🤝 나가기로 했어도 보증금 합의 없으면 해지일까 

임대인과 임차인이 계약을 일찍 끝내자는 데에는 동의했지만 보증금 반환일과 공제액을 정하지 못했다면 합의해지가 성립한 걸까요. 조건부 해지 제안과 보증금 정산이 합의 성립에 미치는 영향을 대법원 판결을 중심으로 살펴봅니다.

📝 합의해지는 서로의 의사가 일치해야 합니다

합의해지는 당사자들이 기존 계약의 효력을 끝내기로 새로 약정하는 것입니다. 반드시 ‘합의해지서’라는 제목의 문서가 있어야 하는 것은 아니며 문자나 행동으로 묵시적인 합의가 인정될 수도 있습니다. 하지만 계약을 끝내려는 의사가 객관적으로 일치해야 하고, 한쪽의 단순한 희망이나 통지만으로는 부족합니다.

임차인이 “새 세입자가 구해지면 나가겠다”고 말하고 임대인이 “보증금에서 수리비를 먼저 공제해야 한다”고 답했다면, 둘 다 종료를 언급했다는 이유만으로 같은 내용에 동의했다고 볼 수 없습니다. 각 의사표시에 붙은 조건과 반환 일정, 비용 부담에 관한 말을 전체 대화 속에서 해석해야 합니다.

⚖ 조건을 붙였다면 그 조건에도 합의가 필요합니다

대법원 2023년 9월 14일 선고 2023다236566, 236573 판결은 일방이 계약 종료에 조건을 제시한 경우 조건에 관한 합의까지 있어야 합의해지가 성립한다고 밝혔습니다. 당사자 모두 임대차를 끝낼 생각은 있었더라도 종료에 따른 법률관계가 중요한 관심사이고 그 부분에 합의가 없다면 원칙적으로 합의해지를 인정하기 어렵다고 보았습니다.

임대차에서는 보증금 반환이 종료의 핵심 결과이므로 특히 중요합니다. 반환할 금액과 시점, 미납차임이나 원상회복비의 공제, 주택 인도일이 해결되지 않았다면 “나가기로 했다”는 공통된 말만으로 계약이 종료되었다고 단정하기 어렵습니다. 다만 당사자가 핵심 사항을 추후 정산하기로 명백히 합의한 경우 등 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

📅 종료일과 반환일을 따로 적어야 합니다

합의서를 작성할 때에는 임대차 종료일과 실제 퇴거·열쇠 인도일, 보증금 반환일을 구분합니다. 세 날짜를 같은 날로 정할 수도 있지만 새 임차인 입주나 이사 일정 때문에 달라질 수 있습니다. 반환일이 늦어지는 경우 그 기간 동안 점유와 차임, 관리비를 어떻게 처리할지도 정해야 합니다.

“새 임차인이 들어오면 반환한다”는 문구는 시점이 불확실해 분쟁을 키울 수 있습니다. 신규 계약 체결일인지, 계약금 수령일인지, 새 보증금 입금일인지 명확하지 않기 때문입니다. 가능하면 확정일을 정하고, 불가피하게 조건을 붙인다면 조건 성취를 확인하는 방법과 최종 기한을 함께 적습니다.

💰 공제항목은 근거와 한도를 구체화합니다

중도 합의해지에서는 중개보수, 공실 기간 차임, 원상회복비, 미납 관리비를 누가 부담하는지 자주 다툽니다. 법에서 언제나 같은 항목을 임차인이 부담하도록 정한 것은 아니므로, 계약 위반 여부와 합의 내용을 구분해야 합니다. 임대인이 공제할 항목을 제시하면 발생 근거, 예상액, 증빙과 정산시점을 확인합니다.

수리비가 아직 확정되지 않았다면 보증금 전액을 장기간 유보하기보다 합리적인 범위의 예상액만 남겨 두고 나머지를 먼저 반환하는 방안도 합의할 수 있습니다. 어떤 방식을 택하든 “모든 비용 공제 후 반환” 같은 포괄 문구보다 항목별 상한과 영수증 제공 여부를 적는 편이 안전합니다.

📣 문자 대화도 제안과 승낙을 구분해 보관합니다

구두나 문자로 협의할 때에는 한 번에 여러 조건을 섞지 말고 종료일, 반환액, 반환일, 인도방법을 항목별로 제안합니다. 상대방이 일부만 동의하고 나머지는 답하지 않았다면 전체 합의가 성립했다고 단정하지 않습니다. 수정안을 보냈다면 어느 버전이 최종인지 확인하는 답변을 받는 것이 좋습니다.

임차인이 이사 날짜를 잡거나 임대인이 새 임차인과 계약했다는 행동도 묵시적 합의의 자료가 될 수 있습니다. 그러나 그런 행동이 어떤 조건을 전제로 했는지 다툼이 생길 수 있으므로 계약서, 대화내용, 중개사 전달사항, 보증금 정산표를 함께 보관합니다. 특히 상대방의 침묵을 승낙으로 단정하는 것은 피해야 합니다.

✅ 합의가 불완전하면 원래 계약 상태부터 확인합니다

합의해지가 성립하지 않았다면 원래 임대차기간과 법정 해지권, 묵시적 갱신 여부를 기준으로 계약이 계속되는지 판단해야 합니다. 임차인이 이미 퇴거했더라도 임대인이 열쇠를 받지 않거나 점유 반환을 다투는 경우, 차임과 보증금반환채무의 이행기가 문제될 수 있습니다. 반대로 유효한 합의해지가 성립했다면 그 약정일과 조건에 따라 반환의무를 따집니다.

분쟁 후 합의서를 새로 작성할 때에는 기존 대화로 이미 해지됐다고 보는지, 새 합의일에 비로소 종료시키는지도 명시합니다. 이전 기간의 차임과 관리비, 지연손해금을 어느 기준일까지 계산할지 정하지 않으면 합의의 효력은 해결되어도 정산 분쟁이 다시 남을 수 있습니다.

결론적으로 임대인과 임차인이 모두 계약 종료를 언급했더라도 보증금 반환처럼 중요한 조건에 합의하지 못했다면 합의해지가 성립했다고 보기 어려울 수 있습니다. 중도 종료를 원한다면 종료 의사만 확인할 것이 아니라 반환금액·지급일·인도일·공제항목까지 한 문서에 확정해 두어야 합니다.