🚫 보증금을 부풀린 계약서, HUG 보증될까 

실제로 지급한 전세보증금보다 큰 금액을 계약서에 적어 전세대출이나 보증을 신청했다면, 임대차가 실제로 존재한다는 이유만으로 보증금 지급을 받을 수 있을까요. 허위 임대차계약에 관한 대법원 판결과 보증약관 확인사항을 정리합니다.

🧾 계약서 금액은 자금 흐름과 일치해야 합니다

임대차계약서는 보증금반환채권의 금액과 대출·보증 심사의 기초가 되는 핵심 자료입니다. 계약서에 적힌 보증금, 계약금과 잔금 지급일, 실제 계좌이체 내역, 임대인이 발급한 영수증이 서로 맞아야 합니다. 현금 지급이나 제삼자 송금이 있다면 지급 경위와 임대인의 수령 확인을 별도로 남겨야 합니다.

계약서상 보증금 중 일부를 실제로 지급하지 않았는데도 모두 지급한 것처럼 서류를 만들면 단순한 기재 실수를 넘어설 수 있습니다. 대출한도와 보증한도, 담보가치와 위험평가에 직접 영향을 주기 때문입니다. 임대인과 임차인이 실제 보증금은 따로 약정했다고 주장해도 보증기관과 금융기관에 제출한 문서의 허위성이 사라지는 것은 아닙니다.

⚠ 임대차가 일부 진실이어도 허위계약이 될 수 있습니다

대법원 2025년 5월 29일 선고 2023다244871 판결은 실제 임대차 관계는 존재하지만 계약서에 실제보다 많은 보증금을 적고 이를 전제로 보증을 받은 사안을 다뤘습니다. 대법원은 보증금 액수처럼 중요한 사항을 허위로 작성했다면 보증약관이 정한 허위 임대차계약에 포함될 수 있다고 판단했습니다.

즉 사람이 실제로 입주했고 임대차 자체가 전부 가공된 것은 아니라는 사정만으로 면책조항의 적용을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 보증기관이 어떤 위험을 인수했는지, 허위 기재가 보증의 성립과 범위에 어떤 영향을 주었는지가 중요합니다. 계약의 일부가 진실이라는 이유로 나머지 허위 내용이 무시되지는 않습니다.

🛡 반환보증과 대출보증을 구별합니다

전세 관련 보증에는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인에게 지급하는 반환보증과, 전세자금대출 채무를 금융기관에 보증하는 대출보증 등이 있습니다. 가입주체, 보증채권자와 피보증채무가 다르므로 같은 HUG라는 이름만 보고 책임 범위를 판단해서는 안 됩니다. 위 대법원 판결도 구체적인 상품과 약관을 전제로 한 판단입니다.

분쟁이 생기면 보증서의 상품명, 보증기간, 보증금액, 채권자, 면책조항을 먼저 확인합니다. 금융기관을 통해 가입한 경우 대출약정과 보증약정이 별도일 수 있습니다. 임대차보증금 반환을 받지 못했다는 사실과 전세대출 보증기관이 금융기관에 책임을 지는지는 서로 다른 문제일 수 있습니다.

🔍 허위성은 계약 체결 당시 자료로 판단합니다

계약 후 보증금을 일부 돌려받았거나 차임으로 전환했다는 사정과, 처음부터 지급할 의사 없이 금액을 부풀렸다는 사정은 구별해야 합니다. 계약 체결 당시 실제로 얼마를 지급하기로 했는지, 계약금과 잔금이 어떤 계좌로 이동했는지, 반환 약정이나 이면합의가 있었는지, 중개대상물 확인자료가 무엇인지가 판단의 중심이 됩니다.

보증금 일부를 대출 실행 뒤 임대인이 즉시 임차인에게 돌려준 경우에는 반환의 이유와 약정이 중요합니다. 단순한 착오 정정인지, 인테리어 비용 정산인지, 애초부터 대출금을 되돌려주기로 한 구조인지 객관적 자료로 확인해야 합니다. 사후에 만든 영수증이나 날짜가 맞지 않는 확인서는 오히려 신빙성 문제를 키울 수 있습니다.

📄 잘못된 금액을 발견하면 즉시 정정 절차를 확인합니다

계약서 작성 직후 단순 오기를 발견했다면 임대인과 임차인이 실제 합의한 금액을 확인하고 정정계약서를 작성합니다. 중개사가 관여했다면 중개대상물 확인·설명서와 신고내용도 맞춰야 합니다. 이미 대출이나 보증을 신청했다면 금융기관과 보증기관에 오류를 알리고 정정 가능한 절차와 추가 심사 여부를 확인합니다.

서류를 몰래 바꾸거나 기존 계약서를 폐기하는 방식은 피해야 합니다. 최초 계약서, 정정 사유, 당사자 합의일과 실제 송금내역을 모두 보관합니다. 보증이 발급된 뒤 허위 금액이 드러났다면 기관의 조사요청에 사실대로 설명하고, 보증료 환급이나 대출금 정산 등 후속 절차를 확인해야 합니다.

✅ 보증금 회수와 약관 면책을 따로 검토합니다

보증기관이 약관상 면책을 주장하더라도 임대인에 대한 실제 보증금반환채권이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 실제 지급한 금액과 임대차 종료 여부를 입증하면 그 범위에서 임대인에게 반환을 청구할 수 있는지 별도로 살펴야 합니다. 반대로 계약서에 적힌 금액 전체를 지급하지 않았다면 그 전액을 임대인에게 청구할 수 있는 것도 아닙니다.

보증기관의 조사와 임대인 상대 반환청구가 동시에 진행될 수 있으므로 제출 자료의 설명이 서로 모순되지 않게 정리합니다. 보증기관에 제출한 계약서, 금융기관의 대출서류, 임대인에게 보낸 반환요구서에 적힌 보증금이 다르다면 차이가 생긴 경위와 실제 지급액을 뒷받침하는 원자료를 먼저 확보해야 합니다.

결론적으로 실제 보증금보다 부풀린 계약서를 보증심사에 사용하면 임대차가 일부 실재하더라도 허위 임대차계약에 관한 면책조항이 적용될 수 있습니다. 계약서 숫자와 실제 송금이 다르다면 대출·보증 신청 전에 정정하고, 이미 분쟁이 생겼다면 실제 반환채권과 보증기관의 책임을 구분해 자료를 정리해야 합니다.