무권대리 임대차계약, 집주인 아닌 사람과 계약했다면 보증금은 누구에게 청구할까 

전세나 월세 계약을 맺을 때 상대방이 집주인 본인이 아니라 가족이나 관리인, 지인이라는 이유만으로 대리권이 있다고 믿었다가 뒤늦게 낭패를 보는 임차인이 있습니다. 계약서에 도장을 찍고 보증금까지 보냈는데, 정작 등기부상 소유자는 그런 계약을 한 적이 없다고 하면 이 계약은 누구에게도 효력이 없는 상태로 남을 수 있습니다. 문제는 그다음입니다. 보증금은 이미 나갔고, 집에는 이미 들어와 살고 있는데 누구에게 무엇을 청구해야 하는지가 막막해집니다. 이 글에서는 무권대리로 체결된 임대차 계약이 법적으로 어떻게 처리되는지, 그리고 보증금을 회수하려면 어떤 순서로 누구를 상대해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

대리와 무권대리 — 집주인 아닌 사람과 계약했다는 것의 의미

임대차 계약은 반드시 집주인 본인과 직접 체결해야 하는 것은 아닙니다. 배우자나 자녀, 부동산 관리인이 집주인을 대신해 계약을 체결하는 일은 실무에서 흔하고, 적법한 대리권이 있다면 그 계약은 집주인 본인이 직접 체결한 것과 똑같은 효력을 갖습니다. 문제는 그 사람에게 실제로는 대리권이 없는 경우입니다. 민법 제130조는 "대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다"고 정합니다. 즉 대리권 없는 사람과 맺은 임대차 계약은 원칙적으로 진짜 집주인에게는 아무런 효력이 없는, 법적으로 붕 뜬 상태의 계약이 됩니다.

실무에서 무권대리 임대차가 발생하는 유형은 다양합니다. 위임장이나 인감증명서를 위조해 대리인 행세를 하는 경우, 예전에 관리를 맡았다가 위임 관계가 이미 끝났는데도 계속 도장과 서류를 갖고 있어 대리인처럼 행동하는 경우, 부부 중 한쪽이 상대 배우자의 동의 없이 임의로 계약하는 경우 등이 대표적입니다. 어느 유형이든 핵심은 같습니다. 계약서에 서명한 사람과 실제로 계약의 효력이 귀속되어야 할 사람(본인)이 다르고, 그 사람에게 계약을 체결할 권한이 없었다는 점입니다. 이 상태에서 임차인이 취할 수 있는 방법은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 예외적으로 진짜 집주인에게 책임을 물을 수 있는 표현대리를 주장하는 길과, 그것이 안 되면 계약을 맺은 사람 본인에게 책임을 묻는 길입니다.

대리권 없는 사람과 맺은 임대차 계약은 집주인이 추인하지 않는 한 원칙적으로 집주인에게 효력이 없다 — 다만 이 원칙에는 표현대리라는 중요한 예외가 있다.

표현대리가 성립하면 — 진짜 집주인에게 책임 묻는 예외

무권대리라도 일정한 요건을 갖추면 예외적으로 본인에게 계약의 효력이 미치는 경우가 있는데, 이를 표현대리라고 합니다. 대표적으로 민법 제125조는 제삼자에게 타인에게 대리권을 수여했다고 표시한 사람은 그 표시한 범위 내에서 그 타인과 제삼자 사이의 법률행위에 책임을 진다고 정합니다. 다만 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 적용되지 않습니다. 예를 들어 집주인이 임차인에게 "이 사람이 앞으로 계약과 관련한 모든 일을 처리할 것"이라고 직접 말하거나 문서로 알렸다면, 실제로 위임장을 따로 주지 않았더라도 그 표시의 범위 안에서는 책임을 질 수 있습니다.

민법 제129조가 정하는 대리권 소멸 후의 표현대리도 실무에서 자주 등장하는 유형입니다. 예전에는 정식으로 임대차 관리를 위임받았던 사람이 위임계약이 해지되거나 기간이 끝났는데도 여전히 등기필증이나 인감도장을 갖고 있어 대리인처럼 행세하며 계약을 체결하는 경우입니다. 이때 대리권 소멸이라는 사정은 선의의 상대방에게 대항하지 못하는 것이 원칙이지만, 상대방이 과실로 그 사실을 알지 못했다면 이 보호를 받지 못합니다. 즉 임차인이 계약 당시 조금만 주의를 기울였다면 대리권이 이미 끝났다는 사정을 알 수 있었을 상황이었는지가 관건입니다.

권한을 넘은 표현대리 — 관리 위임과 임대차 체결권의 차이

가장 다투어지는 유형은 민법 제126조의 권한을 넘은 표현대리입니다. 이 조문은 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인이 책임을 진다고 정합니다. 성립 요건은 두 가지입니다. 첫째, 대리인에게 어떤 형태로든 기본이 되는 대리권(기본대리권)이 실제로 존재해야 합니다. 둘째, 상대방이 그 기본대리권의 범위를 넘어선 행위에 대해서까지 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 합니다.

실무에서 자주 문제되는 상황은 위임장에 '건물 관리', '공과금 납부', '월세 수령' 정도만 적혀 있는데 그 사람이 전세 계약이나 장기 임대차 계약까지 체결해버리는 경우입니다. 관리권한은 기본대리권으로 인정될 수 있어도, 그 범위를 넘어 임대차 계약 체결까지 정당한 이유가 있었다고 인정받으려면 위임장의 구체적 문언, 인감증명서 발급 목적란의 기재, 계약 체결 시점과 위임장·인감증명서 발급 시점 사이의 간격, 등기필증이나 신분증 원본 소지 여부 등을 종합적으로 살핍니다. 위임장이 위조되었거나 인감증명서 발급일과 계약일 사이에 현격한 시간차가 있는 경우처럼 의심할 만한 정황이 있었는데도 임차인이 이를 그냥 지나쳤다면, 정당한 이유가 부정되어 표현대리가 성립하지 않을 가능성이 커집니다.

• 위임장에 임대차 체결 권한이 명시되어 있는지 문언을 직접 확인.

• 인감증명서 발급일자와 계약 체결일 사이에 부자연스러운 시간차가 있는지 확인.

• 등기부등본상 소유자 이름·주민등록번호와 위임장·인감증명서상 이름이 일치하는지 대조.

• 가능하다면 소유자 본인과 직접 통화해 위임 사실과 계약 조건을 재확인.

표현대리가 성립하지 않을 때 — 무권대리인의 책임

표현대리 요건이 갖춰지지 않고 본인도 추인을 거절하면, 계약은 진짜 집주인에게는 확정적으로 효력이 없는 상태로 남습니다. 이때 임차인을 구제하는 마지막 장치가 민법 제135조가 정하는 무권대리인의 책임입니다. 이 조문에 따르면 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 경우, 그 사람은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임을 집니다. 즉 계약 자체는 이 사람과 임차인 사이에서라도 이행되거나, 그것이 불가능하면 임차인이 입은 손해(보증금 상당액 등)를 배상해야 한다는 것입니다.

다만 이 책임에는 예외가 있습니다. 같은 조 제2항은 임차인이 계약 당시 상대방에게 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때, 또는 계약을 맺은 사람이 미성년자 등 제한능력자일 때는 이 책임이 적용되지 않는다고 정합니다. 임차인이 조금만 주의를 기울였다면 대리권 없음을 알 수 있었던 상황이라면, 무권대리인에게조차 책임을 묻기 어려워질 수 있다는 뜻입니다. 반대로 말하면 계약 당시 위임장과 인감증명서를 확인하는 등 임차인이 통상적인 주의를 다했다면, 설령 그 서류가 위조된 것이었다 해도 무권대리인에 대한 책임 추궁은 가능합니다. 다만 이 책임은 어디까지나 무권대리인 개인의 재산으로 이행되는 것이어서, 그 사람이 이미 돈을 다 써버렸거나 잠적한 경우 실제 회수 가능성은 크게 낮아집니다.

계약이 확정되기 전 — 상대방의 최고권과 철회권

본인이 아직 추인이나 추인 거절의 의사를 밝히지 않은 애매한 상태라면, 임차인 쪽에서 상황을 먼저 확정지을 방법이 있습니다. 민법 제131조가 정하는 최고권입니다. 임차인은 상당한 기간을 정해 본인에게 추인 여부의 확답을 요구할 수 있고, 본인이 그 기간 내에 확답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 간주됩니다. 애매한 상태를 방치하면 무권대리인의 재산이 흩어지거나 증거가 흐려질 위험이 커지므로, 무권대리 사실을 인지한 즉시 내용증명 등으로 본인에게 최고하여 법률관계를 빠르게 확정짓는 것이 유리합니다.

민법 제134조가 정하는 철회권도 함께 검토할 수 있습니다. 계약 당시 상대방에게 대리권이 없음을 몰랐던 임차인이라면, 본인이 추인하기 전까지는 본인이나 무권대리인에 대해 계약을 철회할 수 있습니다. 다만 계약 당시 대리권 없음을 알고 있었다면 이 철회권은 인정되지 않습니다. 최고권과 철회권은 서로 다른 목적을 가진 권리입니다. 최고권은 본인의 의사를 확정지어 다음 단계(청구 대상 특정)로 넘어가기 위한 것이고, 철회권은 아직 확정되지 않은 계약 관계 자체에서 임차인이 스스로 빠져나오기 위한 것입니다. 상황에 따라 어느 쪽을 먼저 쓸지, 혹은 둘 다 검토할지 판단이 필요합니다.

본인이 추인하면 벌어지는 일 — 소급효와 보증금 반환 의무의 귀속

진짜 집주인이 계약을 추인하면 상황은 크게 달라집니다. 민법 제133조에 따라 추인은 다른 의사표시가 없는 한 계약 체결 시점으로 소급하여 효력이 생깁니다. 즉 처음부터 집주인 본인과 임차인 사이에 유효한 임대차 계약이 있었던 것처럼 취급됩니다. 이렇게 되면 임대차 계약의 당사자는 이제 진짜 집주인이 되고, 계약 종료 시 보증금을 반환할 의무 역시 원칙적으로 집주인에게 귀속됩니다.

임차인 입장에서 중요한 지점은, 무권대리인이 실제로 받은 보증금을 집주인에게 전달하지 않고 가로챈 경우에도 이 결론이 달라지지 않는다는 점입니다. 계약의 당사자가 된 이상 집주인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 지고, 자신이 실제로 그 돈을 받지 못했다는 사정은 임차인과의 관계에서는 원칙적으로 항변 사유가 되지 못합니다. 집주인은 그 손해를 무권대리인을 상대로 별도의 구상이나 손해배상 청구로 회복해야 하는 입장에 놓입니다. 다만 집주인이 추인할 유인이 있는지는 별개 문제입니다. 시세보다 낮은 조건으로 계약된 경우이거나 애초에 임대할 생각이 전혀 없었던 부동산이라면, 집주인이 추인을 거절하고 원인무효를 주장하는 쪽을 택할 가능성이 높습니다.

이미 입주했다면 — 소유자의 인도청구와 부당이득 반환 위험

표현대리도 성립하지 않고 집주인이 추인마저 거절하면, 계약은 처음부터 집주인에게 효력이 없었던 것으로 확정됩니다. 이때 이미 이사까지 마친 임차인에게는 또 다른 위험이 남습니다. 임차인은 그 부동산을 점유할 정당한 권원이 없는 상태이므로, 소유자인 집주인은 임차인을 상대로 부동산의 인도(명도)를 청구할 수 있습니다. 임차인이 계약 상대방인 무권대리인에게 주장할 수 있는 사정(보증금을 아직 못 받았다는 등)은 계약 당사자가 아닌 집주인에게는 원칙적으로 대항할 수 없어, 명도 요구에 마땅히 내세울 항변이 궁색해지는 상황이 생길 수 있습니다.

더 나아가 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 끼친 자는 그 이익을 반환해야 한다고 정합니다. 임차인이 유효하지 않은 계약을 근거로 부동산을 사용·수익해 온 셈이 되므로, 그 사용 기간에 상응하는 차임 상당액을 집주인에게 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 보증금은 무권대리인에게 받지 못한 채 잠겨 있는데, 그동안 살았던 기간의 사용료는 집주인에게 별도로 물어줘야 하는 이중의 부담이 겹치는 지점이 바로 이 대목입니다. 그래서 무권대리 사실을 인지한 즉시 점유를 정리할지, 아니면 집주인과 새로 정식 임대차 계약을 체결해 관계를 정리할지를 빠르게 판단하는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

보증금을 실제로 회수하는 순서 — 우선순위와 형사 병행

정리하면 무권대리 임대차에서 보증금을 회수하는 절차는 정해진 순서를 따라가는 것이 유리합니다. 먼저 위임장·인감증명서·등기부등본·계약 당시 주고받은 문자나 통화 내역 등 계약 경위를 뒷받침할 자료를 확보해 표현대리 성립 가능성을 검토합니다. 표현대리가 인정될 여지가 있다면 집주인을 상대로 계약 이행(보증금 반환)을 직접 청구할 수 있습니다. 표현대리가 어렵다고 판단되면 최고권을 행사해 집주인의 추인 여부를 확답받아 법률관계를 확정짓고, 추인이 있으면 그 시점부터 집주인을 상대로 청구합니다.

추인이 끝내 거절되면 남는 길은 무권대리인 본인에 대한 청구입니다. 민법 제135조에 따른 계약 이행 또는 손해배상 청구와 함께, 대리권이 없음을 알면서도 있는 것처럼 속여 보증금을 받아 갔다면 형법 제347조의 사기죄(20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금) 고소를 병행해 재산 추적과 합의 압박의 계기로 삼는 경우가 많습니다. 다만 무권대리인에게 실질적인 자력이 없으면 민·형사 절차를 모두 거쳐도 실제 회수는 쉽지 않은 것이 현실입니다. 그래서 계약 단계에서의 예방이 가장 확실한 대응입니다. 등기부등본상 소유자와 계약 상대방이 다르다면 위임장·인감증명서(용도란에 임대차 계약 관련 사항이 명시된 것)와 소유자 신분증 사본을 반드시 받고, 가능하면 소유자 본인과 직접 통화해 계약 조건과 보증금 계좌를 재확인한 뒤 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 직접 송금하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인 아들이 아버지 도장을 들고 나와 계약했는데 대리권이 있는 건가요?

A. 가족 관계라는 사정만으로 당연히 대리권이 인정되는 것은 아닙니다. 위임장이나 인감증명서 등 대리권을 확인할 수 있는 서류가 없다면 무권대리에 해당할 수 있으므로, 계약 전 소유자 본인과 직접 연락해 위임 사실을 확인해야 합니다.

Q. 공인중개사가 신원을 확인해줬으니 안전한 것 아닌가요?

A. 공인중개사가 신원 확인 절차를 거쳤다는 사정과 실제로 대리권이 있었는지는 별개의 문제입니다. 중개사가 확인 의무를 소홀히 했다면 그에 대해 별도로 손해배상을 물을 여지는 있지만, 그것만으로 무권대리 계약이 집주인에게 유효해지는 것은 아닙니다.

Q. 집주인에게 최고했는데 기간 내 답이 없으면 어떻게 되나요?

A. 민법 제131조에 따라 정해진 기간 내 확답이 없으면 추인을 거절한 것으로 간주됩니다. 이 경우 계약은 집주인에게 확정적으로 효력이 없는 것으로 정리되고, 그다음 단계인 무권대리인에 대한 책임 추궁으로 넘어가게 됩니다.

Q. 표현대리가 인정되면 집주인이 억울한 것 아닌가요?

A. 표현대리는 대리권이 있는 것 같은 외관을 신뢰한 상대방을 보호하기 위한 제도로, 그 외관이 형성된 데에 본인 쪽의 위임장 교부나 인감 관리 소홀 등 일정한 관여가 있었을 때만 인정됩니다. 책임을 진 본인은 이후 무권대리인을 상대로 구상이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 보증금을 이미 무권대리인 개인 계좌로 보냈는데 돌려받을 방법이 없나요?

A. 표현대리가 인정되지 않고 집주인도 추인하지 않으면 사실상 무권대리인 개인에 대한 민사·형사 책임 추궁만 남습니다. 계약 이행이나 손해배상 청구, 사기죄 고소를 병행할 수 있지만 상대방에게 자력이 없으면 실제 회수가 어려울 수 있어 계약 전 확인이 가장 중요합니다.

Q. 무권대리 계약인 줄 모르고 이미 입주해 살고 있다면 당장 나가야 하나요?

A. 집주인이 인도를 청구하면 점유할 권원이 없어 이에 응해야 할 수 있지만, 곧바로 강제로 쫓겨나는 것은 아니고 통상 명도소송 등 절차를 거치게 됩니다. 그 과정에서 사용 기간에 대한 부당이득 반환 범위나 이사 시기 등을 협의할 여지는 남아 있습니다.

맺음말

무권대리 임대차 계약은 계약서에 도장이 찍혀 있어도 진짜 집주인에게는 원칙적으로 아무런 효력이 없는 계약입니다. 보증금을 돌려받을 상대는 표현대리 성립 여부와 집주인의 추인 여부에 따라 집주인이 될 수도, 계약을 맺은 사람 개인이 될 수도 있어 그 순서를 제대로 짚어야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다. 계약 당시 대리권을 확인할 자료를 얼마나 갖추고 있었는지가 표현대리 성립 여부와 무권대리인 책임 인정 여부를 모두 좌우하므로, 위임장과 인감증명서, 소유자 본인 확인 절차를 소홀히 하지 않는 것이 최선의 예방책입니다.

이미 계약을 마치고 문제를 인지한 상태라면, 최고권 행사로 법률관계를 빠르게 확정짓고 무권대리인의 재산 상황을 파악하는 것이 다음 순서입니다. 수원과 경기남부 지역에서도 부동산 관리인이나 가족을 통한 임대차 계약에서 이런 분쟁이 종종 발생하는 만큼, 대리권 관련 서류가 미비하다고 판단되면 서둘러 법률적 검토를 받아보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.