부산지주택 변호사가 짚어주는 사업 절차 순서와 분담금 반환 대응

이동언 변호사

1.부산 지역주택조합 변호사가 분석하는 조합원 모집 및 설립인가 기준

지역주택조합 절차 순서의 첫 단계는 조합 추진위원회 구성과 관할 관청에 대한 조합원 모집 신고입니다.

주택법 제11조의3에 따르면 조합원을 공개 모집하려는 주체는 관할 지자체에 사전 신고를 완료해야 합니다.

조합원 모집 신고 시점에는 주택건설대지 50퍼센트 이상의 토지 사용권원을 확보해야 합니다.

이후 창립총회를 개최하고 주택조합 설립인가를 신청하게 됩니다.

지역주택조합 설립인가를 받기 위한 법정 요건은 주택법 제11조에 규정되어 있습니다.

사업 대상 토지 80퍼센트 이상의 사용권원과 함께 15퍼센트 이상의 토지 소유권을 실제로 확보해야

관할청의 인가가 내려집니다.

현장에서는 토지 확보율 수치를 과장하여 홍보하는 사례가 빈번하므로

조합원 가입 계약 전 토지 권원 확보 현황 서류를 객관적으로 확인하는 절차가 필수입니다.

설립인가를 취득한 이후 진행되는 사업계획승인은 지역주택조합 사업의 실질적인 성패를 가르는 분기점입니다.

주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 득하기 위해서는 사업 부지 토지 소유권을 95퍼센트 이상 확보해야 합니다.

토지 소유권을 95퍼센트 이상 확보한 조합은

주택법 제22조에 따라 미확보 잔여 토지 소유자를 상대로 매도청구 소송을 진행할 수 있습니다.

추진위원회 설립부터 입주까지 통상 5년에서 10년 이상의 긴 기간이 소요됩니다.

토지 매입이 지연되면 시공사 계약 체결, 감정평가, 기존 건축물 철거 및 착공 일정이 모두 순연됩니다.

이는 금융 비용 증가와 직결되어 조합원들의 추가분담금 부담을 가중시키는 직접적인 요인이 됩니다.

사업계획승인과 착공 승인이 완전히 마무리되어야 일반분양과 조합원 동호수 추첨이 진행됩니다.

공사가 완료되면 주택법 제49조에 따른 사용검사를 마친 후 수분양자 명의로

소유권 보존 및 이전등기가 이루어집니다.

이후 조합 해산 총회를 열어 청산 절차를 밟음으로써 사업이 최종 종료됩니다.

하지만 현장에서는 토지 매입 지연이나 업무대행사의 방만한 자금 집행으로 인해

사업이 장기간 표류하거나 설립인가조차 얻지 못하는 사업장이 적지 않습니다.

가입 당시 총회 결의를 거치지 않은 안심보장증서를 교부하며 납입금 전액 환불을 약속했거나,

토지 사용권원 비율을 허위로 설명해 조합원을 유치했다면

민법 제110조에 근거한 취소 및 부당이득 반환 청구를 고려할 수 있습니다.

지주택 탈퇴 및 지주택 분담금 반환 소송은 개별 사업장의 인허가 진행 단계, 조합 규약, 계약서 조항의 유효성에

따라 법리 구성이 달라지므로 정확한 사실관계 조사가 선행되어야 합니다.

주택법상 사업계획승인을 받고 착공 신고가 완료된 후, 조합원 우선 배정을 마친 잔여 세대에 대해

관할 지자체의 입주자 모집 승인을 받아 일반분양을 진행합니다.

단순한 사업 기간 지연 사실만으로는 법원에서 계약 해제를 쉽게 인정하지 않습니다.

다만 총회 결의 없는 안심보장증서 발급이나 토지 확보율에 대한 명백한 기망 행위가 존재한다면

계약 취소 및 납입 분담금 반환을 청구할 수 있습니다.

주택법 제11조에 따라 주택건설대지 80퍼센트 이상의 사용권원과 15퍼센트 이상의 소유권을 동시에 확보해야

조합설립인가 신청이 가능합니다.

부동산 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 법률사무소 로율(051-711-6007)로 연락해 주세요.

법무법인 로율 부산분사무소

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