↔️ 보증금소송 중 집주인 반소, 어떻게 대응할까 

전세보증금 반환소송을 냈는데 집주인이 원상회복비나 미납 관리비를 이유로 오히려 돈을 달라는 반소를 제기하는 경우가 있습니다. 반소가 접수됐다는 이유만으로 임차인의 청구가 틀렸다고 확정되는 것은 아닙니다. 본소의 반환액과 반소의 청구 원인·금액을 나누고, 같은 비용이 보증금에서 이미 공제됐는지부터 확인해야 합니다.

🧭 반소는 같은 재판에서 집주인이 제기하는 별도 청구입니다

본소는 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 구하는 소송입니다. 반소는 그 소송의 피고인 임대인이 원고인 임차인을 상대로 제기하는 별도의 소입니다. 단순히 답변서에서 “수리비를 공제해야 한다”고 방어하는 것과 달리, 반소 청구취지에 금전 지급이나 주택 인도 등을 적어 집주인에게 유리한 판결까지 구하는 절차입니다.

민사소송법 제269조는 피고가 변론을 종결할 때까지 본소의 청구 또는 방어방법과 서로 관련된 청구를 반소로 제기할 수 있다고 정합니다. 다만 소송절차를 현저히 지연시키지 않아야 하고, 다른 법원의 전속관할에 속하는 청구는 제한될 수 있습니다. 보증금, 연체차임, 원상회복비, 퇴거 뒤 점유로 인한 금액처럼 같은 임대차에서 생긴 쟁점은 함께 심리될 가능성이 있지만, 반소의 적법성과 실제 청구의 타당성은 별도로 판단됩니다.

⚖️ 공제 항변과 반소의 범위를 구별해야 합니다

임대차보증금은 계약 종료 뒤 목적물이 반환될 때까지 임대차와 관련해 발생한 임차인의 채무를 담보합니다. 미납 차임이나 임차인 책임으로 인정되는 손해가 있다면 임대인은 그 금액을 보증금에서 공제한 잔액만 반환한다고 주장할 수 있습니다. 이 주장은 본소 청구액을 줄이는 방어방법으로 제출될 수 있습니다.

반소는 공제 후에도 집주인이 받을 돈이 남는다며 별도 지급판결을 구하거나, 주택 인도 같은 비금전 청구를 함께 구할 때 의미가 커집니다. 예를 들어 집주인이 수리비 전액을 보증금에서 공제했다고 주장하면서 똑같은 수리비 전액을 반소로 다시 청구한다면 중복 계산인지 확인해야 합니다. 답변서의 공제표와 반소 청구원인의 항목·기간·금액을 한 줄씩 맞춰 보는 것이 필요합니다.

🧾 수리비라는 이름보다 책임과 실제 손해가 중요합니다

집주인이 견적서를 냈다는 사실만으로 반소 금액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 어떤 부분이 입주 전부터 노후하거나 훼손돼 있었는지, 임차인의 사용으로 새롭게 생긴 손상인지, 통상적인 사용에 따른 마모인지, 실제 수리했는지와 비용이 합리적인지를 구분해야 합니다. 계약서 특약도 문구와 체결 경위, 적용 범위를 함께 봅니다.

임차인은 입주·퇴거 사진과 영상, 점검표, 수리 요청 대화, 관리사무소 기록, 계량기와 공과금 정산서, 열쇠 인도 자료를 항목별로 대응시킬 수 있습니다. 집주인이 제출한 견적과 실제 영수증이 다르거나 전면 교체비에 가치 상승분이 섞였다면 작업 범위와 산출 근거를 구체적으로 다툴 필요가 있습니다. 반대로 임차인 책임이 분명한 손상이 있다면 인정할 부분과 다툴 부분을 분리해야 쟁점이 선명해집니다.

🏠 인도청구와 계속 점유에 따른 금액도 살펴야 합니다

보증금 반환의무와 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 놓일 수 있습니다. 집주인이 보증금 잔액을 반환하거나 적법하게 이행제공하지 않았다면 계약 종료 뒤 임차인이 주택을 계속 점유했다는 이유만으로 곧바로 불법점유 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다. 다만 실제로 사용·수익해 이익을 얻었다면 부당이득 문제가 별도로 생길 수 있습니다.

대법원은 연체차임 등으로 보증금이 모두 충당되어 임차인의 동시이행항변권이 사라진 뒤에도 점유를 계속한 경우, 그 이후의 점유는 불법행위를 구성할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 본소와 반소를 함께 볼 때에는 계약 종료일 하나만 확인하지 말고, 보증금 원금, 시기별 공제액, 인도 또는 이행제공, 실제 퇴거일을 시간순으로 계산해야 합니다.

📅 반소장을 받으면 답변기한과 계산 기준을 확인합니다

반소장은 별도의 소장이므로 송달된 문서의 청구취지와 청구원인을 읽고 답변서 제출기한과 다음 변론기일을 확인해야 합니다. 청구액이 한 덩어리로 적혀 있다면 항목별 산출표와 증거의 대응을 요구할 수 있습니다. 연체차임의 월별 기간, 관리비의 부담 주체, 수리일과 수리 범위, 점유 종료일이 서로 맞는지도 검토합니다.

반소가 늦게 제출돼 새 감정이나 많은 증인신문이 필요하다면 절차를 현저히 지연시키는지 문제 될 수 있습니다. 그렇더라도 부적법하다는 주장만 믿고 실체에 대한 답변을 생략하는 것은 위험합니다. 반소의 절차상 쟁점과 함께 책임 발생 여부, 금액, 이미 공제되거나 변제된 부분, 소멸시효 같은 실체상 항변을 예비적으로 정리하는 편이 안전합니다.

✅ 본소·공제·반소를 하나의 정산표로 맞춰야 합니다

정산표의 첫 칸에는 원래 보증금과 실제 반환액을 적습니다. 다음 칸에는 임대인이 본소에서 공제한다고 주장한 항목을, 마지막 칸에는 반소로 다시 청구한 항목을 적어 중복 여부를 표시합니다. 각 항목마다 발생일, 계약상 근거, 사진·고지서·영수증, 이미 지급하거나 합의한 금액을 연결합니다. 주택 인도와 열쇠 교부, 임차권등기 여부도 별도 행으로 두는 것이 좋습니다.

법원은 본소와 반소를 함께 판단할 수 있지만, 어느 한쪽이 먼저 제기됐다는 이유로 결론이 정해지지는 않습니다. 핵심은 “집주인이 반소했다”는 사실이 아니라 실제 보증금 잔액이 얼마인지, 반소채권이 존재하는지, 같은 손해가 두 번 계산됐는지입니다. 본소 청구액과 반소 청구액을 감정적으로 맞대기보다 계약과 증거에 따라 하나의 최종 잔액으로 재구성해야 합니다.