토지거래허가구역 아파트 매매 가계약 취소,
배액상환 받을 수 있을까?[부동산전문변호사]
목차
1. 토지거래허가구역 계약의 유동적 무효 성격
2. 가계약금 단계에서의 계약 취소 및 반환 기준
3. 토지거래허가 신청 및 허가 이후 해제 제한
4. 시세 상승에 따른 매도인의
배액상환 거부 대응법과 실제 사례
최근 부동산 시장에서
시세 상승을 이유로
매도인이 계약을 번복하는 사례가 늘어나면서
많은 분들이 혼란을 겪고 있습니다.
특히 토지거래허가구역 내의 거래에서는
일반적인 매매와
다른 법리가 적용되어
더욱 세밀한 주의가 필요합니다.
안녕하세요.
법무법인대한중앙 대표변호사 조기현입니다.
오늘은 토지거래허가구역 계약의 법적 성격과
가계약금 단계에서와
반환기준에 대하여
알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
토지거래허가구역
계약의 유동적 무효 성격
토지거래허가구역 내에서 이루어지는
부동산 매매 계약은
관할 관청의 허가를 받기 전까지
법적으로 유동적 무효 상태에 놓이게 됩니다.
🙋♀️당사자들은 공동으로
허가신청을 할 의무를 지니며
허가가 떨어지기 전까지는
물권적 효력이 발생하지 않습니다.
채권적인 계약 자체는 성립하였으나
허가를 받기 전 단계에서는
대금 지급이나 소유권 이전 등을
강제할 수 없습니다.
이처럼 불완전한 상태에서
계약을 임의로 파기할 수 있는지 여부는
👉 주고받은 가계약금의 성격과
👉 거래 당시의 구체적인 정황에 따라
결론이 달라질 수 있습니다.
📌가계약금 단계에서의
계약 취소 및 반환 기준
정식 계약서가 작성되지 않고
가계약금만 오고 간 상황이라도
목적물과 대금이 특정되고
당사자 간의 합의가 있었다면
계약의 성립으로 인정될 수 있습니다.
별도의 특약이나 파기 약정이 없다면
민법상 계약금 법리가 적용되어
매수인은 포기하고
매도인은 배액상환을 해야 합니다.
다만 본 계약 체결을 전제로 한
단순한 예약금 성격에 불과했다면
계약 불발 시 부당이득으로
반환되어야 한다는 판례도 있습니다.
결국 당시 주고받은
문자 메시지나 통화 녹음 등
객관적인 입증 자료가
배액배상과 가계약금
반환 여부를 좌우하는 핵심 요소가 됩니다.
토지거래허가 신청 및
허가 이후 해제 제한
📌거래 과정에서 가장 중요한 변곡점은
관할 관청의 토지거래허가 처분이
완료된 시점입니다.
허가가 나기 전에는
유동적 무효 상태를 유지하지만
허가 처분이 내려지는 순간
계약은 소급하여 확정적 유효로 바뀝니다.
허가가 완료된 이후에는
민법 제565조에 따른
계약금 해제권 행사가 가능해집니다.
그러나 어느 한쪽이라도
중도금을 지급하는 등
이행에 착수했다면
상대방은 더 이상 계약금 해제를
주장할 수 없게 됩니다.
시세 상승에 따른 매도인의 배액상환 거부 대응법과 실제 사례
실무에서 자주 발생하는 사례를 보면
매수인 A씨는 토지거래허가구역 내
아파트를 매수하기 위해
가계약을 체결하고 가계약금을 송금했습니다.
이후 해당 단지의 시세가 급등하자
매도인 B씨는 계약을 파기하기 위해
연락을 피하며 배액상환을 거부했습니다.
☑️이 경우 A씨는
단순히 발을 동동 구를 것이 아니라
약정된 계좌로
잔여 계약금을 송금하려 시도해야 하며
송금이 불가능하다면
법원 공탁 절차를 밟아야 합니다.
또한 소유권이전등기 청구 소송을 제기하여
법적 권리를 확실하게 보전하는 것이
필수적입니다.
반대로 매수인의 입장에서는
매도인이 허가신청에 협조하지 않을 때
허가신청절차 이행청구 소송을 통해
계약을 강제할 수 있습니다.
토지거래 허가구역 내 부동산 거래는
법리적 해석과 절차가
매우 까다로우므로
만약 이와 관련하여
법적 분쟁이 발생할 경우에는
반드시 초기 단계부터
부동산 전문 변호사의 조력을
받으셔야만 합니다.
법무법인 대한중앙은
아파트, 오피스텔, 상가 매매 계약 및
가계약 취소 관련 분쟁 해결 조력에
강력한 전문성을 보유하고 있습니다.
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