전세권 말소 후 재설정, 보증금 반환 승소사례 

전세권을 말소했다 다시 설정한 경우, 보증금 반환받을 수 있을까?

부동산 매매나 담보대출 과정에서 기존 전세권을 잠시 말소했다가 새로운 소유자 명의로 다시 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 이때 새 소유자가 “나는 실제로 전세금을 받은 적이 없다”며 보증금 반환책임을 부인한다면 어떻게 해야 할까요?

이번 사건은 기존 전세권이 한 차례 말소된 후 새로운 소유자인 피고 명의의 주택에 다시 전세권이 설정된 사안에서, 원고의 보증금 반환청구가 인정된 사례입니다.

1. 기존 전세권을 말소하게 된 원고

원고는 기존 주택 소유자와 전세계약을 체결한 뒤 실제 주택에 입주해 생활했고, 보증금을 보호하기 위해 전세권 설정등기도 마쳐두었습니다.

이후 해당 주택의 소유권을 이전하는 과정에서 기존 담보대출을 정리하고 새로운 소유자 명의로 금융기관 대출을 진행할 필요가 생겼습니다.

금융기관이 선순위 담보권을 확보하기 위해서는 원고 명의의 기존 전세권을 먼저 말소해야 했고, 원고는 부동산 매매와 대출 절차가 진행될 수 있도록 전세권 말소에 협조했습니다.

그러나 이는 보증금 반환채권을 포기하기 위한 것이 아니었습니다.

2. 새 소유자가 다시 전세권을 설정해 주었습니다

기존 전세권이 말소된 후 피고는 주택의 소유권을 취득했습니다. 이후 금융기관의 근저당권이 설정됐고, 피고는 다시 원고와 전세권설정계약을 체결하여 원고 명의의 새로운 전세권 등기를 마쳐주었습니다.

문제는 전세권의 존속기간이 종료된 뒤 발생했습니다.

원고가 보증금 반환을 요구하자 피고는 자신이 원고로부터 직접 전세금을 받은 사실이 없으며, 기존 소유자의 보증금 반환채무 역시 승계한 적이 없다고 주장했습니다.

또한 새롭게 설정한 전세권은 실질적인 주택 사용을 위한 것이 아니라 단순히 다른 사람의 채무를 담보하기 위한 것에 불과하다는 취지의 주장도 펼쳤습니다.

3. 직접 전세금을 지급하지 않았다면 반환책임도 없을까?

이 사건의 중요한 쟁점 중 하나는 원고가 피고에게 전세금을 현금으로 직접 지급하지 않았다는 점이었습니다.

그러나 전세금은 반드시 새로운 현금이 오가야만 인정되는 것은 아닙니다.

법원은 기존에 존재하고 있던 채권을 전세금 지급에 갈음하는 방식도 가능하다고 판단했습니다.

따라서 단순히 “새 집주인이 전세금을 직접 받지 않았다”는 사정만으로 전세권의 효력이나 보증금 반환책임이 당연히 부정되는 것은 아니었습니다.

결국 핵심은 주택 매매 과정에서 피고가 기존 소유자의 원고에 대한 보증금 반환채무를 실질적으로 인수했는지를 확인하는 것이었습니다.

4. 법원이 주목한 것은 매매대금과 전세권 재설정 과정

법원은 계약서 한 장이나 전세금의 직접 송금 여부만 살펴보지 않았습니다.

피고가 주택을 매수하면서 실제로 부담한 매매대금의 구조, 기존 담보대출과 새로운 담보대출의 관계, 원고의 임대차보증금, 전세권이 말소됐다가 다시 설정된 경위 등을 종합적으로 살펴보았습니다.

그 결과 피고가 부담한 금액만으로는 주택 매매대금 전체가 정산됐다고 보기 어려운 사정이 확인됐고, 원고에 대한 보증금 반환채무가 매매대금의 일부로 승계된 것으로 판단했습니다.

특히 피고가 주택을 취득한 뒤 직접 원고와 전세권설정계약을 체결하고 다시 전세권 등기까지 마쳐준 점도 중요한 판단 근거가 됐습니다.

단순히 제3자의 채무를 위해 자신의 부동산을 담보로 제공한 것에 불과하다는 피고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

5. 법원, 원고의 전세금 반환청구를 인정

법원은 결국 피고가 주택을 매수하는 과정에서 원고에 대한 기존 임대차보증금 반환채무를 인수한 것으로 판단했습니다.

또한 새롭게 설정된 전세권의 효력을 별도로 문제 삼더라도, 이미 피고가 보증금 반환채무를 인수한 것으로 인정되는 이상 원고에 대한 반환책임은 존재한다고 보았습니다.

이에 따라 원고의 전세금 반환청구가 인정됐습니다.

이번 사건에서 확인할 수 있듯이 전세권이 중간에 말소됐다는 이유만으로 기존 보증금 반환채권까지 당연히 사라지는 것은 아닙니다.

부동산의 소유자가 변경된 사건에서는 누가 처음 전세금을 받았는지만 살펴볼 것이 아니라 매매대금이 어떠한 방식으로 정산됐는지, 기존 보증금 채무가 새 소유자에게 승계됐는지, 전세권을 말소하고 다시 설정한 이유는 무엇인지 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

전세권 말소와 재설정, 소유권 이전, 임대인 변경 등이 복잡하게 얽혀 보증금을 반환받지 못하고 있다면 현재의 등기 상태만으로 판단하기보다는 계약 체결부터 소유권 이전 과정까지 전체 거래관계를 확인하는 것이 중요합니다.

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