🧾 전세보증금 반환소송, 준비 순서 

전세계약이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않으면 반환소송을 검토하게 됩니다. 소송은 임대인이 지급을 거절했다는 사실만 적는 절차가 아닙니다. 계약이 실제로 종료됐는지, 누구를 피고로 삼아 얼마를 청구할지, 임차인이 주택 인도를 어떻게 준비했는지를 자료로 구성해야 합니다. 지급명령보다 사실관계 다툼이 예상되거나 상대방의 이의가 명확하다면 처음부터 소송 구조를 점검할 필요가 있습니다.

📅 반환채권의 이행기부터 확정하세요

주택임대차보호법은 임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 다만 보증금 청구를 하려면 계약이 어떤 경위로 종료됐는지를 먼저 특정해야 합니다. 정해진 기간의 만료인지, 묵시적 갱신 뒤 적법한 해지인지, 중도 합의해지인지에 따라 종료일이 달라지기 때문입니다.

해지 통지를 보냈다면 발송일만이 아니라 도달일을 확인합니다. 임대인과 새 임차인 입주 시 반환하기로 협의했다면 그 조건이 확정된 합의인지 단순한 일정 제안인지도 구별합니다. 계약 종료일을 잘못 잡으면 원금 반환기일과 지연손해금 기산일, 임차인의 인도 준비에 관한 주장까지 연쇄적으로 어긋날 수 있습니다.

👤 피고가 될 임대인을 확인하세요

계약서에 적힌 임대인과 현재 등기명의인이 같은지 확인해야 합니다. 임차주택이 매매·증여·경매 등으로 이전되고 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 문제가 생깁니다. 반면 소유권이전의 원인과 시점, 임대차 종료 및 이사 시점에 따라 종전 임대인과 새 소유자 중 누구에게 청구할지가 달라질 수 있습니다.

공동명의 주택, 법인 임대인, 임대인 사망과 상속, 신탁부동산은 당사자 표시를 더욱 신중히 해야 합니다. 등기사항증명서, 법인등기사항증명서, 가족관계·상속 관련 확인자료처럼 적법하게 확보할 수 있는 자료로 상대방을 특정합니다. 이름이나 주소가 틀리면 송달이 지연되고 보정절차가 이어질 수 있습니다.

💵 청구금액과 공제 항목을 나누세요

청구 원금은 약정한 보증금에서 이미 반환받은 금액을 뺀 잔액을 기준으로 정리합니다. 임대인이 미납 차임, 관리비, 수리비나 원상회복비를 공제하겠다고 하면 항목별 주장과 근거자료를 분리합니다. 임대인의 일방적 견적만으로 공제액이 당연히 확정되는 것도 아니고, 임차인이 모든 공제를 전면 부인한다고 해서 분쟁이 사라지는 것도 아닙니다.

입주·퇴거 당시 사진과 영상, 수리내역, 관리비 정산서, 문자와 견적서를 대조해야 합니다. 지연손해금은 계약 종료일과 인도 또는 이행제공, 반환 거절 정황에 따라 시작점이 달라질 수 있으므로 원금과 별도 항목으로 계산 근거를 밝힙니다. 확인되지 않은 이사비나 새집 계약 손해를 보증금 원금에 섞지 말고, 별도 손해배상 요건이 충족되는지 검토해야 합니다.

🗂 소장과 증거를 같은 흐름으로 구성하세요

민사소송법상 소는 법원에 소장을 제출해 제기하며, 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다. 청구취지에는 법원에 구하는 결론을 명확히 적고, 청구원인에는 계약 체결, 보증금 지급, 주택 인도, 계약 종료, 반환 요구와 미지급 사실을 시간순으로 연결합니다.

각 문장에 대응하는 증거를 붙이는 방식으로 준비하면 빠진 고리를 찾기 쉽습니다. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 주민등록·확정일자 자료, 해지 통지와 수령자료, 등기사항증명서, 반환 거절 답변, 인도 준비자료를 사건 순서대로 번호화합니다. 대화 일부만 잘라 제출하기보다 앞뒤 맥락과 날짜가 확인되는 원본을 보관하는 것이 좋습니다.

🚚 주택 인도와 동시이행 쟁점을 대비하세요

보증금 반환의무와 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계가 문제됩니다. 임차인이 계속 거주하면서 반환만 청구하는 경우, 임대인은 인도 준비가 되지 않았다고 항변할 수 있습니다. 이사일을 통지하고 짐 반출과 열쇠 전달 방법을 제시하며 임차인이 현실적으로 인도할 준비를 했다는 자료를 남길 필요가 있습니다.

대법원은 임대인이 새 임차인이 없으면 보증금을 돌려줄 수 없다는 취지로 밝히고 상당 기간 안에 반환할 수 없음이 객관적으로 명백한 구체적 사안에서, 실제 인도 제공이 없더라도 이행지체 책임을 인정한 바 있습니다. 그러나 이는 모든 사건에 일률적으로 적용되는 규칙이 아닙니다. 반환 거절의 내용과 임차인의 준비 상황을 개별적으로 입증해야 합니다.

🏁 판결 뒤 집행까지 계획하세요

승소판결이 곧바로 입금을 의미하지는 않습니다. 판결이 확정되거나 집행할 수 있는 집행권원을 얻은 뒤에도 임대인이 임의로 지급하지 않으면 부동산·예금·채권 등에 대한 강제집행을 검토해야 합니다. 소송 전후 임대인의 책임재산이 줄어들 구체적 우려가 있다면 가압류 등 보전처분의 필요성과 실익을 별도로 판단합니다.

소송 중 일부 변제나 분할합의가 이루어지면 남은 원금, 이자와 소송비용 처리까지 문서화해야 합니다. 취하나 합의를 서두르기 전에 실제 입금과 담보 제공을 확인합니다. 반환소송은 계약 종료를 증명하는 단계에서 끝나는 것이 아니라 피고 특정, 청구액 산정, 인도 준비와 집행 가능성까지 한 흐름으로 준비해야 합니다.