배상금을 직접 만들어 주지는 않지만, 매도인을 압박해 합의나 조기 변제를 이끌어내는 실질적인 지렛대가 되는 경우가 많습니다. 특히 매도인이 처분대금을 이미 소비했거나 재산을 빼돌릴 우려가 있다면, 민사소송과 별도로 형사 고소를 서두를 필요가 있습니다.

5. 손해배상 청구와 배임죄 고소는 이런 절차로 진행됩니다

등기부등본과 계약서류부터 확보해야 손해배상과 고소 모두 준비할 수 있습니다.

이중매매로 소유권을 잃은 사실을 확인했다면 통상 ①등기부등본 확인 및 계약서·입금내역 등 증거 확보 → ②관할 경찰서(수원 지역 거래라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 배임죄 고소장 접수 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 수사 → ④기소되면 법원(수원지방법원) 형사재판의 순서로 진행되고, 이와 별도로 손해배상·등기말소 민사소송을 진행하게 됩니다.

형사와 민사는 각각 별도 절차이지만, 형사 수사기록이 민사소송의 입증자료로 활용되는 경우가 많아 함께 준비하는 것이 유리합니다. 이중매매 정황을 확인했다면 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 제2매수인 앞으로 소유권이전등기가 언제, 어떤 원인으로 마쳐졌는지 확인합니다.

2. 원래 매매계약서와 계약금·중도금 입금내역을 시간순으로 정리해 이행불능 당시 자신이 지급한 금액과 시점을 특정합니다.

3. 제2매수인이 이중매매 사정을 알았는지, 나아가 매도를 먼저 요청했는지를 뒷받침할 문자·통화기록·중개인 진술 등을 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 이중매매 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 손해배상 청구와 배임죄 고소, 필요하다면 등기말소청구까지 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

이중매매로 소유권을 잃었다는 사실은 대부분 등기부등본을 뒤늦게 다시 열람했다가 알게 되는 경우가 많아, 초기 대응이 늦어지기 쉽습니다.

소유권을 잃은 매수인 입장에서는 감정적으로 대응하기보다, 이행불능 시점의 시세와 제2매수인의 가담 정황을 뒷받침할 자료부터 정리하는 것이 손해배상과 등기 회복 모두에서 유리합니다. 반대로 뒤늦게 배임죄 고소를 당한 매도인이나 제2매수인 입장에서도, 중도금 수수 여부나 적극 가담 여부에 따라 결론이 완전히 달라질 수 있어 섣불리 대응해서는 안 됩니다.

저는 이중매매로 소유권을 잃은 매수인 쪽과, 반대로 배임 혐의로 고소를 당한 매도인·제2매수인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 등기 시점과 자금 흐름을 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

소유권을 이미 잃었다고 해서 포기할 필요는 없습니다. 손해배상과 등기 회복의 가능성을 놓치기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금만 냈는데도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 청구할 수 있습니다. 다만 계약금만 지급된 단계에서는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있어 배임죄까지는 인정되지 않는 경우가 많습니다. 중도금이 지급된 이후라면 손해배상은 물론 배임죄 성립 가능성도 커집니다.

Q. 등기가 이미 넘어갔는데 소송으로 되찾아올 수 있나요?

A. 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다는 사정이 인정되면 그 등기는 반사회질서 법률행위로 무효가 되어 말소를 청구할 수 있습니다. 그렇지 않다면 소유권 회복 대신 손해배상으로 해결하게 됩니다.

Q. 손해배상액은 어떻게 계산하나요?

A. 매도인이 제2매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 준 시점, 즉 이행불능 당시의 부동산 시가를 기준으로 계산합니다. 계약 이후 오른 시세도 통상손해로 인정됩니다.

Q. 배임죄로 고소하면 돈을 더 빨리 받을 수 있나요?

A. 형사 고소가 직접 배상금을 만들어 주지는 않지만, 매도인을 압박해 합의나 조기 변제를 이끌어내는 실질적인 수단이 되는 경우가 많습니다. 재산 은닉이 우려된다면 민사소송과 함께 서두르는 것이 좋습니다.

Q. 이득액이 얼마부터 처벌이 무거워지나요?

A. 이득액 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능합니다.

Q. 제2매수인도 처벌받거나 책임을 지나요?

A. 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 배임죄의 공범으로 형사책임을 질 수 있고, 민사적으로도 등기가 무효가 되어 소유권을 잃을 수 있습니다.

Q. 잔금을 아직 다 안 냈는데도 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 손해배상액을 계산할 때 아직 지급하지 않은 잔금은 시가 상당액에서 공제되는 것이 일반적입니다.